Despesas de incorporação (loteamento) de imóveis

Prezados amigos do Fórum

Estou com uma dúvida acerca da contabilidade de empresas que promovem loteamentos.

Primeiramente, sou advogado tributarista, e acabei de começar o curso de contábeis, portanto meus conhecimentos acerca do tema não são dos melhores.

Bom, a situação é a seguinte.

Um cliente possui uma empresa que está promovendo loteamento de um imóvel próprio, que começou no final do ano passado. Em 2012, eles foram optantes pelo lucro presumido, tendo em vista que neste ano a receita de vendas antecipadas de lotes iam ser muito maiores que as despesas de construção, que começaram a ser pagas nesse ano de 2013.

Quando me contaram tal fato, sugeri para eles optarem pelo lucro real nesse ano de 2013, tendo em vista que muito provavelmente as despesas com a incorporação dos lotes serão muito maiores do que a receita da venda dos mesmos, o que acarretará em um prejuízo fiscal a ser compensado mais para frente, assim como acúmulo de créditos de PIS/COFINS.

Então em 2014, quando as despesas da incorporação já tivessem sido pagas, poderiam optar novamente pelo lucro presumido, compensando o prejuízo fiscal de 2013.

Porém, o contador dessa empresa me disse que não poderia ser contabilizado dessa maneira, pois os gastos com a incorporação dos lotes seriam investimentos, e não despesas.

Fiquei muito cético em relação a essa resposta. Afinal, ela tem procedência? Para mim, investimento é só para ativo imobilizado, não para ativo circulante, como é o caso dos lotes de uma PJ com objeto social de incorporação e vendas de imóveis. As despesas com incorporação não deviam ser lançadas normalmente no resultado, gerando prejuízo fiscal caso elas sejam maiores que a receita?

O segundo ponto é que já foi recolhido PIS/COFINS pelo regime cumulativo. Ainda é possível optar pelo lucro real para o exercício de 2013?

Desde já agradeço

Daniel

Bom dia Daniel.

Se entendi sua situação, favor me corrigir se eu estiver errado, o contador está certo pois todos os gastos com a aquisição de um imovel para o caso de uma empresa que trabalha com loteamentos e incorporação imobiliária, são considerados como estoque.

Pode ser que ele não se expressou bem, mas os investimentos em um primeiro entendimento são mesmo do ativo não circulante, mas uma empresa que compra uma quantidade X de uma mercadoria e a vende por um preço Y nada mais faz que investir em algo.

Assim ocorre com as incorporadoras e construtoras: elas compram sua mercadoria (terrenos) em alguns casos aplicam mais dinheiro (obras por exemplo) e a vende para obtenção de lucro.

Quanto a opção pelo Lucro Real deve-se estudar com mais atenção, não posso dar uma resposta precisa.

att

Prezado Paulo

Acho que realmente deixei passar algumas informações.

O que o contador quis dizer é que a empresa não poderia deduzir as despesas com as obras do loteamento (asfalto, passeio, iluminação, etc) por que seriam investimentos. Seriam segundo ele, uma mera transformação do resultado.

Segundo a lógica dele, pelo que entendi, haveria a receita, ela seria tributada pelo lucro presumido, e esse resultado em vez de virar dinheiro iria virar investimento. Para ele esse é o jeito certo de contabilizar a operação.

Porém, neste ano, como serão incorridos os maiores gastos, seria mais vantajoso para o cliente contabilizar essas despesas no resultado, por meio de lucro real. Assim, haveria a receita, seriam deduzidas as despesas com as obras, e o lucro seria tributado ou o prejuízo acumulado.

O que o contador estava falando é que essa segunda opção não poderia ser feita.

Espero ter sido mais claro.

Desde já agradeço a atenção.

Att

Daniel