As sociedades empresárias com o objetivo social de Administração de Bens Imóveis Próprios são representadas pelas CNAE´s (Classificação Nacional da Atividade Econômica) compreendendo as seguintes classes (natureza), segundo o CONCLA:
- 6810-2/01: COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;
- 6810-2/01: LOTEAMENTO E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;
- 6810-2/02: ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS PRÓPRIOS;
- 6810-2/02: ALUGUÉIS DE IMÓVEIS PRÓPRIOS, RESIDENCIAIS E NÃO-RESIDENCIAIS.
Observa-se que, a atividade de compra e venda e loteamento e venda de imóveis próprios faz parte da classe da CNAE 6820-2-01. Sendo que, a atividade de administração de bens e aluguéis de imóveis próprios faz parte da classe da CNAE 6810-2/02.
Dessa forma, se a empresa possui a CNAE 6810-2/02 tem a permissão para alugar (e por consequência) administrar seus bens próprios. Todavia, para que se possa vendê-los é necessário que se inclua no objeto social, no próprio corpo do contrato social, a atividade da CNAE 6810-2-01.
II – Atividade exercida e receita operacional:
As empresas cuja atividade seja de comércio (mesmo que de imóveis) recolherão sobre essa receita os impostos em conformidade com o tipo de regime tributário adotado (Lucro Presumido ou Lucro Real) , não podendo nenhuma dessas CNAE´s optar pelo regime de tributação diferenciada – Simples Nacional – em razão de serem atividades impeditivas, conforme artigo 17 da Lei Complementar 123/2006. Dessa maneira, não importa quanto ela auferiu na transação, mas sim, o que importa é o lucro que pode ser presumido ou real, de acordo com a opção do regime tributário.
As normas brasileiras contábeis orientam que, os imóveis destinados a venda devem ser segregados do Ativo Imobilizado e registrados contabilmente no Ativo Circulante como Estoques de Imóveis. Neste caso, os impostos e contribuições a serem pagos serão calculados sobre o lucro da empresa, isto é, sobre a receita da venda do imóvel. Isso difere do que ocorre com a venda de bens do Ativo Imobilizado cujo lucro é apurado pelo ganho de capital representado pela diferença positiva entre o custo do imóvel já diminuído da depreciação acumulada e o valor da venda. Sobre este ganho/lucro incidirão 24% de impostos (15% de IRPJ e 9% de CSLL) , independentemente do tipo de tributação adotado pela empresa.
A transferência de tais imóveis para os sócios antes ou quando da dissolução da sociedade implicaria na necessidade da apuração do ganho de capital, portanto com ônus idêntico para empresa. A tributação sobre os Ganhos de Capital auferidos pela Pessoa Física é de 15%. Todavia, transferi-los subavaliados com vistas a diminuir o ganho tributável da Pessoa Jurídica, significa repassar o ônus para a pessoa física que o terá subavaliado em sua DIRPF. Neste caso, considere também o risco de se ter a transferência tributada pelo fisco que pode entender a transação como distribuição disfarçada de lucros e arbitrar a tributação da empresa.
III – As vantagens tributárias:
A sociedade limitada, cuja atividade é a de administração de bens imóveis próprios serve como instrumento de organização patrimonial, pois reúne os bens mais valiosos do patrimônio familiar, como forma de estruturação do poder decisório e de planejamento sucessório e tributário.
a) A opção pela tributação com base no lucro presumido:
O artigo 13 da Lei 9.718/98, com nova redação dada pelo artigo 46 da Lei 10.637/02, dispõe que a pessoa jurídica cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior, tenha sido igual ou inferior a R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais), ou a R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) multiplicado pelo número de meses de atividade do ano-calendário anterior, quando inferior a doze meses poderá optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido.
A opção pelo lucro presumido, entretanto, só poderá ser feita pela pessoa jurídica que não se enquadrar em nenhum dos impedimentos enumerados no artigo 14 da Lei 9.718/98.
