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Atividade Imobiliária

Tobias Watzko Batistuti

Tobias Watzko Batistuti

Bronze DIVISÃO 5, Técnico Contabilidade
há 10 anos Quarta-Feira | 16 outubro 2013 | 09:04

Bom dia. Realizei algumas pesquisas mas não encontrei nada que me dê um bom suporte sobre minha dúvida em relação a contabilidade de empresas com atividades imobiliárias (construtoras) fazendo por centro de custo. Minha dúvida é em relação ao plano de conta. No caso tem estoque de imóveis em construção:
1. ATIVO
1.1 Ativo Circulante
1.1.1 Estoque
1.1.1.1 Imóveis em Construção
1.1.1.1.1 Edifício Residencial Central

1.1.1.1.1.0001 Custo com aquisição de terreno
1.1.1.1.1.0002 Material aplicado
1.1.1.1.1.0003 Serviços de terceiros
1.1.1.1.1.0004 Mão de obra
1.1.1.1.2 Edifício Residencial Maior
1.1.1.1.2.0001 Custo com aquisição de terreno
1.1.1.1.2.0002 Material aplicado
1.1.1.1.2.0003 Serviços de terceiros
1.1.1.1.2.0004 Mão de obra


Como no modelo acima, é assim que fazemos a contabilidade, a nosso sistema dá suporte, tendo um livro auxiliar com os centros de custo.

Pergunto se é assim mesmo que faço, ou poderia não dividir o estoque por edifício, como modelo abaixo:

1. ATIVO
1.1 Ativo Circulante
1.1.1 Estoque
1.1.1.1 Imóveis em Construção

1.1.1.1.0001 Custo com aquisição de terreno
1.1.1.1.0002 Material aplicado
1.1.1.1.0003 Serviços de terceiros
1.1.1.1.0004 Mão de obra

e todos os edifícios serem na mesma conta de estoque, mas tendo um controle por centro de custo.

Espero que posam me ajudar. Desde já fico grato.


"Carpe Diem" - Façam valer a pena!
SALVADOR CÂNDIDO BRANDÃO

Salvador Cândido Brandão

Ouro DIVISÃO 2, Advogado(a)
há 10 anos Quarta-Feira | 16 outubro 2013 | 20:29

Se o centro de custo é integrado na contabilidade geral, você pode fazer de forma sintética.

Mas se o controle de custos de cada prédio for feito à parte você precisa registrar estas fichas ou livros auxiliares na Jucesp para ter força legal.

O que é necessário é que o custo de cada prédio seja individualizado, pois ao regularizar no inss e na prefeitura você precisará comprovar os gastos especialmente com mão de obra. Além da apuração do resultado.



SALVADOR CÂNDIDO BRANDÃO

Salvador Cândido Brandão

Ouro DIVISÃO 2, Advogado(a)
há 10 anos Quinta-Feira | 17 outubro 2013 | 11:19

Veja, entre outros, o artigo 258 e segs., do RIR/99
com as notas da Fiscosoft:

Art. 258. Sem prejuízo de exigências especiais da lei, é obrigatório o uso de Livro Diário, encadernado com folhas numeradas seguidamente, em que serão lançados, dia a dia, diretamente ou por reprodução, os atos ou operações da atividade, ou que modifiquem ou possam vir a modificar a situação patrimonial da pessoa jurídica (Decreto-Lei nº 486, de 1969, art. 5º).


RIR/94: Art. 204.




· Ver Notas após o § 6º.

§ 1º Admite-se a escrituração resumida no Diário, por totais que não excedam ao período de um mês, relativamente a contas cujas operações sejam numerosas ou realizadas fora da sede do estabelecimento, desde que utilizados livros auxiliares para registro individuado e conservados os documentos que permitam sua perfeita verificação (Decreto-Lei nº 486, de 1969, art. 5º, § 3º).

§ 2º Para efeito do disposto no parágrafo anterior, no transporte dos totais mensais dos livros auxiliares, para o Diário, deve ser feita referência às páginas em que as operações se encontram lançadas nos livros auxiliares devidamente registrados.

