Depreciação - Investimentos/AC

Bom dia!

Como é feita a depreciação de um imóvel que está alugado? ele entra no grupo de investimentos, correto?

Depreciação é feita no mesmo grupo? Interfere na DRE para a provisão do IR?

Alguém poderia me dar uma luz?

Bom dia,

Imóveis com a finalidade de aluguel devem ser classificados como propriedades para investimento, no grupo de investimentos (exceto no caso de imobiliárias e atividades afins).

Nesse caso não se deprecia, tendo em vista que tal fato só se aplica ao Imobilizado.

Att.

Walter, bom dia!

Obrigado, mas se for um veiculo, também não contem depreciação? Valor do veiculo será o mesmo da compra?

Veículo não se enquadra como Propriedade para Investimento. Mas não entendi sua dúvida com relação ao veículo.

Compro um veiculo para fins de locação, como se fosse o imóvel, entendi o imóvel não ter depreciação por haver valorização. Mas e o veiculo?

Renan,

Os ativos adquiridos para locação são classificados como Imobilizado; porque desenvolvem uma atividade econômica (como obter renda pelo uso do ativo). Por desenvolver uma atividade, eles se desgastam, e, através do desgaste, são depreciados. Portanto, por preencherem todas essas características, os imóveis para locação; são classificados como Imobilizado, imobilizado de renda, e não como Investimentos. Ademais, classificam-se como Investimentos os ativos com o objetivo de especular, e não os ativos para uso.

Prezado Luiz Felipe,

atente-se que o CPC 28, aprovado pela NBC TG 28 (R1), que trata de propriedades para Investimento nos diz muito claramente que (transcrevo literalmente os trechos da norma):

5. Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas.

7. As propriedades para investimento são mantidas para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e por isso classificadas no subgrupo Investimentos, dentro do Ativo Não Circulante. Por isso, uma propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários. A produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedades para finalidades administrativas) gera fluxos de caixa que são atribuíveis não apenas às propriedades, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou de fornecimento. O Pronunciamento Técnico CPC 27 – Ativo Imobilizado aplica-se a propriedades ocupadas pelos proprietários.

Para se classificar como Imobilizado, como esse CPC já remete ao CPC 27,d eve-se aceitar as condições de tal Pronunciamento (27 - Imobilizado), onde se determina que para ser Imobilizado o bem deve ser empregado na atividade fim da entidade.

Ora, uma entidade que não tem por finalidade alugar imóveis, não deve-se considerar que o imóvel alugado esteja sendo utilizado na sua atividade fim.

Luiz, obrigado pela resposta.

Mas caso a empresa tenha um imóvel e faça a locação, entra no grupo de investimentos? No ato da compra não foi objetivo do bem, comprar para locar.

Walter José de Oliveira,

Os bens adquiridos para locação são classificados no Imobilizado, imobilizado de renda, por se tratar de bens de uso com o objetivo de obter renda para a pessoa jurídica. Não são Investimentos, porque, conforme diz a Lei, para serem investimentos, estes bens não poderiam se destinar à manutenção da atividade. E, manter a atividade é fazer o bem produzir.

Assim, o termo manutenção da atividade está em relação ao ativo adquirido, e não ao objetivo inserido no Contrato Social da pessoa jurídica. Se a manutenção da atividade fosse o objetivo que está escrito no Contrato, e não aquele que é desenvolvido de forma real, então, teríamos que classificar como Investimentos todas as máquinas e ferramentas adquiridas para a pessoa jurídica produzir confecção se ela tivesse por objetivo contratual a locação de bens e imóveis. Porém, não é este o caso aqui. A classificação é efetuada de acordo com o objetivo dos ativos adquiridos.

O termo manutenção da atividade diz respeito à finalidade do ativo adquirido, se ele servirá para desenvolver alguma atividade ou não, porque, se este ativo for para desenvolver alguma atividade, ele não será classificado como Investimento, e, sim, no Imobilizado. Isso porque, para um ativo ser classificado como Investimento, é necessário que ele não se destine à venda (se não for para venda, não será classificável no Ativo Circulante), que não seja para uso (se for para uso, o ativo se destinará à manutenção da atividade), e que seja participação permanente em outras empresas. É o que está na lei.

É por isso que o inciso do § 2º do art. 183 da Lei 6.404/76 determina que a diminuição do valor dos elementos do Ativo Imobilizado será registrada periodicamente na conta de depreciação, quando corresponder à perda do valor dos direitos que têm por objeto bens físicos sujeitos a desgastes ou perda de utilidade por uso. Assim, os ativos de uso, por estarem desenvolvendo alguma atividade, sofrem depreciação; e a depreciação é própria dos ativos imobilizados, e não dos ativos Investimento.

Esse é o seu ponto de vista (e do Salézio Dagostim, que escreveu esse que você postou), contudo não é o que a Norma Contábil preceitua.

Obviamente que a norma é mais extensa e se existe intenção de venda do imóvel o mesmo não é propriedade para investimento, além de outros quesitos expostos na norma. Não cabe descrever item por item da norma aqui. Contudo, um imóvel adquirido, sem a definição certa se o mesmo será vendido futuramente ou não, e se o mesmo for mantido para aluguel ele atende perfeitamente aos requisitos para classificação como Propriedade para Investimentos (Investimento).

