Foto: Miguel Á. Padriñán/Pexels A Solução de Consulta COSIT nº 24/2023 trouxe esclarecimentos cruciais sobre a aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) em incorporações imobiliárias, especialmente em condomínios de lotes por meio de loteamento urbano. Este artigo visa analisar as implicações dessa consulta para o setor imobiliário, destacando os benefícios fiscais e as incertezas jurídicas decorrentes.
Contexto legal e evolução
A legislação brasileira define a incorporação imobiliária de forma ampla. Segundo o artigo 28 da Lei nº 4.591/64, a incorporação é a atividade de construção para alienação total ou parcial, incluindo condomínios edilícios. O artigo 68 expande essa definição para incluir a incorporação de casas isoladas ou geminadas vinculadas à venda de lotes em loteamentos. Por outro lado, a Lei nº 6.766/79 regulamenta o parcelamento do solo urbano, definindo o loteamento como a subdivisão de glebas para edificação, excluindo o loteador da categoria de incorporador.
Com o advento da Lei nº 13.465/2017, o conceito de incorporação imobiliária foi ampliado para incluir o condomínio de lotes, equiparando-o ao condomínio edilício. Neste tipo de incorporação, cada unidade autônoma corresponde a um terreno apto para construção, diferenciando-se do loteamento tradicional pela presença de áreas comuns e regime condominial.
Solução de Consulta COSIT nº 24/2023: impacto e interpretação
A Solução de Consulta COSIT nº 24/2023 estabelece que, a partir de 28 de junho de 2022, o loteamento passa a ser considerado incorporação imobiliária para fins de adesão ao RET, desde que cumpridos os requisitos legais, especialmente a vinculação da venda dos lotes à construção de casas isoladas ou geminadas. Essa interpretação visa harmonizar a tributação desses empreendimentos com os princípios do RET, oferecendo uma alternativa fiscalmente favorável para os incorporadores.
Benefícios do RET e requisitos para adesão
O RET oferece um regime tributário simplificado e vantajoso para incorporadoras, unificando o pagamento mensal de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em 4% da receita mensal recebida. Comparativamente, outras formas de tributação, como o lucro presumido ou lucro real, podem resultar em encargos tributários mais elevados, destacando a atratividade do RET para o setor imobiliário.
Insegurança jurídica e medidas preventivas
Apesar dos avanços legislativos que equipararam o condomínio de lotes à incorporação imobiliária clássica, a Solução de Consulta COSIT nº 24/2023 gerou incerteza ao não abordar explicitamente a aplicação do RET a esse tipo específico de empreendimento. Esta falta de clareza pode criar desafios jurídicos e fiscais para os incorporadores, expondo-os a interpretações diversas por parte da Receita Federal e possíveis autuações.
Para mitigar esses riscos, é recomendável que as empresas adotem medidas preventivas, como a constituição de Sociedades de Propósito Específico (SPE) ou Sociedades em Conta de Participação (SCP) com prazos determinados. Essas estruturas não apenas ajudam a mitigar riscos fiscais, mas também proporcionam maior segurança jurídica e transparência operacional aos empreendimentos imobiliários.
Conclusão
A discussão em torno da aplicação do RET em condomínios de lotes reflete a complexidade e a importância de uma legislação clara e atualizada. Incorporadoras e consultores do setor imobiliário devem estar atentos às mudanças legislativas e às interpretações da Receita Federal para operar de maneira eficiente e em conformidade com a lei.
Este artigo destaca a necessidade de planejamento tributário adequado e consultoria especializada para garantir que os benefícios do RET sejam maximizados, promovendo um ambiente favorável ao desenvolvimento sustentável e ao crescimento do mercado imobiliário.