§ 3º A pessoa jurídica que empregar escrituração mecanizada poderá substituir o Diário e os livros facultativos ou auxiliares por fichas seguidamente numeradas, mecânica ou tipograficamente (Decreto-Lei nº 486, de 1969, art. 5º, § 1º).




· Ver Notas após o § 6º.

§ 4º Os livros ou fichas do Diário, bem como os livros auxiliares referidos no § 1º, deverão conter termos de abertura e de encerramento, e ser submetidos à autenticação no órgão competente do Registro do Comércio, e, quando se tratar de sociedade civil, no Registro Civil de Pessoas Jurídicas ou no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (Lei nº 3.470, de 1958, art. 71, e Decreto-Lei nº 486, de 1969, art. 5º, § 2º).




· Ver Notas após o § 6º.

§ 5º Os livros auxiliares, tais como Caixa e Contas-Correntes, que também poderão ser escriturados em fichas, terão dispensada sua autenticação quando as operações a que se reportarem tiverem sido lançadas, pormenorizadamente, em livros devidamente registrados.




· Ver Notas após o § 6º.

§ 6º No caso de substituição do Livro Diário por fichas, a pessoa jurídica adotará livro próprio para inscrição do balanço e demais demonstrações financeiras, o qual será autenticado no órgão de registro competente.




· Ver, após o art. 269, lista das Resoluções do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), que aprovam pronunciamentos do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) tendentes à conversão das Normas Brasileiras de Contabilidade às normas internacionais. As Resoluções mais específicas estão anotadas nos artigos que tem pertinência com o tema tratado.




COMENTÁRIOS
1 - LIVROS COMERCIAIS E INSTRUMENTOS DE ESCRITURAÇÃO - AUTENTICAÇÃO - Instrução Normativa DNRC nº 107/2008 - O empresário e a sociedade empresária estão obrigados a seguir um sistema de contabilidade, com base na escrituração uniforme de seus livros. Essa obrigação independe do regime tributário do contribuinte, dispensando-se da manutenção de escrituração, tão somente, os pequenos empresários, assim entendidos os empresários individuais que aufiram receita bruta anual de até R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), conforme definição do Estatuto Nacional das Micro e Pequenas Empresas. Esses livros, além serem conservados pelo empresário e pela sociedade empresária, deverão também ser submetidos à autenticação pela Junta Comercial (Art. 1º da; arts. 970 e 1.179 da Lei nº 10.406/2002; art. 68 da Lei Complementar nº 123/2006).
1.1 - INSTRUMENTOS DE ESCRITURAÇÃO - São instrumentos de escrituração dos empresários e das sociedades empresárias:
a) livros, em papel;
b) conjunto de fichas avulsas;
c) conjunto de fichas ou folhas contínuas;
d) livros em microfichas geradas através de microfilmagem de saída direta do computador (COM);
e) livros digitais.
Destaca-se que o empresário ou a sociedade empresária que adotar o sistema de fichas de lançamentos poderá substituir o livro Diário pelo livro Balancetes Diários e Balanços, observadas as mesmas formalidades extrínsecas exigidas para aquele. As formalidades extrínsecas dizem respeito às seguintes obrigatoriedades: encadernação, termos de abertura e de encerramento, registro pelos órgãos competentes e rubrica por funcionário da junta comercial ou cartório (Fundamentação: Art. 2º da Instrução Normativa DNRC nº 107, de 23.05.2008).
1.2 - LIVRO DIÁRIO - No Diário serão lançados o balanço patrimonial e o de resultados, devendo:
a) no caso de livro em papel, ambos serem assinados por contabilista legalmente habilitado e pelo empresário ou sociedade empresária;
b) em se tratando de livro digital, as assinaturas digitais das pessoas acima citadas, nele lançadas, serão efetuadas utilizando-se de certificado digital, de segurança mínima tipo A3, emitido por entidade credenciada pela Infra-estrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e suprem as exigências do item anterior.
A adoção de fichas de escrituração não dispensa o uso de livro diário para o lançamento do balanço patrimonial e do de resultado econômico, ao qual deve ser atribuído o número subseqüente ao do livro diário escriturado em fichas.
O livro não poderá ser dividido em volumes, podendo, em relação a um mesmo exercício, ser escriturado mais de um livro, observados períodos parciais e seqüenciais, constantes dos respectivos Termos de Encerramento, de acordo com as necessidades do empresário ou da sociedade empresária.
A numeração das folhas ou páginas de cada livro em papel ou microficha observará ordem seqüencial única, iniciando-se pelo numeral um, incluído na seqüência da escrituração o balanço patrimonial e o de resultado econômico, quando for o caso.




