Ajuda tecnica de alto nivel - Loteamento

Ola... preciso de ajuda e orientações de pessoas com conhecimento na area de loteamento, incorporação, etc... é o seguinte:
-Um cliente meu adquiriu uma area rural de 45,00 ha,  proximo a cidade e pretende  fracionar essa area em lotes  para venda de 5000 mtrs cada.
-Em alguns lotes será contruido galpoes industriais e  vendido  o imovel ja pronto. 
-Outros lotes serão vendidos apenas  o terreno. As DUVIDAS SÃO: 
1 - Preciso abrir uma empresa para absorver isso transformar em juridica ?? ou posso trabalhar como pessoa fisica apenas tributando com ganho de capital  ???
2- No caso de  abrir uma empresa, será que no lcuro presumido ?? ou lucro real seria melhor....alguem tem alguma coisa nesse sentido???

É necessário saber:
-VGV do empreendimento;
-Há uma equipe de engenharia cuidando do projeto;
-Para atividade de loteamento e/ou incorporação tem sim que abrir uma empresa;
-Haverá parceiro terrenista ou construtor, ou será tudo por conta própria;
-É necessário abertura de CNO conforme matrículas e alvará de construção/LO;
-Será um único projeto ou vários;
-Qual o tempo de maturação deste projeto; (quando começará, qual cronograma e etapas das obras)
Preciso de mais informações, a área em questão é bem delicada.

Ola, Guilherme,   obrigado......pelo retorno....
Bem, eu sinceramente estou com muitas duvidas sobre esse caso, porque não tenho nenhuma empresa nessse ramo.
Mas a principio, o que eu tenho apenas é que  2 pessoas fizeram aquisição de uma area de 17,00 alqueires, e essa area será  toda transformada em lotes de + ou -  5.000 m2,  e vendidos para construção de barracões indutriais.
-Em alguns casos pode ser que os proprietarios tambem façam a construção do Galpão e vendem tudo ja pronto..
-Mas no momento, essas area esta sendo transferida para pessoa fisica, ainda como imovel rural, então as duvidas basicas são:
-Posso abrir uma empresa com CNAE  de loteamento, tipo  68.10.-2-03, e integralizar  esse lote nessa empresa, e simplesmente fazer a venda tributando mediante um lucro presumido? ???
-Como faço ja que o lote é  rural ( CCIR/ITR)  mas as vends serão lotes urbanos, então terá que ser urbanizado...correto ???
-Quando é que seria  o momento de fazer abertura da empresa ????? Ja de imediato ?? ou depois que tiver prontos todos os prjetos, urbanização etc.. etc...
-Se puder me auxiliar, com algumas dicas, fico eternamente agradecido..... porque a coisa ta feia pro meu lado...kkkkk!!!!
Rubens 

Como será misto com lotes e construções, sugiro a utilização dos seguintes CNAES:
4110700 - Incorporação de empreendimentos imobiliários
4120400 - Construção de edifícios
6810203 - Loteamento de imóveis próprios
Você poderá inserir outros CNAEs de gestão, locação, caso a empresa aberta fique com parte das unidades futuramente e não for vender tudo.
A abertura da empresa convém fazer quando for dar andamento no registro do loteamento e posterior obtenção do alvará de construção das unidades/galpões, assim você abre e na sequência faz a transferência no Cartório de Imóveis deste terreno, integralizando-o no CNPJ aberto.
Estes andamentos de obras são em etapas, você precisará do apoio de profissionais de projetos para maturá-lo. Até lá, deve declarar o ITR, e para fazer a licença de operação do loteamento e alvarás de construção, vocês terão que passar para área urbana.
Você terá alguns detalhes como SCPO, CNO, SERO, e CND de obras que devem ser abertos em determinados momentos do projeto.
Caso precise de uma consultoria mais rebuscada, conheço pessoas da área da engenharia e arquitetura que posso indicar também para os serviços pontuais, nas área de recursos humanos, financeira, contábil e fiscal, tenho domínio.
Aquilo que for amplo, vamos compartilhando aqui no forum.

Ok, Guilherme,  me ajudou demais,  muito obrigado...... Vou analisar mais a fundo o caso,  e provavelmente voltamos a falar, mas por enquanto muito obrigado mesmo... Valeu.....