Ganhos de Capital - Isenção

Estou com a seguinte dúvida e gostaria de ajuda:
Comprei um terreno em 2003 por 45000 reais.
Não possuo e nunca possuí imóvel residencial em meu nome.
Em 2009 comprei apartamento na planta por intermédio de promessa de compra e venda de imóvel. Este empreendimento está no começo da construção e a entrega está prevista para 2011.
Em março de 2010 vendi o terreno por 170 mil reais e todo esse dinheiro repassei para diminuir minha dívida com o imóvel em planta que será entregue em 2011, se a obra não atrasar, e será meu primeiro e único imóvel residencial.
Por favor, gostaria de receber orientação se devo pagar imposto sobre ganhos de capital, e se sim, como proceder e qual o prazo para efetuar este pagamento.

Boa tarde Cristiano.

Recapitulando:
Você tinha um imóvel não residencial (terreno) desde 2003.

A despeito de você não ter mencionado, em 2009 deve ter pago alguma coisa pelo apartamento que adquiriu na planta mediante Promessa de Compra e Venda de imóvel, cuja entrega está prevista para 2011.

Vale dizer que em 2009 você irá declarar dois imóveis; o total pago pelo terreno adquirido em 2003 e os valores já pagos pelo Apartamento adquirido em 2009.

Em Março deste ano (2010) vendeu o terreno adquirido em 2003 e (com o produto da venda) incrementou o pagamento do apartamento adquirido em 2009.

A partir de então passa a ter um único imóvel, mas antes - e no momento da venda - não pode dizer que só tinha um imóvel, certo?

Conforme resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 530 as isenções previstas para o Ganho de Capital são básicamente duas:

A - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não,... (eu grifei)

e

B - ...o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Face ao exposto você não pode se beneficiar da isenção prevista na letra "A" porque quando vendeu o primeiro imovel (em 2010) já possuia outro adquirido em 2009.

E também não poderá se beneficiar da isenção prevista na letra "B" porque o imóvel vendido em 2003 não era residencial e sim apenas um terreno.

Nestes termos terá que pagar o imposto de rebda sobre o Ganho de Capital aqui representado pela diferença positiva entre o custo e a venda (170.000,00 - 45.000,00) = 125.000,00.

...

Boa noite Saulo. Em primeiro lugar obrigado por ter respondido.
Quero fazer a coisa certa e precisava de orientação.

Uma amiga minha disse que, se fosse necessário o pagamento, eu deveria baixar o programa de Ganhos de Capital da receita para realizar o pagamento. Vendi o terreno formalmente em 10 de março de 2010, você saberia informar até quando posso segurar este pagamento ?

Mai uma vez, obrigado.

Boa tarde Cristiano,

O imposto de renda incidirá à alíquota de 15% sobre o ganho de capital e deverá ser recolhido via DARF (código da Receita 4600) vencivel até o último dia útil do mês subsquente ao da apuração do ganho.

Você pode "segurar" tal débito pelo tempo que quiser, desde que quite-o acrescido de multa e juros a contar da data do vencimento até a do pagamento.

É claro que evitar os encargos devidos pelo atraso do pagamento, significa menos desembolso.

A Receita Federal só tomará conhecimento deste débito quando analisar a entrega de sua DIRPF referente ao ano-calendário de 2010, ou seja, a partir de 30 de Abril de 2011.

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Saulo, uma dúvida de quem não tem experiência.

Baixei o programa ganhos de capital 2010 e no campo adquirente tenho que por o nome de quem está comprando meu terreno, certo?

O problema é que este campo só pode ser preenchido para uma pessoa, um CPF, e na verdade são dois compradores.

Como faço?

Bom dia Cristiano,

Se são dois compradores (marido e mulher) informe apenas o nome e o CPF de um dos dois.

Se são dois compradores diferentes, deve haver na Escritura a proporção (fração ideal) que cabe a cada um dos compradores. Neste caso, para todos os efeitos você estará efetuando duas vendas e deverá informá-las separadamente.

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Interessante como comprar o apartamento em 2009, antes de vender o terreno, custou para o meu chará R$ 18.750!

Sim, chará, este imposto eu poderia estar abatendo na minha dívida com a construtora. O detalhe é que está em fase de construção e eu não tenho e nunca tive imóvel residencial em meu nome, dinheiro suado que vai pro governo.
Acho que a lei deveria isentar nestes casos porque estou lutando pra ter casa própria e o lucro com o terreno estou utilizando pra abater minha dívida com a construtora. Se a lei isenta quem vende imóvel residencial para comprar outro em 180 dias, porque não poderia isentar o terreno que eu vendi para comprar meu primeiro imóvel, e na planta ainda, sem receber as chaves!