· Sobre a Escrituração Contábil Digital ver Notas após o art. 255.




1.2.1 - ESCRITURAÇÃO RESUMIDA - Quando adotada a escrituração resumida do Diário, com totais que não excedam o período de trinta dias, relativamente a contas cujas operações sejam numerosas ou realizadas fora da sede, deverão ser utilizados livros auxiliares do Diário, regularmente autenticados, para registro individualizado, e conservados os documentos que permitam a sua perfeita verificação. Os livros auxiliares observarão o mesmo meio, digital ou papel, do Livro Diário com Escrituração Resumida.
Caso o Livro Diário com Escrituração Resumida for na forma digital, os livros auxiliares correspondentes deverão se referir ao mesmo período de escrituração e constar de arquivos independentes, observadas as formalidades quanto aos Termos de Abertura e de Encerramento e o LECD.
No caso de livro em papel, deverá constar do termo de encerramento do livro Diário, com escrituração resumida, relação que identifique todos os livros auxiliares a ele associados, com indicação da finalidade de cada um deles e seus respectivos números seqüenciais. Cada livro auxiliar, no respectivo termo de encerramento, deverá indicar o(s) número(s) do(s) livro(s) Diário(s) com escrituração resumida a que esteja(m) vinculado(s).
1.2.2 - RETIFICAÇÃO - A retificação de lançamento feito com erro, em livro já autenticado pela Junta Comercial, deverá ser efetuada nos livros de escrituração do exercício em que foi constatada a sua ocorrência, observadas as Normas Brasileiras de Contabilidade. Ver a Resolução CFC nº 1.179/2009 - NBC T 19.11 (NBC TG 23: Resolução CFC nº 1.329/2011) - Políticas Contábeis, Mudança de Estimativa e Retificação de Erro e a Resolução CFC nº 1.330/2011 - Aprova a ITG 2000 - Escrituração Contábil.




· Ver Deliberação CVM nº 592/09.




· O livro já autenticado não poderá ser substituído por outro, de mesmo número ou não, contendo a escrituração retificada. Essa regra é válida inclusive em relação ao arquivo que contém a Escrituração Contábil Digital.




1.3 - ESCRITURAÇÃO MECANIZADA OU ELETRÔNICA - As fichas que substituírem os livros, para o caso de escrituração mecanizada ou eletrônica, poderão ser:
a) contínuas, em forma de sanfona, em blocos, com subdivisões numeradas mecânica ou tipograficamente por dobras, sendo vedado o destaque ou ruptura das mesmas;
b) avulsas, as quais serão numeradas tipograficamente.
1.4 - MICROFICHA - A microficha, como instrumento de escrituração, poderá ser utilizada pelas companhias e em relação aos livros sociais de que trata o art. 100 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976.
No caso das companhias abertas, aplicar-se-ão, ainda, as normas expedidas pela Comissão de Valores Mobiliários, apenas para os livros dos incisos I a III do art. 100 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976.
As microfichas, como instrumento de escrituração, deverão atender os requisitos constantes do Anexo I da Instrução Normativa DNRC nº 107/08.
Far-se-á a autenticação de todas as microfichas constantes de cada conjunto correspondente a um livro, mediante aposição de carimbo conforme modelo constante do Anexo I da Instrução Normativa DNRC nº 107/08, data da autenticação e rubrica do autenticador.
1.5 - TERMOS DE ABERTURA E DE ENCERRAMENTO - Os instrumentos de escrituração dos empresários e das sociedades empresárias deverão conter termos de abertura e de encerramento. Nas fichas ou folhas que substituírem os livros, para o caso de escrituração mecanizada ou eletrônica, os termos de abertura e de encerramento serão apostos, respectivamente, como segue:
a) fichas ou folhas contínuas: no anverso da primeira e no verso da última dobra de cada bloco, que receberá número de ordem;
b) fichas avulsas: na primeira e última ficha de cada conjunto.
1.6 - TERMOS - Os termos de abertura e de encerramento serão datados e assinados pelo empresário, administrador de sociedade empresária ou procurador e por contabilista legalmente habilitado, com indicação do número de sua inscrição no Conselho Regional de Contabilidade - CRC e dos nomes completos dos signatários e das respectivas funções, conforme a codificação das qualificações de assinantes constantes da IN DNRC nº 107/2008.
Não havendo contabilista habilitado na localidade onde se situa a sede do empresário ou da sociedade empresária ou a filial, os termos de abertura e de encerramento serão assinados, apenas, pelo empresário, administrador de sociedade empresária ou procurador.