São eles:
I. Cuja receita total, no ano-calendário anterior, seja superior a R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais), ou proporcional ao número de meses do período, quando inferior a doze meses;
II. Cujas atividades sejam de instituições financeiras ou equiparadas;
III. Que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundo do exterior;
IV. Que, autorizadas pela legislação tributária, usufruam benefícios fiscais relativos à isenção ou redução do imposto;
V. Que no decorrer do ano-calendário tenham efetuado pagamento mensal pelo regime de estimativa, inclusive mediante balanço ou balancete de suspensão ou redução de imposto;
VI. Cuja atividade seja de factoring.
O limite de R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais) refere-se à receita total do ano-calendário anterior. A Receita Federal tem esclarecido, em seus manuais de orientação, o que integram a receita total:
a) A receita bruta auferida na atividade objeto da pessoa jurídica (venda de mercadorias ou produtos ou da prestação de serviços, etc.);
b) As receitas de quaisquer outras fontes não relacionadas diretamente com os objetivos sociais da pessoa jurídica;
c) Os ganhos de capital;
d) Os ganhos líquidos obtidos em operações de renda variável;
e) Os rendimentos auferidos em aplicações financeiras de renda fixa;
f) Os rendimentos decorrentes de participações societárias.
Assim, a pessoa jurídica que durante o ano-calendário de 2010 auferiu receita total igual ou inferior a R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais) poderá optar pela tributação com base no lucro presumido no período-base 2011, desde que não se enquadre em qualquer uma das vedações.
A opção pela tributação com base no lucro presumido será definida em relação a todo o ano-calendário, conforme o artigo 13, §1º da Lei 9.718/98, e deverá ser manifestada com o pagamento da primeira ou única quota do imposto devido, correspondente ao primeiro período de apuração de cada ano-calendário (artigo 26, §1º da Lei 9.430/96).
No regime de lucro presumido, o primeiro pagamento ocorre no mês de abril.
b) A base de cálculo:
A base de cálculo do lucro presumido é determinada pela aplicação de coeficientes legalmente definidos sobre a receita bruta anual, conforme a natureza da atividade, isto é, o objeto social da empresa.
Conforme dispõe o artigo 15 da Lei 9.249/95, a base de cálculo do imposto de renda das empresas tributadas pelo lucro presumido, em cada trimestre, será determinada mediante aplicação dos seguintes percentuais sobre a receita bruta:
I. 8% na venda de mercadorias e produtos;
II. 1,6% na revenda, para consumo, de combustível derivado de petróleo, álcool etílico carburante e gás natural;
III. 16% na prestação de serviços de transportes, exceto de carga;
IV. 8% na prestação de serviços de transportes de carga;
VII. 8% para Imposto de Renda na venda de imóveis das empresas com esse objeto social (artigo 32, §7º da IN nº 93/97);
VIII. 12% para CSLL na venda de imóveis das empresas com esse objeto social.
IV – Conclusão:
Com isso, o procedimento mais correto é a inclusão da atividade de compra e venda e ainda transferir contabilmente tais imóveis para o ativo em conta de Estoques e vende-los pela pessoa jurídica.
O melhor regime tributário para essa atividade, seja a administração de bens imóveis próprios (aluguéis) ou a compra e venda, sem dúvida, é o Lucro Presumido.
Outrossim, não se deve promover, somente, a alteração contratual e transferir os imóveis para os estoques com vistas a beneficiar-se da menor tributação, ou seja, é importante obedecer ao Princípio Contábil da Continuidade que, obriga a respeitar um prazo de permanência mínimo para remeter um bem imóvel do Ativo Imobilizado para a conta de Estoques. Vale dizer, que o imóvel assim transferido não poderá gerar mais rendimentos de aluguel.
CUIDADO: A legislação tributária entende que pode haver fraude por parte do contribuinte que, para reduzir a incidência tributária, migra o imóvel objeto da operação de um lado para o outro, mediante simples lançamento contábil, sem as devidas cautelas e obediência as normas brasileiras contábeis.
ATENÇÃO: cuidado com essa operação, também não é salutar e nem caberia ter as duas atividades sociais, sem que os imóveis estejam regularmente contabilizados na sociedade, em contas próprias, segundo sua destinação e de acordo com o objeto social da empresa, sempre constando em instrumento particular (contrato social).
Este é o nosso parecer.
