RET e Patrimonio de Afetação

Bom dia Saulo,

Entendi, fiquei pensando da mesma maneira, consultei uma contadora colega minha aqui do meu estado apura o adicional do IR referente a esta sistemática. Por isso questionei aqui no fórum.

Você citou que a empresa apura o imposto de 6% sobre a receite mensal, ou seja, quer dizer que será o valor da venda e não a presunção do lucro de 8%, correto?

Estou estudando a parte prática do negócio agora, incluindo como colocar na DACON, DCTF, DIPJ e etc.

Abraços

Boa tarde Franklin

Preocupe-se bastante com a idoneidade dos documentos e com a correta contabilização de incorporadoras.

Isto porque quando da apresentação obrigatória da Declaração de Informação sobre a Obra (DISO) - Artigo 339 da IN RFB 971/2009 - à Receita Federal, se no exame da escrituração contábil e de qualquer outro documento da empresa, a fiscalização constatar que a contabilidade não registra o movimento real de remuneração dos segurados a seu serviço, do faturamento e do lucro, serão apuradas, por aferição indireta, as contribuições previdenciárias devidas.

Em algumas Secretarias da Receita Federal os fiscais tem por norma básica desclassificar sumariamente a escrituração contábil que deve servir como prova de que o INSS recolhido era de fato o devido sem se quer examiná-la, preferindo a aferição indireta que via de regra "dá menos trabalho" e produz valores bem maiores do que os já pagos pela empresa.

Nestes casos o contador é o principal responsável. Por isto exija de seus clientes condições e documentos idôneos para elaborar a contabilidade como "manda o figurino". Cobre bem pelo seu trabalho pois a contabilidade bem elaborada permitirá que ao final da obra você possa exigir que o fisco aceite os registros contábeis como prova da veracidade dos fatos. Com isto a empresa não terá de pagar a diferença de INSS apurada pela aferição indireta e seu trabalho será reconhecido e valorizado.

O empresário que quer economizar achatando honorários e permitindo que a contabilidade (nestes casos) seja mal feita, quando tiver o cálculo do INSS de sua obra efetuado por aferição indireta, irá amargar a desventura de não ter feito a coisa certa.

Mas isto é assunto para ser discutido na sala "Departamento Pessoal e Recursos Humanos" e ou "Contabilidade em Geral"

Leia também: Construção Civil Receita Federal

...

Saulo Heusi,

Tá certo meu amigo, estarei estudando acerca deste assunto mais afinco. Estou meio preocupado pois estou pegando agora uma empresa desse ramo, apesar de entender bem sobre essas empresas, eu não tinha conhecimento desse RET.

Como falei estou pesquisando sobre a parte prática.. como vou proceder e como devo para aderir.. primeiro fazer, depois e etc..!

Obrigado Saulo por sua participação.

Bom dia, colegas!

Temos uma construtora e construímos uma média de 3 casas ao mês com terreno e recursos próprios. No valor máximo de R$ 85.000 cada. Os clientes que financiam no Programa Minha Casa Minha Vida.

Nesta modalidade de construir com recursos próprios em cada terreno por vez é possível o enquadramento no RET?


Obrigado.

Boa tarde André,

Para aderir ao Regime Especial de Tributação (RET) e ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) a incorporadora deve registrar o patrimônio de afetação no Registro de Imóveis e em seguida solicitar a adesão na Secretaria da Receita Federal mais próxima.

...

Boa noite, Saulo,


Mas nós atualmente somos só construtora, não somos incorporadora. Construímos em terrenos comprados de terceiros, em sua maioria comprados de outras incorporadoras.

Nossos clientes que financiam pelo PMCMV.

Neste caso é possível aderir ao RET?


Obrigado.

Bom dia André,

São duas situações diferentes:

Uma coisa é a empresa ser incorporadora e construir imóveis (valor máximo de R$ 85.000,00) com vistas a usufruir dos beneficios concedidos pelo Programa Minha Casa Minha Vida em que todos o total dos tributos federais será reduzido a 1%. Neste caso a empresa deve obrigatoriamente enquadrar-se no RET.

