Conforme prometi em nossa última conversa, que tão logo fosse publicada a instrução normativa baixando as regras, digamos, mais operacionais, voltaria, se necessário, ao assunto atualização dos bens imóveis na declaração de ajuste anual do exercício 2025, cumpro, neste ato, a promessa.
Conforme citei em um dos episódios de nosso podcast semanal (Pílulas do Dr. Imposto de Renda) , tudo caminhava para que o procedimento operacional tivesse semelhança com o que ocorreu na atualização dos bens no exterior, de que tratou a Lei 14.754/2023, o que restou confirmado e vamos entender tudo a partir de agora.
A Instrução Normativa RFB nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, publicada no Diário Oficial da União (DOU) de 24 de setembro de 2024, com vigência a partir dessa data, detalhou os artigos 6º a 8º da Lei 14.973, de 16 de setembro de 20024.
O artigo 6º trata da atualização dos bens imóveis pelas pessoas físicas e o 7º, dos imóveis da pessoa jurídica, enquanto o artigo 8º trata das regras de proporcionalização do uso do custo agregado pela atualização, tanto para as pessoas físicas quanto para as pessoas jurídicas.
Conforme a lei, a opção está disponível para a pessoa física residente no Brasil, que deverá recolher até o dia 16 de dezembro o montante de 4% sobre o valor da atualização a valor de mercado, código de receita 6456-01, e lançar o valor da atualização na ficha de bens e direitos.
Embora o vencimento seja 16 de dezembro, fica claro que a data do pagamento do DARF marcará o início da contagem dos prazos para fins da proporcionalização da utilização da atualização feita como custo de aquisição do imóvel, na forma do disposto no artigo 8º da lei e artigo 12 da Instrução Normativa.
Importante ressaltar que quanto maior o prazo entre a data da atualização (pagamento do tributo) e a venda, maior será o benefício para o contribuinte.
Assim, uma venda feita antes de 36 meses da data da atualização não terá qualquer efeito no aumento da base de cálculo para fins de apuração do ganho de capital em caso de alienação. O benefício será pleno somente após 180 meses da atualização.
Por isso, insisto que será preciso fazer contas para saber se vale a pena atualizar o valor do bem imóvel. Na minha interpretação, preciso, inicialmente, tentar definir se há, num horizonte próximo, a possibilidade de venda do bem. Se houver, de cara a opção não parece ser vantajosa.
Outra questão fundamental e decorrente da data de aquisição do bem, é saber qual é o somatório das reduções já existentes para o caso de alienação, o que se obtém pela soma da redução de 5% ao ano de 1969 a 1988, conforme o artigo 18 da Lei 7.713/88 mais as reduções decorrentes da Lei 11.196/2005. Se este montante der um percentual alto, tudo indica que não valerá a pena atualizar.
Já para os bens imóveis de aquisição mais recentes, a atualização poderá ser vantajosa, desde que a previsão de venda não esteja muito próxima.
Uma atualização importante que a Instrução Normativa apresenta está em seu artigo 4º, quando lista os bens imóveis passíveis de atualização e inclui, além dos bens imóveis situados no Brasil, também os bens imóveis situados no exterior, inclusive, aqueles já atualizados pela ABEX, conforme a Lei 14.754/2023, além dos bens declarados em nome da pessoa física na Declaração de Ajuste Anual de 2024, pela opção pelo regime de transparência fiscal e que façam parte do patrimônio de trust no exterior, conforme a Instrução Normativa 2.180, de 11 de março de 2024.
E chegou a hora de falar do operacional para a atualização dos bens imóveis que se dará pela entrega da Declaração de Opção pela Atualização dos Bens Imóveis (DABIM).
Toda orientação e acesso à DABIM está disponível na página da Receita Federal na internet em Serviços – Declarações e Escriturações – Entregar Declaração – Entregar DABIM. O operacional é semelhante ao que ocorreu com a atualização de bens no exterior no início do ano.
Será necessário no aplicativo online DABIM gerar o Demonstrativo de Apuração de Tributos. Em seguida, acesse o sistema Requerimentos, o mesmo onde você acessa o e-defesa para entrar com uma impugnação da malha fiscal do IRPF, anexando o demonstrativo gerado.
No final desta etapa, será gerado automaticamente um processo administrativo que formalizará a sua opção.
Em seguida, preencha, utilizando o sistema Sicalc, o DARF – código de receita 6456-01, informando no campo “referência” o número do processo gerado pelo sistema requerimentos. O vencimento do imposto será em 16/12/2024, e pagamento após o prazo não será permitido.
Todos os imóveis que foram objeto de atualização deverão conter essa informação na declaração de bens e direitos do IRPF 2025, exatamente como foi feito na declaração deste ano para os imóveis no exterior.
Com relação à pessoa jurídica, para qual a atualização será informada no ativo não circulante do balanço patrimonial na ECF, o IRPJ será de 6% e a CSLL será de 4%.
Como o assunto ainda gera muitos questionamentos, farei um webinar online, ao vivo e com interação por áudio, vídeo e chat nesta quinta-feira, dia 03/10. O acesso, em plataforma própria, será gratuito e mediante inscrição prévia no link bit.ly/lei14973. Vagas limitadas!