· No caso de assinatura por procurador, a procuração deverá conter os poderes para a prática do ato, ser arquivada na Junta Comercial e anotada nos registros de autenticação de livros.




Em se tratando de livro digital, esse deve ser assinado por contabilista legalmente habilitado e pelo empresário ou sociedade empresária, conforme LECD, com certificado digital, de segurança mínima tipo A3, emitido por entidade credenciada pela Infra-estrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), antes de ser submetido à autenticação pelas Juntas Comerciais;
1.6.1 - TERMO DE ABERTURA - Deverão ser indicados no termo de abertura:
a) o nome empresarial do empresário ou da sociedade empresária a que pertença o instrumento de escrituração;
b) o Número de Identificação do Registro de Empresas - NIRE e a data do arquivamento dos atos constitutivos ou do ato de conversão de sociedade simples em sociedade empresária pela Junta Comercial;
c) o município da sede ou filial;
d) a finalidade a que se destina o instrumento de escrituração;
e) o número de ordem do instrumento de escrituração;
f) a quantidade de:
f.1 - folhas, se numeradas apenas no anverso;
f.2 - páginas, se numeradas no anverso e verso;
f.3 - fotogramas, se microfichas; e
f.4 - registros, se livro digital;
g) o número da inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ, administrado pela Receita Federal do Brasil.
1.62 - TERMO DE ENCERRAMENTO - Deverão ser indicados no termo de encerramento:
a) o nome empresarial do empresário ou da sociedade empresária a que pertença o instrumento de escrituração;
b) o fim a que se destinou o instrumento escriturado;
c) o período a que se refere a escrituração;
d) o número de ordem do instrumento de escrituração;
e) a quantidade de:
e.1 - folhas, se numeradas apenas no anverso;
e.2 - páginas, se numeradas no anverso e verso;
e.3 - fotogramas, se microfichas; e
e.4 - registros, se livro digital;




· 1 - No caso de escrituração resumida do Diário o termo de encerramento deverá observar, além das disposições acima, relação que identifique todos os livros auxiliares a ele associados, com indicação da finalidade de cada um deles e seus respectivos números seqüenciais.




· 2 - Cada livro auxiliar, no respectivo termo de encerramento, deverá indicar o(s) número(s) do(s) livro(s) Diário(s) com escrituração resumida a que esteja(m) associado(s).




2 - AUTENTICAÇÃO DOS LIVROS EM PAPEL, FICHAS OU FOLHAS CONTÍNUAS E FICHAS AVULSAS - Lavrados os termos de abertura e de encerramento, os instrumentos de escrituração dos empresários e das sociedades empresárias, de caráter obrigatório, salvo disposição especial de lei, deverão ser submetidos à autenticação pela Junta Comercial:
a) antes ou após efetuada a escrituração, quando se tratar de livros, conjuntos de fichas ou folhas contínuas;
b) após efetuada a escrituração, quando se tratar de microfichas geradas através de microfilmagem de saída direta do computador (COM) e de livros digitais.
Em relação aos livros em papel, fichas ou folhas contínuas e fichas avulsas, por Termo, que conterá declaração expressa da exatidão dos Termos de Abertura e de Encerramento, bem como o número e a data de autenticação, do seguinte modo:
a) nos livros em papel, será aposto na primeira página numerada;
b) nas fichas ou folhas contínuas, será aposto no anverso da primeira dobra de cada bloco;
c) nas fichas avulsas, será aposto na primeira ficha de cada conjunto e todas as demais serão obrigatoriamente autenticadas com o sinete da Junta Comercial e rubrica do autenticador sobre esse;




