Lançamento venda imóvel em construção

Olá.

Como posso fazer o lançamento no livro Diário o contrato de venda de um imóvel de entrega futura? O cliente deu R$ 6.000,00 reais de entrada e restante vai ser pago na entrega do imóvel, que vai ser financiado pela Caixa.

Att.

Ingrid

Inicialmente, lance
D banco
C- passivo não circulante
c- adiantamento de clientes

Para apuração do resultado veja os artigos 410 e seguintes do RIR.

Seria assim?

D caixa 6.000,00
C Cliente 79.000,00
c contrato de preferencia de compra e venda

?

Bom dia, Ingrid do Prado


Informe se o imóvel objeto desta venda já está pronto ou se ele está em construção.


Estamos no aguardo.

Oi Ricardo.

O imóvel está em construção.

Prezada Ingrid do Prado, boa tarde

Adiante é apresentada uma análise no intuito de esclarecer o assunto de forma sucinta e na premissa de que sua empresa seja dedicada às atividades imobiliárias, tenha as receitas apuradas pelo regime de caixa (por força da atividade e das imposições legais) e tributadas no modo de Lucro Presumido.

Fontes legais:
Lei 9.718/1998, Art. 14 c/c Art. 18, Inciso II, que revoga desde 01/01/1999 a Art. 30 da Lei 8.981/1995, que obrigava as empresas de atividades imobiliárias à tributação pelo lucro real;
Lei 8.981/1995, Arts. 30 e 57;
IN RFB 390/2004, Art. 85, § 2º;
IN RFB 104/1998;
IN RFB 247/2002, Arts. 14 e 85.

Normas técnicas:
Res. CFC 1.185/2009;
Res. CFC 1.189/2009;
Res. CFC 1.266/2009;
Res. CFC 1.412/2012.

Ao contabilizar um fato envolvendo atividades imobiliárias o primeiro passo é definir se o negócio é um contrato de serviços de construção ou a venda de um bem, conforme determina a Res. CFC 1.266/2009:


Supondo que o cliente não influenciará no projeto da construção do imóvel conclui-se que o negócio é a venda de um bem, e não a prestação de serviços, e por ser a venda de uma unidade imobiliária em construção, é necessário possuir certas informações indispensáveis, a saber:

a) Valor do bem negociado
b) Custo total previsto
c) Data de fechamento do negócio
d) Custo incorrido até a venda
e) Valor de entrada recebida
f) Previsão de finalização do serviço (se até o fim do ano-calendário seguinte ou após)
g) Forma de pagamento do restante do negócio (quantidade de parcelas e respectivos valores)
h) Confirmação se o saldo remanescente terá ou não correção monetária

No entanto, como em sua dúvida consta somente o valor de entrada e os demais dados não são citados, para que esta postagem sirva como um exemplo genérico de procedimentos contábeis serão atribuídos valores arbitrários ao que for necessário, conforme as seguintes anotações:

Valor do bem negociado: 60.000,00
Custo total previsto: 48.000,00
Data de fechamento do negócio: 30/06/X3
Custo incorrido até a data de venda: 28.000,00
Valor de entrada recebida: 6.000,00
Previsão de finalização do serviço: 09/X3
Forma de pagamento do restante do negócio: pagamento de parcela única de 54.000,00, pelo banco financiador, em 09/X3 e sem correção


Lançamentos Contábeis:


1 - Registro do adiantamento recebido:

D) Caixa ou Bancos (AC)
C) Adiantamento de Clientes (PC)
R$ 6.000,00


2 - Diferimento

Nas matrizes legais é bem claro que os impostos em estudo (imposto de renda, contribuição social, PIS e COFINS) incidem sobre as receitas pelo regime de competência, todavia, em outra lei o fisco estipulou que as atividades imobiliárias obrigatoriamente calculem as receitas pelo regime de caixa, enquanto que opcionalmente outras atividades possam fazer isto também.

Portanto, com o erário público condicionando o recolhimento dos tributos à realização das receitas (recebimentos), infere-se que o recolhimento das obrigações tributárias é postergado, e por causa disto surge um grande conflito para poder conciliar a contabilidade com os controles fiscais porque os registros contábeis são pelo regime de competência e os pagamentos de impostos são calculados pelo regime de caixa.

Se pelo regime de caixa até mesmo sobre o recebimento de um adiantamento o contribuinte já deve pagar os impostos legalmente previstos, apesar da inexistência de fato gerador (porque a receita ainda não se formou), são utilizadas contas diferidas para compatibilizar o princípio da competência com a realização da receita e a respectiva tributação, que apesar de estar sendo paga em 07/X3 - e gerando um crédito tributário para a empresa, ou seja, um ativo diferido - só refletirá nas contas de resultado e situação patrimonial quando a receita for reconhecida, concomitantemente às obrigações tributárias.