Outra coisa é a empresa construir imóveis para que os adquirentes (pessoas fisicas) usem o Programa Minha Casa Minha Vida para o financiamento da aquisição (Caixa Economica e Banco do Brasil). Neste caso a empresa só deve observar o limite que varia de um estado para o outro, podendo chegar a R$ 135.000,00. A empresa não se envolve em programa algum, pois ele é usado apenas pelos adquirentes que se beneficiam de financiamentos proporcionados pelo Programa.

Resumindo:
O governo criou o Programa Minha Casa Minha Vida que nada mais é do que uma linha especial de financiamento para aquisição de imóveis por pessoas físicas.

Paralelamente estendeu este programa às incorporadoras que se beneficiarão da redução dos impostos federais - desde que cumpram as exigências - se construirem imóveis no valor máximo de R$ 85.000,00 para atenderem tais pessoas.

Hoje a Caixa Economica Federal enquadra na mesma linha de financiamento do Programa, imóveis de valores maiores que o permitido para pessoas juridicas. Assim, você pode (por exemplo) financiar pelo PMCMV imóveis de R$ 135.000,00 ou mais.

...

Saulo,

Então na segunda situação citada por você, na qual a minha empresa se inclui, não é possível aderir ao RET.

Correto?

Bom dia André,

Exatamente!

Se sua empresa é só construtora, não pode vender imóveis, pois para tanto deveria ser também incorporadora. A atividade de construtoras é apenas a construção propriamente dita, uma vez que constroi para venda é considerada incorporadora.

Enquanto apenas construtora não poderá beneficiar-se do Regme Especial de Tributação (RET).

...

Saulo,

Desculpe a minha dificuldade em entender:


Não entendi quando você disse que uma construtora não pode vender imóvel.


Se eu construo para venda sou considerada uma incorporadora?


Nós somos Construtora e Incorporadora pelo Contrato Social. Como exercer a atividade de incorporadora em um local que já foi loteado (já foram divididos os terrenos)?


Neste primeiro semestre, aqui em Primavera do Leste, interior do MT, vamos construir 30 casas, no valor de R$ 80.000,00 cada, em terrenos comprados de uma incorporadora (responsavel pelo loteamento). Vamos construir com recursos próprios, auxiliados pela Caixa Econômica via Alocação de Recursos. É possível aderir ao RET?


Obrigado.

Boa tarde André,

Lê-se nas mensagens anteriores postadas por você:

Em 10/01/2012

Em 14/02/2011

Na postagem imediatamente acima:


Para mim até então ficou claro que sua empresa era "só construtora, não incorporadora," até mesmo porque estas foram suas palavras. Se você não postar sua situação de fato, dificilmente obterá respostas que satisfaçam suas expectativas.

Nota
Resposta a esta nova situação já foi dada no dia 10/01/2011 cujo teor repito:

Para aderir ao Regime Especial de Tributação (RET) e ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) a incorporadora deve registrar o patrimônio de afetação no Registro de Imóveis e em seguida solicitar a adesão na Secretaria da Receita Federal mais próxima.

...

Desculpe-me Saulo se não fui claro e desculpe-me a minha falta de conhecimento, pois só estamos há pouco mais de 1 ano no ramo.


Quando disse que atualmente somos só Construtora é porque não exercemos de fato a incorporação.

Como disse, nós construímos com recursos próprios em terrenos comprados de outras empresas ou pessoas.


Minha dúvida é porque nenhum contador aqui da região conhece de fato o RET. Por isso estou meio perdido.


Como registrar o patrimonio de afetação se eu não exerço a incorporação nos terrenos que serão cosntruídas as casas?

