Ganho de Capital - IR e venda de imóvel

Boa tarde pessoal,

estou com a seguinte dúvida.

Possuo um imóvel residencial de R$ 550.000,00, adquirido por R$ 195.000,00 em 2007. Estou com interesse na compra de outro imóvel residencial no valor de R$ 700.000,00 mas o vendedor não esperará eu fazer a venda do meu atual (R$ 550.000,00).

A solução que encontrei foi financiar o novo imóvel (R$ 700.000,00) dando uma entrada e, quando vender o antigo, utilizar o valor para quitar o financiamento imobiliário.

Minha pergunta é a seguinte: a utilização do valor da venda do imóvel (R$ 550.000,00) para quitação do financiamento imobiliário do imóvel de R$ 700.000,00 enquadra-se na hipótese de isenção do Art. 39 da lei 11.196?

Segue o teor da lei:
Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. (Vigência)

Obrigado desde já.

Pelo valor da alienação do seu imóvel, você não poderá enquadrar-se.Veja:
1. A Isenção do ganho de capital auferido na venda do único imóvel (até R$ 440.000,00)
2. A alienação do único imóvel de pessoa física residente no País, observado o valor limite de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) e o prazo de 05 (cinco) anos desde a última venda, resulta na isenção do eventual ganho de capital auferido(art.23 da Lei 9.250/95).
Mesmo adquirindo outro imóvel no prazo de 180 dias o seu imóvel ultrapassa o limite permitido.

Mas essa issenção do Art. 23 da Lei 9.250/95 trata-se de outra isenção legal. Nesse caso não há a necessidade de aquisição de outro imóvel.

O que quero fazer é o uso da disposição no art. 39 da lei 11.196, a fim de utilizar o valor da venda para quitar o financiamento imobiliário. É cabivel esse entendimento?

Bom dia Kelton,

Impossivel.

O texto do artigo 39º da Lei 11196/2005 que você mesmo transcreveu é claro ao dispor que:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Note que o contrato a que o legislador se refere é o Contrato de Venda (que seria tributado) e não o de Compra, ou seja, após vender seu imóvel você tem 180 dias para adquirir outro residencial com o beneficio da isenção.

...

Saulo,

boa tarde. Não sei se fui muito claro na minha disposição anterior.

Desculpe a insistência, mas gostaria que visse a aplicação da norma sob um prisma diferenciado.

Como a lei diz, devo "aplicar o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais [...]"

O que estou fazendo é o seguinte:

1. Financiei o novo imóvel. Enquanto isso, vou pagando as parcelas do financiamento, até o recebimento do valor da venda;
2. Dentro dos 180 dias da venda do antigo imóvel (qual aplicar-se-ia a tributação), aplicarei o produto da venda (valor do imóvel) no pagamento da aquisição do imóvel residencial (novo), quitando o financiamento imobiliário.

Não vejo impedimento algum para aplicar a disposição do Art. 39, tanto pelo prazo (pois utilizarei o valor da venda na quitação do financiamento, em uma única parcela, dentro dos 180 dias) bem como a destinação (aquisição de novo imóvel residencial).

Não sei se agora ficou claro?

Abraço.

Bom dia Kelton

Está claro sim, entretanto claro também está o texto do dispositivo legal que regula a matéria e que não é demais repetir:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

O Contrato referido pelo legislador é o que trata da venda, objeto da tributação, pois é ela (a tributação) o assunto que o dispositivo regula. Para usufruir do beneficio você deve (primeiro) vender seu imóvel e depois comprar outro residencial no prazo de 180 dias contado da data do Contrato de Venda.

Indubitavelmente não foi esta a ordem cronológica dos acontecimentos mencionados por você, primeiro ocorreu a venda e depois de algum tempo a compra. Não cabe, no meu entendimento, o beneficio da isenção em questão.

Você é advogado e se "não vê impedimento algum"certamente terá argumentos para se defender caso fique em malha fina. Nossos entendimentos - a despeito de colidentes - não deve ser motivo bastante para que você mude sua opinião, haja vista (reconheço) que como advogado sua hermenêutica deve ser inquestionavelmente melhor que a minha.

...

