REQUISITOS PARA A OPÇÃO DO RET
A opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
•Afetação do terreno e das acessões objetivo da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64;
•Inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) , vinculada ao evento 109 – Inscrição de Incorporadora Imobiliária – Patrimônio de afetação;
•Apresentação do Termo de Opção do RET à Delegacia da Receita Federal (DRT) ou a Delegacia da Receita Administração Tributária (DERAT) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica;
•O Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
•O formulário "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação", conforme demonstramos abaixo dispõe o art. 2&#730; da IN 934/09, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço <http://www.receita.fazenda.gov.br
Conforme Instrução Normativa RFB nº 934, de 27 de abril de 2009.
•No artigo 9º - O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET – Regime Especial de Tributação.
•§ 1º A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET – Regime Especial de Tributação poderá ser efetuado em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.
• § 2º Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET – Regime Especial de Tributação, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
5.1.7. OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
Dentre as obrigações do incorporador, cuja finalidade principal, deverá será a preservação do patrimônio de afetação, e a boa aplicação dos recursos necessários à conclusão das obras, destacam-se aquelas a seguir relacionadas:
•Entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, o demonstrativo do andamento da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebido no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;
•Manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim
•Entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com trimestre civil;
•Assegurar a indicada pela Comissão (ou pela Instituição Financiadora) o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta corrente e ainda quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação;
•Manter a escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.
BASE DE CÁLCULO
A tributação que incide sobre cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, no que tange aos impostos federais, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições.
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS
A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção ao RET .
Para base de cálculo do resultado do valor referente a impostos e contribuições a ser pago, considera-se as receitas recebidas com a venda de unidades imobiliárias auferidas pela incorporadora que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação, deste total poderão ser abatidas da base de cálculo as vendas canceladas e as devolução de vendas e descontos incondicionais.
As receitas operacionais e não operacionais recebidas pela incorporadora que não derivam das atividades da incorporação submetida ao RET serão tributadas na incorporadora, no regime tributário a que estiver submetida (lucro real ou lucro presumido) .
Para fins de repartição da receita tributária do percentual de 6% (seis por cento) que incide sobre as receitas auferidas no período, correspondem às parcelas em porcentagens dos impostos federais, dispostas abaixo :
• 1,89% como IRPJ;
• 0,98% como CSLL;
• 0,56% como Contribuição para o PIS/PASEP; e
• 2,57% como COFINS;
Até 31 de dezembro de 2014, para projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.
•0,31% como IRPJ;
•0,16% como CSLL;
•0,09% como Contribuição para o PIS/PASEP; e
•0,44% como COFINS;
O pagamento dos tributos e contribuições para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
Os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser elementos de parcelamento.
DARF UNIFICADO – RET
Código de arrecadação 4095, no caso de pagamento unificado – Regime Especial de Tributação Aplicável às Incorporadoras Imobiliárias