· Sobre livros digitais gerados pela Escrituração Contábil Digital (ECD) no âmbito do SPED, criado pelo Decreto nº 6.022/2007, ver Nota após o art. 255.




3 - PRAZOS DE AUTENTICAÇÃO - Os instrumentos de escrituração deverão ser submetidos à autenticação pela Junta Comercial:
a) antes ou após efetuada a escrituração, quando se tratar de livros, conjuntos de fichas ou folhas contínuas;
b) após efetuada a escrituração, quando se tratar de microfichas geradas através de microfilmagem de saída direta do computador (COM) e de livros digitais.
Para fins de apuração do lucro real, poderá ser aceita, pelos Órgãos da Secretaria da Receita Federal do Brasil, a escrituração do livro "Diário" autenticado em data posterior ao movimento das operações nele lançadas, desde que o registro e a autenticação tenham sido promovidos até a data prevista para a entrega tempestiva da DIPJ do correspondente exercício financeiro.
4 - ESCRITURAÇÃO DESCENTRALIZADA - No caso de escrituração descentralizada, o empresário ou a sociedade empresária que possuir filial em outra unidade federativa deverá requerer a autenticação dos instrumentos de escrituração respectivos à Junta Comercial onde a filial estiver situada.
Os termos de abertura e de encerramento deverão referir-se à filial e a data de arquivamento deverá referir-se ao ato de abertura da filial na Junta Comercial da unidade federativa onde essa se localizar.
5 - EXTRAVIO, DETERIORAÇÃO OU DESTRUIÇÃO - Ocorrendo extravio, deterioração ou destruição de qualquer dos instrumentos de escrituração, o empresário ou a sociedade empresária fará publicar, em jornal de grande circulação do local de seu estabelecimento, aviso concernente ao fato e deste fará minuciosa informação, dentro de 48 horas à Junta Comercial de sua jurisdição.
Recomposta a escrituração, o novo instrumento receberá o mesmo número de ordem do substituído, devendo o termo de autenticação ressalvar, expressamente, a ocorrência comunicada.




· A autenticação de novo instrumento de escrituração só será procedida após o cumprimento dos procedimentos tratados neste tópico.




6 - NORMAS BRASILEIRAS DE CONTABILIDADE - A Resolução CFC nº 1.330/2011 aprovou a ITG 2000 - Escrituração Contábil, estabelecendo critérios e procedimentos a serem adotados pela entidade para a escrituração contábil de seus fatos patrimoniais, por meio de qualquer processo, bem como a guarda e a manutenção da documentação e de arquivos contábeis e a responsabilidade do profissional da contabilidade.




· Sobre livros digitais gerados pela Escrituração Contábil Digital (ECD) no âmbito do SPED, criado pelo Decreto nº 6.022/2007, ver Nota após o art. 255.




