Sociedade em Conta de Participação. Const. Civil

Caros foristas,
Preciso constituir uma Sociedade em Conta de Participação para um grupo de investidores.

O projeto prevê a construção de um prédio nas seguintes condições:

1º Sócio ostencivo:
Proprietário de uma construtora e ficará responsável por toda obra, mas também participará com capital.

2º Sócio:
Tem o lote que será construído o prédio, e participará com capital.

3º Sócio:
Participará apenas com o Capital.

Regras:
O custo da obra será divido pelos 3 sócios igualmente, isto é, 1/3 para cada.
O proprietário do lote iniciará com um investimento de R$ 100.000,00 referente ao lote.
O lucro será divido igualmente entre os 3 sócios

Dúvidas:
No contrato da SCP consigo resguardar o direitos dos 3 sócios?
O lote terá que ser transferido para a empresa, ou pode ficar em nome do 2º Sócio?
Tenho que formalizar outro contrato ou somente o SCP resguarda todos os direitos?
Caso alguém tenha modelos de contrato que possa me ajudar, agradeço.

Obrigado a todos.

- O lote terá que ser transferido para a empresa constituída, que poderá usá-lo para a integralização do Capital da empresa, com isso não precisa pagar ITBI na Prefeitura.
- Apenas com o Contrato de SCP os três sócios tem os mesmos direitos sobre os lucros.

Lê-se no artigo 991, do Código Civil (Lei 10.406/2002 ) que:

Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social.

Prezada Aparecida Mota e demais foristas,

Teria como me enviar um modelo deste contrato de SCP para fins de contrução civil?

Você(s) vê algum incoveniente o lote ficar registrado em nome de um dos sócios, o qual deverá contar no seu IRPF que participa de uma SCP e que o lote faz parte da integralização de seu capital nesta SCP?

Promova uma pesquisa no Banco de Dados deste Fórum que você encontrará vários modelos de contrato.
Se o seu objetivo é abrir uma empresa para construção e posterior venda dos imóveis, coloque: Construtora e Incorporadora, pois somente construtora não vende, apenas presta serviços de construção.
Já que o imóvel fará parte da integralização do capital e será um bem da empresa, portanto pertencente aos 3 sócios igualmente, é impossível que fique em nome de só um sócio PF, se faz parte do Capital tem que ser transferida para a empresa.

Prezados,

Tenho duas situações de formação de SCP:

1) Na primeira um dos sócios participará com a integralização de um lote como parte de seu capital devido.
Para o registro/integralização deste imóvel, quais são as taxas / tributos que deveremos pagar? Como a colega Aparecida Mota mencionou, ITBI não será cobrado, mas quais outras taxas serão cobradas?

2) Na segunda situação, estamos comprando um lote, para iniciar uma nova obra.
Neste caso, já seria melhor formar a SCP, com um capital social somente em $$$ espécie e constar no objeto da SCP que terá por objeto a compra de lote e construção de casas para venda.
Neste caso, podemos registra a compra do lote já em nome da empresa. Correto?
No registro do lote, somente constará o nome da empresa ou precisa mencinar que a compra do lote é objeto de um contrato de SCP?

Obrigado a todos.

Como a SCP não adquire personalidade jurídica, todas as transações serão feitas em nome do Sócio Ostensivo, pessoa jurídica, que age em nome da sociedade e contrai direitos e obrigações perante terceiros. Os outros sócios ficam unicamente obrigados para com o mesmo sócio por todos os resultados das transações e obrigações sociais empreendidas nos termos precisos do contrato.
1. Lembre-se que a SPC deverá ter o mesmo objeto social do sócio Ostensivo. (se necessário faça alteração contratual na ostensiva)
2. Quanto ao ITBI que disse que não pagaria, neste caso, como o sócio fará parte da SCP e não da empresa Ostensiva, não terá como integralizar o capital (terreno) na Ostensiva, por isso dever-se-á fazer a escritura normal de transferência para a Ostensiva e pagar todos os impostos desta operação.
3. Quando comprar outro terreno, escriture-o na Ostensiva, não há necessidade de mencionar a SCP no contrato.

