Pessoa Física equiparada a Pessoa Jurídica

Prezados, boa tarde! 

Um cliente me procurou para um serviço no qual não tenho experiência, ele tem um terreno que foi dividido em lotes, e quer vender esses lotes, li bastante e vi que é preciso abrir uma empresa individual para isso, entendi também que essa empresa poderá ser tributada pelo lucro presumido pelo livro caixa, e que precisa escriturar a contabilidade, me surgiu algumas dúvidas que não consegui sanar ainda são elas: 

Já que não é preciso registro na junta comercial, devo iniciar o processo de abertura do CNPJ direto pelo Redesim?
O código de atividade deverá ser o 401-4 - Empresa Individual Imobiliária?
E o CNAE poderá ser o 6810-2/03 - Loteamento de Imóveis Próprios?
O capital social será o valor dos lotes conforme consta na DIRPF, e a incorporação desses terrenos não incide nenhum custo?

Gratidão!