É verdade, neste caso as situações são muito próximas!

Mas acredito que a RF tenta restrigir um pouco as situações em que se concede o benefício para que não se perca o propósito do benefício. Se fosse dada esta abertura, por que não permitir também a utilização do imposto de ganhos de capital no mercado financeiro?

Fica o aprendizado pelo menos. Por exemplo: se eu tenho um apartamento com valor de venda de 400k, comprado por 200k (o que não é dificil de acontecer atualmente aki em brasília), e um barracão de uns 30k (em uma cidade de interior por exemplo). O simples fato de eu vender este pequeno imóvel antes do apartamento me geraria uma economia do valor do próprio imóvel!

Prezado Saulo, bom dia!

Adquiri um imovel em 09/2002 por R$ 62.000, estou vendendo agora, Marco de 2011, por R$ 270.000.

Em Junho de 2008 adquiri um imovel na planta, que será entregue em Junho de 2011.
Utilizarei 100% do produto da venda do imovel adquirido em 2002 para pagar o que devo no apartamento novo. Tenho que pagar o imposto sobre ganho de capital? Dado que na data da compra em 2008 foi feito um contrato de intenção de compra e venda, e a escritura será feita em Junho de 2011. Já paguei 50% do imovel, a outra metade pretendo pagar com o dinheiro da venda do imovel adquirido em 2002.

Se a data da compra é de 2008, entendo que tenho que pagar, mas, se a data da compra constará Junho de 2011, entendo que não devo pagar (por estar dentro dos 180 dias).

Desde já agradeço,

Sergio Monteiro

Bom dia Sergio,

Se a data à ser aposta como "data da compra" no Contrato de Compra e Venda de Imóvel que você vem pagando desde 2008, for Junho de 2011, como você justificará todo o valor já pago nestes três anos (2008 a 2011)?

Custo a crer que a empresa que o vendeu e que já recebeu 50% do valor do imóvel vá declarar (no Contrato) que a venda ocorreu em Junho de 2011. Se o fizer, o risco fiscal passa a ser dos dois; seu que pagou e não reconheceu o desembolso e a consequente origem do dinheiro que lhe pertmitiu tais pagamentos e da empresa pela descarada omissão de receita.

Afora tais considerações, você tem razão. Se a aquisição de fato ocorrer em Junho/2011, se o único imóvel residencial que você possui foi vendido em Março do mesmo ano, o ganho de capital é isento de imposto de renda, pois haverá nova aquisição dentro do prazo dos 180 dias estipulado em lei.

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Eu estou com o mesmo "problema"...
Comprei uma casa na planta em abril de 2010, com entrada de 50%. Como ela está quase pronta, estou colocando meu ap à venda, e pretendo usar integralmente o valor recebido pelo ap para quitar a casa.
Se a receita considera aquisição o fato de ter uma promessa de compra e venda assinada, então não poderei me beneficiar da isenção, pois assim o ap não seria meu único imóvel. Embora eu tenha declarado a casa no IR deste ano, acho estranho considerá-la como meu imóvel, já que não possuo escritura dela, meu nome não está no registro de imóveis, não respondo pelos impostos, enfim, ela ainda não me pertence de fato, entendo que comprei um direito de adquirí-la quando estiver pronta!
Alguém sabe me dizer se assim mesmo devo considerá-la como meu segundo imóvel?

Saulo,
Minha situacao eh exatamente esta narrada pela Luciana Vanz. Numa aquisicao de imovel na planta, a Receita considera a data de assinatura do contrato de "intencao de compra e venda", ou a data de escritura do imovel?

Desde ja agradeco,
Sergio Monteiro

Pensando logicamente, se para a Receita pelo fato de ter assinado um contrato de promessa de compra e venda já sou considerada proprietária de um imóvel, (mesmo que ele nem exista ianda), ora, é muito fácil adquirir o outro dentro dos seis meses, se basta ter um contrato assinado, independente de escritura...

Boa noite,

A partir do instante em que se assinou um contrato de compra do imóvel e que se pagou alguma coisa por este imóvel, mesmo que ainda "na planta" para todos os efeitos o contratante é o dono legítimo do imóvel que futuramente lhe será entregue. A contratada (incorporadora) irá declarar a venda e a contratante (pessoa física) deverá declarar a compra.

No Contrato em questão estão previstas as condições de pagamento e a data da entrega do imóvel. Não é a Escritura propriamente dita que irá determinar a posse do referido imóvel. Para tanto há um Contrato que pode e deve se executado caso não seja cumprido.