Aparecida Mota, muito obrigado pela ajuda.

Não abusando de sua boa vontade e dos demais forista, tenho uma dúvida sobre um fato concreto.

4 pessoas físicas compraram um lote de R$200 mil, sendo 25% para cada.
Com um dos proprietários tinha uma construtora, criamos uma SCP.

No contrato da SCP, constamos que o capital social será de R$400mil, a ser integralizado pelo lote no valor de 200mil e o restante (R$50 mil de cada) em espécie.

Construímos 2 casas no lote e assinamos o contrato de promessa de compra e venda no valor de 400 mil para cada casa, totalizando 800 mil.

Lançamentos dos registros e IRPF
O lote e todos os documentos da construção/habite-se está em nome das pessoas físicas bem como a assinatura do contrato de compra e venda. No IRPF de casa pessoa, declaramos o lote no código 13 Terreno, mas com valor de zero.
No IRPF declaramos também a participação na SCP:
Código: 39 - Outras participações societárias. VALOR 50 mil.
INTEGRALIZACAO E APLICACAO DO IMOVEL JA DECLARADO xxxx PELO LOTE DE TERRENO xxxx EM CONTRATO SCP - EMPRESA xxxx LTDA CNPJ xxxx EM xxxx.
Código: 39 - Outras participações societárias. VALOR 50 mil.
VALOR APLICADO E INTEGRALIZADO EM ESPECIE NO VALOR DE 50 MIL EM CONTRATO SCP -xxxx, CNPJ xxxx EM xxxx.

Dúvidas:

1) Quando for transferido o registro de venda dos imóveis, o cartório comunica à Receita Federal sobre a transação. Como vamos comprovar que a venda deve ser tributada pela empresa/SCP. Ou neste casa, apesar de termos constituído a SCP, vamos ter que pagar o IR referente a pessoa física!

2) Vamos optar pelo lucro presumido, nesta opção, antes da tributação, podemos descontar a comissão da imobiliária de 5% da venda, para depois tributar? Ou nesta opção deve ser tributado pelo valor total de 400mil para cada casa.

Desculpe pelo longo texto, mas quis detalhar o máximo possível.

Agradeço a ajuda de todos e em especial à Aparecida Mota.

1. Marcos, esqueça a SCP neste caso e faça tudo como pessoa física normal, pagando ganho de capital IRPF. (Vocês não criaram uma SCP de fato, ou seja, juridicamente ela não existe).
2. Quando quiser operar como SCP terá que transferir o imóvel para o sócio Ostensivo (pessoa jurídica) e tudo será em nome da Ostensiva. OK.
3. A sociedade em conta de participação é uma alternativa para legalizar a reunião de dois ou mais sócios, pessoas físicas ou jurídicas (dos quais pelo menos um é comerciante ou sociedade mercantil) que explorem determinado negócio esporádico ou específico.

Patrícia, obrigado pelo retorno.

Como você comentou, vamos ter que pagar o IRPF sobre o ganho de capital, que, se não estiver errado, é de 15% sobre o lucro.

No caso mencionado, o valor total de venda dos dois imóveis foi 800 mil, sendo que gastamos 200 mil no lote e 300 mil na obra. Neste caso tivemos um lucro, ganho de capital, de R$ 300 mil.

Ocorre que não temos todas as notas fiscais que comprovem o gasto de 300 mil na obra, acho que em nota fiscal, somente uns 150 mil, o restante é apenas recibos.

Duvidas:
1) Para o calcular o ganho de capital só poderíamos descontar o valor de registro do lote (200 mil) + os gastos com obra que realmente temos nota-fiscal (150 mil).
Se for assim, apresar do lucro ter sido 300 mil, vamos ter que pagar imposto sobre 450mil.

2) Teria como comparar nossa atividade de pessoa física, como jurídica?
Se sim, poderíamos fazer a opção pelo lucro presumido ou qual seria o IR?
Pergunto isso, pois em leituras nestes fórum, li algo sobre comprar atividade de construção de pessoa física como jurídica.

Obrigado a todos.