Segundo a PricewaterhouseCoopers, o imóvel mantido em aluguel que não deve ser reconhecido como Propriedade para Investimento será aquele que também atenda à definicão de leasing financeiro.

O próprio CFC, no seu primeiro exame de suficiencia do ano passado, em uma questão classificou "Imóvel com intuito de aluguel" como Investimento, sem que tenha sido deferido qualquer recurso à questão, visto que o entendimento é esse.

Att.

Pelas informações e conteúdo apresentado, deixei de ser um pouco mais leigo no assunto.

Mas se eu compro um veiculo para fins de locação, é investimento? Não tem depreciação no grupo de Investimentos?

Walter José de Oliveira,

Exato, existem pontos de vistas na lei, o mais claro e obvio é do Sr Salésio Dagostim, porque não levar em conta o óbvio ? O problema dos contadores é que parecem burro de cargas fixados em leis sem levar em conta as interpretações, interpretações estas que levam a criações de Jurisprudências, e vejo que você leu direitinho o artigo citando justamente a questão do CFC que foi exatamente o motivo da discursão, acho que você se convenceu. E vamos lá para mais uma conforme ''Salientando-se que somente os edifícios e construções alugados ou utilizados pelo proprietário na produção dos seus rendimentos podem ser objeto de depreciação, quando o valor do terreno não estiver separado do valor da edificação que sobre ele existir deve ser providenciado o respectivo destaque para que seja admitida dedução da depreciação do valor da construção ou edifício. Para isso, o contribuinte poderá servir-se de laudo pericial para determinar que parcela do valor contabilizado corresponde ao valor do edifício ou construção, aplicando, sobre este, o coeficiente de depreciação efetivamente suportado, limitado, para efeito tributário, ao admitido para essa espécie de bem (PN CST nº 14/72).'' Portanto sofrerá depreciação de acordo com a RF, sofrendo depreciação será imobilizado.

Não existe depreciação dos bens no Investimentos então?

Renan,
Não, é impossível depreciar um investimento, pode-se reavaliar.

Prezado Luiz Filipe,

Quando citei o artigo do Salésio, foi justamente não concordando totalmente. Parece que você entendeu que eu me convenci de que ele estava correto.

Minha discussão no sentido de que você expõe de uma forma de que IMÓVEL PARA ALUGUEL sempre será Imobilizado, fato que não é tão único.

Às vezes poderá ser e outras não. A princípio a propriedade mantida para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas é Investimento, mas como já mencionei existem alguns critérios para reconhecimento como Propriedade para Investimento, os quais devem ser obedecidos. Se não atender, não será Investimento.

Conforme o site IFRS Brasil (formado por estudiosos da ciência contábil, pela USP), temos uma comparação clara que expõe o seguinte:

Para um ativo ser contabilizado como ativo imobilizado, o aluguel só pode existir quando estiver ligado a um "ativo complementar" na produção ou fornecimento de bens e serviços. Quando um ativo é mantido com o principal objetivo de obter renda através de recebimento de aluguel, este na essência representa um investimento e não um imobilizado da empresa, sendo considerado como propriedade de investimento. As propriedades para investimento produzem um fluxo de caixa independente, sendo um ativo principal e não somente acessório.

- Ativo imobilizado: Uma empresa geradora de energia está construindo uma usina hidroelétrica em uma localização remota, por este motivo constrói uma vila em sua propriedade e aluga as casas para os funcionários. Tais moradias são consideradas um ativo imobilizado.
- Propriedade para investimento: Uma empresa está com sobras de caixa e decide investir o dinheiro em propriedades comerciais em uma região que esperam que se valorize, e alugam tais propriedades. Essas propriedades representam uma propriedade para investimento, uma vez que estão sendo mantidas para obter renda juntamente com sua valorização.


Assim, temos situações em que imóveis alugados serão Imobilizado, assim a legislação já prevê, como você bem disse: "somente os edifícios e construções alugados ou utilizados pelo proprietário na produção dos seus rendimentos podem ser objeto de depreciação", contudo não significa que todo bem alugado será imobilizado. Se a legislação não prevê que o que for alugado possa ser passível de depreciação, o mesmo nunca poderia sofrer tal "consumo" no seu valor. Contudo essa orientação da RFB não caracteriza que todo imóvel alugado será depreciado, apenas prevê que ela PODE vir a sofrer, o que é muito diferente de que ele DEVE sofrer depreciação.

Assim, em se falando de entendimentos e não de legislação, o entendimento de umas das maiores prestadoras de serviços de auditoria é de que Imóveis para aluguel (obedecendo a determinados requisitos) é Investimento, o próprio CFC nem se deu ao luxo de discutir tal informação, tendo vista a objetividade do assunto, e a lei não é imperativa em dizer que todo bem alugado será imobilizado, apenas que PODE.

E respondendo ao Renan, somente Imobilizado sofre depreciação. Enquanto investimento, não se fala em depreciação.