Imaginem adquirir um imovel a prazo, pagá-lo por um ou dois anos e declará-lo apenas quando receber "as chaves". Como justificarão o dinheiro que permitiu a aquisição reconhecida apenas naquele ano se na realidade vinha sendo pago desde há um ou dois anos?

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Saulo, muito interessante esse assunto. Me surgiu a seguinte idéia sobre o tema. Existe na Declaração de Bens e Direitos o ítem: " Dinheiro em Espécie" . Aos compradores de imóveis na planta, não seria uma forma de fugir de um possível pagamento de imposto, nas condições apresentadas pelos colegas, que os pagamentos antecipados sejam lançados naquele ítem até o ano em que o imóvel tenha a construção concluida? Esses valores acumulados passariam a fazer parte da compra do novo imóvel. Como disse no início é apenas uma idéia que me surgiu.

Caro Saulo,

pelo que entendi da resposta nº 530 da Receita Federal, alienar um imóvel (acima de 440 mil) para adquirir outro na planta, só goza de insenção se a data do contrato de compra e venda do imóvel comprado for posterior à do imóvel vendido, certo?

No meu caso, vendi meu imóvel e apliquei o valor da venda como intermediária em outro que eu estou adquirindo, mas cujo contrato de compra e venda é anterior. Nesse caso, não teria direito à isenção, é isso?

Mesmo que eu desse meu imóvel atual para a construtora como parte do pagamento na entrega das chaves, ainda assim não teria direito à isenção?

Desde já, obrigado pelos esclarecimentos.

Boa tarde Gerado,

A isenção é prevista para alienação de único imóvel que o contribuinte possua e quando o valor da alienação é igual ou inferior a R$ 440.000,00.

Vale dizer que se não é o único imóvel ou se o valor da alienação é superior a R$ 440.000,00 não existe isenção sobre o ganho de capital.

Entretanto, se este imóvel vendido por mais do que R$ 440.000,00 for residencial e você adquiriu outro (também residencial) no prazo de 180 dias a contar da data da alienação, o ganho de capital também é isento.

Para mais detalhes acerca do assunto leia atentamente o item 6 da resposta dada pela Receita Faderal a Pergunta 530 e também a respos a Pergunta 531.

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Prezado Saulo,

quanto à resposta da RFB para a pergunta 531, no sentido de que:

A isenção não se aplica, entre outros:

I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

Considerando o caso concreto da alienação (venda) de imóvel residencial acima de 440 mil em 20/5/2011, em parcela única, e a utilização do valor integral recebido no pagamento de intermediária na aquisição de outro imóvel residencial na planta, cujo contrato de promessa de compra e venda foi assinado em dezembro de 2009, portanto em data anterior à da venda, deduz-se que essa aplicação não isenta o ganho de capital na alienação do pagamento de IR. É isso?

Creio que essa situação seja bastante comum, quando se dá o imóvel em que se está morando (ou se inclui o valor resultante de sua venda futura) como parte do pagamento de outro adquirido na planta. Permanece-se no imóvel até a finalização e a entrega do novo, quando então se vende o atual para pagar a parcela das chaves à construtora.

Quando a Lei estabelece a isenção "desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País", entendo, s.m.j., que se o alienante aplicar o produto da venda do seu imóvel, em 180 dias, com a finalidade de abater parte do saldo devedor do imóvel que ele está adquirindo, a letra e o espírito da Lei estariam atendidos.

A IN da Receita, na pretensão de regulamentar a lei, introduziu uma restrição arbitrária no direito previsto na legislação.

Boa Tarde
Alguem pode me ajudar por favor?
Na declaração de IRPF 2008 meu marido utilizou a isenção de ganho de para venda de imoveis para aquisição de novo imovel dentro de 180 dias.
Nosso bens eram declarado por ele na sua declaração.
Em 2010 nos separamos de fato.
Ele não fez a declaração de 2011
Agora pretendo fazer a declaração exercicio 2011 em meu nome e CPF com todos os bens.
Em 2010 vendemos outro imovel, gostaria de saber se poderia utilizar novamente a isenção acima pois a declaração será em meu CPF, portanto diferente.
obg

Boa tarde Tania,

Se os bens comuns do casal eram declarados na DIRPF de seu marido e enquanto juntos já usufruiram da isenção em questão, você não terá agora a repetição do mesmo benefício. Também e principalmente por que segundo você ainda quando juntos venderam outro imóvel. "Em 2010 vendemos outro imovel,... "

O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

Fonte: Item 6 da resposta a Pergunta 530

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Boa tarde.
Tenho desde outubro de 1997 um único imóvel no valor de atual de R$ 200.000,00 e adquiri em outubro/2009 um apto. na planta o qual ficará pronto em 2013. Gostaria de saber se ao vender este imóvel para pagar o apto. estarei isento dos 15% do IRPF de acordo com Instrução Normativa SRF n º 84, de 11 de outubro de 2001 Art. 29 parágrafo 1, ou tenho de pagar a 15% proprocianal de acordo com Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005 Artigo 3, inciso I, item III, b.

