Foto: Photo By: Kaboompics.com/Pexels Uma fração é uma mera correlação aritmética, sendo o quociente de uma razão (divisão) entre duas grandezas numéricas. Se o quociente resultar maior que a unidade, diz-se fração imprópria; se menor que a unidade, a fração é chamada de fração própria.
Em condomínios edilícios, há dois tipos de áreas: as áreas comuns a todos os condôminos e as áreas privativas de cada condômino. No direito imobiliário, a expressão “fração ideal”, sem algum tecnicismo ou jurisdiquês, representa apenas um coeficiente que define o “quantum” de propriedade que cada proprietário possui de áreas comuns e do terreno onde se localiza o condomínio edilício. Não deve ou deveria ser interpretada como um coeficiente de rateio para as despesas de um condomínio edilício. Vejamos o porquê:
O Art. 1.331 do Código Civil disciplina: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. O parágrafo terceiro do mesmo artigo afirma que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”
A expressão “condomínio” sugere domínio exercido sobre um bem ou uma coisa por mais de uma pessoa. Tal “domínio” exercido nas áreas comuns, por todos os condôminos indistintamente, tem um preço, chamado de despesas com pessoal, manutenção, operacionais etc.
Os condomínios edilícios são apartados em áreas comuns (domínio/uso de todos) e áreas privativas (uso exclusivo do proprietário, área residencial). Considere agora que algumas destas áreas privativas (unidades residenciais) podem ser umas maiores do que outras.
Vamos a um exemplo prático, que ocorre em inúmeros condomínios por este Brasil afora. Imagine um condomínio com 4 coberturas, todas com 150m², 6 unidades com 100m² e outras 6 unidades com 80m². A área total do terreno e demais áreas comuns atinge 900m².
Tome-se que a fração ideal é a percentagem que cada proprietário possui destes 900m², incluindo corredores, elevadores, escadarias, espaços de lazer e as demais partes compartilhadas, enfim.
São 16 unidades, com 16 vagas de garagem de tamanhos idênticos. Um único elevador para todo o prédio. Áreas comuns usadas por todos os moradores de forma indistinta. Nenhum privilégio a proprietários por possuírem áreas maiores, tais como elevadores privativos, vagas de garagem, áreas exclusivas etc.
O condomínio edilício do exemplo possui três tipos básicos de despesas, a saber: despesas com pessoal + encargos (zelador-morador), representando 40% do total de despesas; despesas operacionais, tais como administradora condominial, água (normalmente cobrada por consumo médio), gás, luz, internet, antena coletiva, etc., representando 35% do total de despesas; e, por fim, despesas com manutenção e conservação, tais como elevadores, material de limpeza, materiais diversos, etc., representando 25% do total de despesas.
Considere que, por mês, R$ 15.000,00 são consumidos em despesas do prédio/condomínio. A convenção determina que as despesas sejam rateadas em partes iguais. O valor rateado para cada um dos 16 proprietários importa em R$ 937,50.
A decisão dos condôminos para a convenção contemplar rateio em partes iguais decorreu exatamente do fato de que nenhum proprietário usa/contribui em maior ou menor proporção para honrar, por exemplo, o salário do zelador, os materiais de limpeza, o pagamento à administradora predial etc.
Um apartamento de 80m² foi vendido e o novo proprietário-adquirente começou uma campanha para se adotar a fração ideal como critério de rateio. No entendimento, bastante simplista, do novo proprietário, era de que, maior área, maior contribuição, independentemente de haver participação/contribuição efetiva nas despesas. O argumento do novo proprietário era somente pelo fato de, havendo área maior, deve haver maior pagamento. Além do que, no bolso deste novo proprietário haveria, como veremos a seguir, 223,5 motivos para haver uma substancial diminuição na sua cota condominial.
Cálculos da fração ideal das unidades residenciais:
4 coberturas x 150m² = 600m²
6 unidades x 100m² = 600m²
6 unidades x 80m² = 480m²
Área total das 16 unidades do prédio: 1.680m²
· Fração ideal de cada cobertura: 150m² / 1.680m² = 0,0893 ou 8,93% da área comum de 900m²
· Fração ideal das unidades com 100m²: 100m² / 1.680m² = 0,0595 ou 5,95% da área comum de 900m²
· Fração ideal das unidades com 80m²: 80m² / 1.680m² = 0,0476 ou 4,76% da área comum de 900m²
A divisão em R$ por fração ideal ficaria assim:
Coberturas: 8,93% x R$ 15.000,00 = R$ 1.339,50
Unids. 100m²: 5,95% x R$ 15.000,00 = R$ 892,50
Unids. 80m²: 4,76% x R$ 15.000,00 = R$ 714,00
Os proprietários dos apartamentos de 80m² têm, realmente, 223,5 motivos mensais e 2.682 motivos anuais [(R$ 937,50 – R$ 714,00) x 12] para ter a “certeza” de que a fração ideal deva ser o coeficiente de rateio das despesas condominiais.
Indaga-se: o zelador do prédio, que o condomínio desembolsa em média, por mês, R$ 6.000,00 (40% de R$ 15.000,00), é mais “usado/consumido” pelas coberturas?
Notem que, por fração ideal como critério de rateio, do desembolso mensal do condomínio com as despesas da zeladoria, as coberturas pagam R$ 535,80, as unidades de 100m², R$ 357,00 e as unidades de 80m² R$ 285,60. Isso não faz o menor sentido.
O uso das áreas comuns, indistintamente usadas por todos, não possui realmente relação com o tamanho dos apartamentos. Magistrados: Fração Ideal não é coeficiente de rateio de despesas.