DECISÃO EM PROCESSO DE CONSULTA
1 - AUTENTICAÇÃO POSTERIOR DO DIÁRIO - Para fins de apuração do lucro real. poderá ser aceita. pelos órgãos da Secretaria da Receita Federal, a escrituração do livro Diário. autenticado em data posterior ao movimento das operações nele lançadas, desde que o registro e autenticação tenham sido promovidos até a data prevista para a entrega tempestiva da declaração de rendimentos do correspondente exercício financeiro. Estão dispensadas do pagamento do imposto de renda devido em cada mês as pessoas Jurídicas que. através de balanço ou balancetes mensais. demonstrem a existência de prejuízos fiscais apurados a partir de Janeiro do ano-calendário. Dispositivos Legais: Lei nº 8 981/95, art. 35 e 37; IN nº 11/96, arts. 10 a 13; IN nº 16/84. Decisão nº 224/97. SRRF / 7ª RF. Publicação no DOU: 02.10.1997.
2 - ESCRITURAÇÃO - DIÁRIO - RAZÃO - Até 24 de abril de 2006, a pessoa jurídica não estava autorizada a utilizar microfichas geradas através de microfilmagem de saída direta do computador às vezes de livro Diário, por falta de atendimento de determinadas formalidades extrínsecas (termos de abertura e encerramento). A partir de 25 de abril de 2006 as pessoas jurídicas podem adotar como instrumento de escrituração do Diário e do Razão os livros de microfichas de saída direta do computador previstos pela legislação comercial, contudo, a utilização desse instrumento não desobriga a guarda e conservação dos originais dos documentos comprovantes dos lançamentos nele efetuados até que ocorra a prescrição dos créditos tributários a que se refiram. Dispositivos Legais: Decreto nº 3.000, de 1999 - RIR/99, artigos 255 e 258 a 260; Decreto-Lei nº 486/1969, artigo 14; Instrução Normativa DNRC nº 65/1997, artigo 2º; Instrução Normativa DNRC nº 102/2006, artigos 2º, 9º e 12; Instrução Normativa DNRC nº 107/2008, artigos 2º, 9º e 12; Medida Provisória nº 2.200-2, de 2001, Decreto nº 6.022, de 2007; Instrução Normativa RFB nº 787, de 19 de novembro de 2007. Processo de Consulta nº 473/08. Órgão: SRRF / 8a. Região Fiscal. Publicação no D.O.U.: 09.02.2009.




JURISPRUDÊNCIA
1 - ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL - DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS DAS TRANSFERÊNCIAS EFETUADAS - Além de informar na peça impugnativa as notas fiscais de transferências e as despesas de fretes incorridas, deve o contribuinte apresentar as notas fiscais de transferências e o livro registro de inventário para que se possa confirmar as alegações firmadas. À falta destes elementos, é legítimo o levantamento das receitas da atividade da empresa, realizada com base nos livros Registro de Saídas de Mercadorias e de Prestação de Serviços. 1º CC. / 7ª Câmara / ACÓRDÃO 107-05542 em 24.02.1999 - Publicado no DOU em: 19.05.1999.
2 - PARTIDAS MENSAIS - A escrituração do livro Diário por lançamentos mensais e de forma resumida, sem a adoção de livros auxiliares para registro individuado, com inobservância do disposto no artigo 5º § 3º do Decreto-lei 486/69 (RIR/80, art. 160, § 1º), enseja a desclassificação da contabilidade do contribuinte, dando lugar ao arbitramento de seus lucros (Ac. 1º CC 101-77.997/88 - Resenha Tributária, IR - Jurisprudência Administrativa 12.1, pág. 203).




· Sobre Nota Fiscal Eletrônica ver Notas após o art. 255.




· Sobre o Sistema Público de Escrituração Digital - SPED, criado pelo Decreto nº 6.022/2007, Escrituração Contábil Digital (ECD) e Escrituração Fiscal Digital (EFD), ver Nota após o art. 255.




· Sobre a autenticação de livros e arquivos digitais, inclusive no âmbito do SPED, Ver a IN DNRC 107/08.




· Sobre arquivos magnéticos a serem obrigatoriamente apresentados à Receita Federal, ver Notas após o art. 265.




· Sobre o Regime Tributário de Transição (RTT) ver Notas após o art. 275.




· Além das Notas aos dispositivos correspondentes neste Regulamento, ver Encarte ao final deste Volume com Resumo Geral das Novas Normas Societárias e Contábeis contidas na Lei nº 11.638/2007 e na Lei nº 11.941/2009, sob a ótica dos órgãos reguladores (CFC, CVM, BACEN, etc.)




Além das Notas aos dispositivos correspondentes neste Regulamento, ver Encarte ao final deste Volume com Resumo Geral das Novas Normas Societárias



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