Existe uma consulta na RFB sobre a soma das receitas auferidas do PMCMV que devemos somar para a base do lucro presumido, como segue:
*************************************************************************************************************
Prezados (a),

Encaminho norma da Receita Federal que inclui a totalidade das receitas dos contratos PMCMV no limite para opção pelo LUCRO PRESUMIDO que é de R$48 milhões anuais.
MINISTÉRIO DA FAZENDA
SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL
SOLUÇÃO DE CONSULTA Nº 1 de 04 de Janeiro de 2012
________________________________________
ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ

EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. OPÇÃO. LIMITE. As receitas da empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida são receitas próprias da sociedade que se dedica a esta atividade e, portanto, compõem a receita bruta total da empresa, para fins do cálculo do limite de opção pelo lucro presumido
*************************************************************************************************************

Diante isto segue a IN da RFB sobre o tratamento deste assunto.
Seção II
§3, 4, 5 e artº 15

No qual define que não soma as outras receitas na aferição do lucro presumido.


alguem pode me ajudar????

empresa vende lotes, mas tem no projeto a construção de infra estruturas (piscinas, quadra de esportes, restaurantes e lojas) pode se enquadrar no RET

boa tarde... em relação a CNPJ e contabilidade não foi comentado aqui... tem q ser feito separado? p/ cada imovel é feito um CNPJ e contabilidade? a empresa tem q fazer uma alteração colocando a atividade de incorporadora?

[code]
Pessoal, bom dia!
Por favor, estou com uma grande dúvida sobre a Tributação no DARF 1068. Preciso de ajuda.
Tenho uma empresa que constrói imóveis residenciais enquadrados no Minha Casa Minha Vida. As obras são construídas com recursos próprios, desde a compra do terreno até a entrega das chaves.
Os imóveis são vendidos por R$80.000,00 e são financiados pela Caixa Federal. Na avaliação do imóvel, a Caixa faz o enquadramento do mesmo no PMCMV (essa informação está no contrato de financiamento).
A empresa é optante pelo Lucro Presumido e possui os registros separados por obra.
Com base nessas informações, preciso saber se podemos optar pelo recolhimento de impostos sobre a venda no DARF 1068 (1% sobre o valor da venda).

Boa tarde Gilmar

Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até oitenta e cinco mil reais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei 11977/2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção (Artigo 2° da Lei 12.024/2009 ).

Para fazer "jus" ao benefício fiscal aplicável as incorporações sujeitas ao Projeto Minha Casa Minha Vida a empresa em questão deverá inscrever-se no Regime Especial de Tributação (RET) nos moldes da IN 934/2009 a fim de obter CNPJ específico.

Para fins tributários e aplicação do 1% do RET considera-se o limite de valor comercial de R$ 75.000,00 (Artigo 2º da Lei 12024/2009 e 52º da Lei 12350/2010 ) alterado para R$ 85.000,00 conforme Artigo 4º da MP 556/2011 que deu nova redação ao Artigo 2º da Lei 12.024/2009.

A opção da incorporação imobiliária no RET será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados nesta ordem:

- afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64;

- inscrição de cada "incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ); e

- apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

Notas
Por oportuno cabe lembrar que, igualmente ao que se sujeita o incorporador, o pagamento dos impostos e contribuições na forma do RET será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.

Outro aspecto relevante, portanto digno de nota, diz respeito à obrigatoriedade de manutenção de escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao Regime Especial de Tributação, que poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis em relação às operações da incorporação

DARF - Código da Receita
1068 - IRPJ - PAGAMENTO UNIFICADO - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV

Saulo, boa tarde!

