Éricka e Professor Edmar,
Bom dia!
O CPC 28 Propriedade de investimentos prevê duas formas de mensuração, após o reconhecimento inicial:
a) valor justo
b) custo.
Veja abaixo, a previsão do CPC 28 Propriedade de Investimento:
30. Com as exceções indicadas no item 32A, a entidade deve escolher como sua política contábil
o método do valor justo, descrito nos itens 33 a 55, ou o método do custo, descrito no item 56,
e deve aplicar essa política a todas as suas propriedades para investimento. (Alterado pela
Revisão CPC 13)
Observe que é uma opção da empresa, se ela escolher o valor justo, a entidade não irá depreciar a propriedade de investimento e nem avaliar a perda se recuperabilidade, se ela escolher o custo, ela irá depreciar e avaliar a perda de recuperabilidade.
O cuidado que a empresa tem que ter, é que se ela escolher o valor justo, ocorrerá situações em que o valor justo irá para o resultado e situações em que o valor justo irá para a conta de ajuste de avaliação patrimonial no Patrimônio Líquido.
O valor justo é contabilizado no Patrimônio Líquido quando o imóvel vem de transferência do imobilizado. Por exemplo, a entidade tinha um imóvel que utilizava em sua operação, vamos dizer sua industria ou administração, entretanto, a entidade resolve se mudar para outro local maior e não quer vender o imóvel e o coloca para obter renda através de locações, assim sendo, ela deverá reclassificar o imóvel de imobilizado para propriedade de investimento pelo valor registrado no imobilizado, que será o montante de reconhecimento inicial, após, a transferência a entidade deverá decidir que política contábil irá utilizar após o reconhecimento inicial, se custo ou valor justo, se ela escolher valor justo, as atualizações deverão ser contabilizadas na conta de ajuste de avaliação patrimonial no patrimônio líquido, se ela escolher custo, continuará a depreciar e a avaliar a recuperabilidade do imóvel.
Quando a entidade constrói um imóvel ou o compra já com a intenção de ser propriedade de investimento, então, se ela escolher o valor justo, este será contabilizado contra o resultado.
Cabe observar também que se a entidade escolher o custo deverá divulgar em nota explicativa o valor justo, essa regra se aplica somente às entidades que estão em modelo full de IFRS, aquelas consideradas de grande porte ou S/As, se a entidade for pequena ou média e esta utilizando o CPC-PME ela poderá mensurar pelo custo e não é obrigada a divulgar o valor justo.
Pelo que entendi, você tem um imóvel que esta contabilizado indevidamente no imobilizado, o que você tem que tomar cuidado ao usar e se for usar o valor justo, é saber se esse imóvel sempre foi destinado a locação e logo, ocorreu um erro contábil que se resolve reclassificando o imóvel para propriedade de investimento, ou se no passado ele já foi imobilizado em algum período.
Se a sua empresa não é considerada de grande porte (fatura acima de 300 milhões por ano ou tem ativos totais superiores a 240 milhões por ano) você poderá utilizar o CPC-PME e logo, se escolher a mensuração pelo custo não precisará divulgar o valor justo.
Observo, que se a sua intenção era utilizar o valor justo para tentar reduzir o ganho de capital, isso também não é possível, logo, poderá não ser interessante se utilizar do valor justo, pois, você irá gastar com avaliadores e dependendo da situação deverá ter outros controles desse valor justo, exigidos pela IN 1700/17.
Se você estiver com prejuízo fiscal, os controles são bem, mas bem complexos.
Eu não sei em que cenário você esta, lembre-se que eu disse que é recomendável utilizar o valor justo, pois, este reflete melhor a realidade econômica da empresa, mas, por vezes o custo/benefício não vale a pena, por isso a norma permite o uso da mensuração pelo custo, principalmente para as empresas que não são consideradas de grande porte e utilizam o CPC-PME.
Ficando à disposição,
Ana Abreu