Com a extinção do grupo “Resultado de Exercícios Futuros” pela Lei nº 11.941/09,eventual saldo existente nesse grupo em 31/12/2008 foi reclassificado para o passivo não circulante em conta representativa de receita diferida, de forma que agrupando receitas e custos - inclusive tributários - no mesmo grupo, o saldo líquido da subconta totalizadora representará o lucro bruto a realizar-se.


3 - Registro da receita parcial, custo da obra e reflexos tributários:

Nestas atividades o método mais usado para apurar as receitas é o de porcentagem do serviço executado ou da produção realizada, pois com base nisto é possível apurar o valor proporcional da receita auferida:

28000 / 48000 = 58,33% (custo incorrido dividido pelo custo previsto)

Logo, a receita proporcional será de 34.998,00 (58,33% de 60.000,00), porém, conforme preceitua o item 14 da Res. CFC 1.412/2012:

(grifos meus)

Por estar bem claro que a receita só deve ser reconhecida contabilmente quando todos os quesitos de "a" até "e" forem cumpridos, e por ser um imóvel em construção (ainda não finalizado e nem entregue), obviamente pelo menos as exigências previstas em "a" e "b" são lacunas não preenchidas. É por isto que momentaneamente a receita parcial não deve reconhecida na contabilidade, especificamente nas contas de resultado, ao passo em que na área tributária o adiantamento recebido já deve ser tributado, conforme os seguintes lançamentos e supondo que esta foi a única movimentação no segundo trimestre do ano X3:

D) Prestamistas (AC)
C) Receitas Diferidas (PNC)
R$ 34.998,00 (60.000,00 x 58,33%)

D) Adiantamento de Clientes (PC)
C) Prestamistas (AC)
R$ 6.000,00


3.a - Reconhecimento do custo parcial:

D) Custos Diferidos (PNC)
C) Estoque de imóveis em construção (AC)
R$ 28.000,00


3.b - Reconhecimento dos reflexos tributários:

D) PIS Diferido (AC)
C) PIS a Pagar (PC)
R$ 39,00 (6.000,00 x 0,65%)

D) COFINS Diferido (AC)
C) COFINS a Pagar (PC)
R$ 180,00 (6.000,00 x 3,00%)

D) IRPJ Diferido (AC)
C) IRPJ a Pagar (PC)
R$ 72,00 (6.000,00 x 8% x 15%)

D) Contribuição Social Diferida (AC)
C) Contribuição Social a Pagar
R$ 64,80 (6.000 x 12% x 9%)


4 - Finalização da obra, registro dos custos, reconhecimento de obrigações tributárias e recebimento da parcela final


4.a - Receitas

D) Receitas Diferidas (PNC)
C) Receitas (CR)
R$ 34.998,00

D) Prestamistas (AC)
C) Receitas
R$ 25.002,00


4.b - Custos

D) Custo dos Imóveis Vendidos
C) Custos Diferidos
R$ 28.000,00

D) Custo dos Imóveis Vendidos
C) Estoque de Imóveis em Construção
R$ 20.000,00


4.c - Obrigações tributárias pelo regime de competência e coerente com as receitas

D) PIS (CR - Deduções da receita bruta)
C) PIS a Pagar (PC)
R$ 390,00 (60.000,00 x 0,65%)

D) PIS a Pagar (PC)
C) PIS Diferido (AC)
R$ 39,00

D) COFINS (CR - Deduções da receita bruta)
C) COFINS a Pagar (PC)
R$ 1.800,00 (60.000,00 x 3,00%)

D) COFINS a Pagar
C) COFINS Diferido (AC)
R$ 180,00

D) IRPJ (CR - Deduções da receita bruta)
C) IRPJ a Pagar (PC)
R$ 720,00 (60.000,00 x 8% x 15%)

D) IRPJ a Pagar (PC)
C) IRPJ Diferido (AC)
R$ 72,00

D) Contribuição Social (CR - Deduções da receita bruta)
C) Contribuição Social a Pagar (PC)
R$ 648,00 (60.000 x 12% x 9%)

D) Contribuição Social a Pagar (PC)
C) Contribuição Social Diferida (AC)
R$ 64,80


4.d - Recebimento

D) Caixa ou Bancos
C) Prestamistas
R$ 54.000,00


Ricardo C. Gimenez

Que satisfação você ter respondido Ricardo.
Muito obrigada, fico feliz de pertencer a uma classe tão unida!

Um abraço.