Primeiramente, muito obrigado pela atenção.
Até aqui, tudo bem. Suas informações foram muito úteis.
Agora, gostaria de ressaltar o seguinte: nossa empresa é uma construtora e não incorporadora. Dessa forma, não há necessidade de fazermos opção pelo RET (visto que o RET é obrigatório para as incorporadoras, nos loteamentos e construções de conjuntos habitacionais para p PMCMV).
Nós compramos o TERRENO, construímos a casa e depois a colocamos a venda. Normalmente, quem compra a casa, faz financiamento pela Caixa Federal.
Na avaliação da Caixa, o imóvel É ENQUADRADO, no Minha Casa Minha Vida (tanto pelo modelo de construção quanto pelo valor de R$80.000,00). No contrato de financiamento COMPRA E VENDA) constam todas essa informações.
Diante disso, precisamos saber se podemos recolher o imposto de 1% sobre o faturamento ou não.
Conto, novamente, com sua atenção.
Um abraço!

Boa tarde Gilmar,

Nestes termos a empresa não pode se beneficiar da redução da carga tributária concedida aos participantes do Programa Minha Casa Minha Vida.

São situação diferentes:

1 - A empresa é incorporadora e constroi imóveis de até 85.000,00 dentro do PMCMV que aderiu antecipadamente. Neste caso o total da tributação será reduzido a 1%

2 - A empresa não aderiu ao PMCMV mais constroi imóveis de valores que podem ser enquadrados no programa oferecido pela Caixa Economica Federal aos adquirentes pessoas físicas (cujo valor em algumas cidades chega a 135.000,00).

Note que no primeiro caso a empresa adere ao programa e vende imóveis para pessoas que usam o mesmo programa de financiamento. No segundo a empresa não adere ao programa mas vende imóveis para pessoas que usam o (mesmo) programa de financiamento denominado Minha Casa Minha Vida.

No primeiro caso o valor do imóvel não pode ultrapassar a 85.000,00, no segundo pode ser (dependendo do estado) até 135.000,00 mas a empresa não terá benefício algum.

...

BOA TARDE À TODOS

Protocolamos a opção pelo RET em 26/01/12, na Receita Federal do Tatuapé, já se passaram trinta dias e ainda consta como processo em andamento.

Pergunto:

Essa demora é normal?

Posso calcular os impostos como base no RET ou tenho que aguardar a resposta da Receita Federal.

Obrigada.

Boa tarde Eunice,

Enquanto não aprovada a opção e concedido o benefício, não é aconselhável que se calcule os impostos e contribuições com base neste regime especial.

A demora aludida por você varia de uma para outra Secretaria e dependerá única e exclusivamente do acúmulo de serviços, da organização e (em alguns casos) até mesmo da boa vontade do pessoal da Secretaria em questão, ou seja, não existe um prazo fixado para análise a aprovação de seu pedido.

O ideal é que quando efetue o protocolo, questione o atendente acerca do prazo previsto para análise e aprovação, pois desta maneira podemos cobrá-los posteriormente.

...

Bom dia!
Uma dúvida quanto ao pagamento dos impostos, a empresa(incorporadora) que recolhe seus tributos unificados (RET) ao efetuar um serviço diverso dos patrimonios de afetação, por exemplo um serviço de reforma e tal para um cliente qualquer, deverá pagar os impostos normais sobre este serviços ou poderá também se beneficiar do RET?

E quanto a contabilização segregada, alguem poderia me ajudar na melhor forma, uma forma que acha mais simples, de se fazer essa contabilização, se junto com o balanço da incorporadora na forma de contas de compensação ou separado para cada obra?

Desde ja agradeço

Boa tarde Jeancarlo,

O Termo de Opção pelo RET deverá ser entregue na Secretaria da Receita Federal com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da incorporadora e deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbados no Cartório de Registro de Imóveis.

Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% da receita mensal recebida.

As receitas decorrentes de patrimonio não afetado (não incluso no Regime Especial de Tributação)ou de serviços diversos estarão sujeitas a tributação normal adotada pela incorporadora (Lucro Presumido ou Real). Cabe lembrar que a adoção do RET tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.

Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação

Para saber mais acerca do assunto, repita seu questionamento na sala "Contabilidade em Geral".

...