Desde já agradeço a atenção.

Boa tarde Antonio,

Para todos os efeitos desde Outubro de 2009 você tem dois imóveis,

vale dizer que (hoje) a venda de qualquer um deles ensejará a apuração de ganhos de capital, pois a isenção para alienações de bens imóveis até R$ 440.000,00 só beneficia a quem tiver um único imóvel.

É isenta:

3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação: (eu grifei)

Fonte: Resposta dada pela Receita Federal a Pergunta 530

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boa tarde pessoal, estou aproveitando esse topico, ainda estou com dúvida sobre o ganho de capital, sobre a isenção do ganho de capital IR, exemplo se tenho um imovel (casa) esta declarado com 50.000,00 e vendo por 80.000 vou calcular sobre a diferença de 35.000? ou sobre os 30.000 de diferença dos 50.000 sobre os 80.000?
desde ja agradeço

Boa tarde!
Estou tentando descobrir se me enquadro ou não na Isenção de Ganho de Capital.
Tenho um apartamento onde moro desde 2007, declarado compra por 60 mil (meu único imóvel). Em 2010 comprei um apartamento na planta e tenho pago parcelas à construtora, que foram declaradas no IR 2011 e 2012 como Bens e Direitos = “Construção”, valor até então é de 23 mil reais (de um total de 200 mil, que deve ser quitado ou financiado "nas chaves").
Quero vender meu apartamento esse ano antes da entrega "das chaves" para quitar o novo. (o valor de venda deve ser próximo a 200 mil). Se o valor recebido da venda do meu apartamento for usado para pagar o apartamento em construção que será entregue no fim do ano, então estou isenta de pagar IR por ganho de capital? ou não se aplicará a regra por eu já ter declarado “construção” desde a aquisição na planta em 2010? como devo proceder?

Boa noite Ana,

O ganho de capital apurado na venda de seu apartamento primeiro não será isento do imposto de renda, pois a partir do instante em que assinou o contrato de compra do apartamento segundo, passou (para todos os efeitos) a ter dois imóveis.

O fato do apartamento estar (ou não) em construção é irrelevante.

A resposta dada a Pergunta 534 é clara ao dispor que é isento o ganho de capital apurado na

... Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua...

Também não estaria isento por se tratar da aquisição de outro imóvel residencial porque você já tinha adquirido o segundo imóvel residencial antes da venda do primeiro.

...

boa noite.
pessoal...
por gentileza se puderem me tirem uma indagação.
o cliente vendeu seu único imóvel por R$ 350.000,00 mil e no período de 180 dias comprou 2 casas no valor de R$ 200.000,00 mil, ou seja saldo credor de venda de R$ 150.000,00 mil, com esta diferença pagou o (corretor da venda da sua casa R$ 20.000,00), pagou ( R$ 50.000,00 mil para benfeitorias em suas casas), pagou ( R$ 30.000,00 mil para pedreiro edificador das casas ), e com o saldo pagou cartório, planta de manutenção na prefeitura do município, engenharia para ter habit-se do imóvel enfim todo esse procedimento descrito ocorreu mediante a venda do seu único imóvel, pagará ganhos de capital por esta operação ou a isenção é só para bem alienado igual ou inferior o valor de R$ 440.000,00 mil.

muito obrigado pela ajuda...

Boa tarde Antonio,

Se na época da venda era o único imóvel que este contribuinte possuía, se nos últimos cinco anos não efetuou nenhuma outra alienação de imóveis e a atual se deu por valor inferior a R$ 440.000,00, o ganho de capital (não importa quanto) está isento do imposto de renda.

É o que se lê em parte da resposta dada pela Receita Federal a Pergunta 534 cuja integra dispõe:

534 - Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:...

...

Boa Tarde..
nobre amigo saulo..
muito obrigado pela resposta...
são profissionais como você que dignificam a nossa atividade, não guarda o conhecimento só para si mesmo.... obrigado.

Bom dia !
Gostaria de tirar uma duvida com vcs. Minha duvida eh a seguinte:
vendi um apto e 30 dias depois paguei um valor de imposto devido pq informei que gastaria uma parte do meu lucro (R$400.000,00)na compra de um novo apto em ate 180 dias. Ate aih td bem. Agora, o q acontece se eu gastar R$350.000,00 na compra do novo apto? O q acontece com essa diferença informada de valores?

obrigada,