Aqui na minha região o pedido demora uns 10 meses para ser deferido. Já protocolei vários e estou acostumado, portanto, logo após efetuar o protocolo do requerimento já passo a recolher os impostos pelo RET. Se as Incorporadoras ficarem esperando terão seus prazos operacionais comprometidos.

Att;

Anderson

Obrigado pela resposta Saulo,

É que eu estou com essa empresa incorporadora a apenas 7 meses, então estou bem cru com relação ao patrimonio de afetação.

Pelo que eu entendi, cada obra, ou seja, cada CEI que a empresa abre para construir um imóvel, além de ter a contabilidade individualizada para cada uma, deverá ser protocolado pedido de opção ao RET da mesma?

Até agora eu pensava que a opção pelo RET seria única para todas as obras da incorporadora, não é assim?

Att.

Jeancarlo

Bom dia Jeancarlo,

Não necessariamente!

A Incorporadora não é obrigada a criar um patrimônio de afetação para cada obra, também não é obrigada a "inscrevê-la" no RET. Ela deve fazer isto apenas quando lhe interessar ou por exigência dos promitentes compradores.

O patrimônio afetado tem (digamos) "várias vantagens" dentre elas a garantia que a empreitada será terminada e o imóvel entregue aos adquirentes. Por isto é muito bem visto pelas instituições de crédito e preferencialmente financiado pela Caixa Economica Federal.

Promova pesquisa no Banco de dados do Fórum acerca do assunto. Estou certo de que irá enriquecer seus conhecimentos.

...

Prezados,

Atualmente a escritura do imóvel está no CNPJ da empresa, porém com a criação do patrimônio de afetação, vamos realizar todos o controle contábil no CNPJ da afetação. Minha dúvida é temos que alterar no cartório a escritura passando a mesma para o CNPJ da Afetação e pagar ITBI novamente.

Quando as unidades forem alienadas, constará no contrato da caixa econômica federal que vale como escritura de venda, que a unidade está sendo alienada pelo CNPJ principal da empresa, tendo em vista que nesse é aonde consta a escritura do imóvel.

Boa noite,

Minha quetão é a seguinte:

Tenho 1 construtora e incorporadora.
Alguns clientes contrataram diretamente junto À CAIXA, pelo PMCMV, compra de terreno e construção, no valor até R$ 80 mil. Contratos já assinados, O terreno foi comprado (pago pela CAIXA), por R$ 30 mil e restam R$ 50 mil para o cliente construir a casa. Essa construção ele poderá fazer por conta própria, comprar materiais e contratar pedreiros ou contratar 1 construtora (caso em questão).
Caso eu contrate a construção nestes moldes, posso me beneficiar do RET, pagando 1% de tributos?

Bom dia!
Fui pedir o cnpj de uma obra afetada e para inscrever a incorporadora que também é a proprietária do imóvel no RET a Receita Federal de BSB me pediu que registrasse um outro termo de afetação patrimonial na Junta Comercial (e lá ninguém soube dizer) e só depois fizesse o DBE-cnpj com a data do registro desse outro termo. Pergunta: alguém fez isso e tem esse modelo para nos ajudar? Desde já agradeço. OBS: não é o termo da IN 934.

Boa tarde Marcia,

Pelo que parece houve uma confusão na hora de explicar sobre o termo de afetação que não tem nada a ver com a junta comercial.
É o seguinte, antes de solicitar o CNPJ na Receita Federal você deve comparecer ao cartório de registro de imóveis onde consta registrada a matrícula do terreno que será construída a Incorporação.
Lá você vai entrar com um requerimento solicitando a averbação no registro da Incorporação de que esta se submete ao regime da afetação. Aqui na minha cidade o cartório demora uns 20 dias pra fazer isso.
Após esse procedimento no cartório do registro de imóveis e de posse da documentação entregue por ele, é que você solicitará via PGD a inscrição de CNPJ na Receita Federal.

Espero que tenha ajudado,

Anderson