Bom dia

Gostaria da ajuda quanto ao recolhimento do IR sobre ganho de capital na venda de um imóvel, tenho um recolhimento pra fazer referente a um ganho de capital de uma pessoa física referente a venda de um imóvel feita no passado, mas recebido agora neste ano, minha dúvida é sobre o recolhimento da Darf, pois na escritura do ano passado ficou informado q o valor seria pago em 30/06/2012, mas como esse dia foi um sabado o valor foi pago na segunda 02/07/2012, se coloco no programa da receita de ganho de capital que esse valor foi recebido em 30/06/2012 o vencimento do DARF é hj 31/07/2012, mas colocando o correto recebimento em 02/07/2012 o vencimento passa a ser 31/08/2012
minha preocupação é pela data da escritura ter ficado 30/06/2012, mas de fato o valor foi recebido, entrou na conta em 02/07/2012, acham que posso ficar tranquilo colocando essa data correta de 02/07/2012 e recolhendo o DARF em 31/08/2012? Obrigado

Anderson, tens de informar a data do efetivo recebimento da última parcela, dia 02/07.

Caro Saulo

Desculpe-me a insistência apesar de você ter deixado claro que "Para usufruir do beneficio você deve (primeiro) vender seu imóvel e depois comprar outro residencial no prazo de 180 dias contado da data do Contrato de Venda" tenho uma dificuldade nisso pois o imóvel a venda em questão (casa) tem uma liquidez baixa em relação ao imóvel sendo comprado (ap). Ou seja, preciso comprar antes para depois vender. Nesse caso, perco mesmo a isenção? Não me parece coerente.

E se sim, posso usar algum artifício legal como por exemplo doar o dinheiro para minha esposa adquirir o imóvel (ap), vender a casa depois, e ai comprar dela o ap usando o dinheiro da venda?

Bom dia Wagner,

A despeito de não lhe parecer coerente é assim que a lei dispõe: a isenção está condicionada ao uso do ganho de capital auferido pela venda de imóvel residencial para compra (naturalmente posterior) de outro imóvel residencial no prazo de 180 contado a partir da data de celebração do contrato de venda.

...

Obrigado pela rápida resposta. Enquanto isso achei uma outra resposta sua que elimina minhas possibilidades. Obrigado.

Declarar/entregar a DIRPF em separado não significa que há a separação legal dos bens. A doação só cabe se houver a separação de bens, não havendo esta separação não há como doar à esposa o que por lei (parte) já é dela.

Verifique o regime de casamento com vistas a agir corretamente.

Concordo plenamente com o Saulo.

E encontrei a informação abaixo:

A isenção não se aplica, dentre outros:
I à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
II à venda ou aquisição de terreno;
III à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Caros,
Estou numa situação semelhante.

Tenho um imóvel que vale R$1.200.000 que foi adquirido em 2010 por R$600.000 e está em meu nome 50% e 50% nome minha esposa, no qual mantenho regime de união estável, com contrato de separação total de bens. O imóvel encontra-se financiado, com saldo devedor de aproximadamente R$360.000.

Gostaria de adquirir um imovel maior, e achei uma boa oportunidade (preco abaixo mercado) para outro num valor maior, contudo ainda não vendi o meu atual.

Depois de ler os comentários aqui, vi que a opcao de financiar o novo, para depois da venda do atual, usar o dinheiro para quitar a divida, não me isentaria do lucro imobiliário.

Poderia então doar minha parte para minha esposa, tendo em vista estarmos em regime de uniao estavel, adquirir o novo em meu nome exclusivamente, e quando da venda do meu atual apartamento (que estaria então em nome somente da minha esposa), usar o dinheiro para quitar a divida de R$360.000 junto ao banco e o restante aplicar em outro imovel qualquer, para assim não pagar o lucro imobiliario?

Alguma outra alternativa para o caso?

Desde já, agradeço a atenção de todos.

Abs

Prezados,
Estou necessitando de uma orientação e observei vários comentários e tenho a seguinte questão:
Estou comprando um imóvel no valor de R$300.000,00 e estou vendendo outro pelo valor de R$180.000,00, porém não posso me beneficiar do “Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”, pois como citado acima devo primeiro vender e depois comprar e o que está acontecendo é o contrário, estou comprando para depois vender.
Recebi a título de herança 1/6 de um imóvel declarado por R$36.600,00, sendo portanto declarado em meu Imposto de Renda por R$6.100,00.
Posso me beneficiar do art.23 da Lei 9.250/95 que trata da:
1. Isenção do ganho de capital auferido na venda do único imóvel (até R$ 440.000,00)
2. A alienação do único imóvel de pessoa física residente no País, observado o valor limite de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) e o prazo de 05 (cinco) anos desde a última venda, resulta na isenção do eventual ganho de capital auferido(art.23 da Lei 9.250/95).
Uma vez que o valor é abaixo de R$20.000,00?
Obrigado pela atenção dispensada.

Bom dia Silvio,

O ganho de capital auferido na venda deste imóvel será isento do imposto de renda (sim) se na data da venda era o único imóvel que possuia e se não efetuou operação idêntica nos últimos cinco anos.

A fundamentação legal é a mencianada por você.

Se na data da venda (repito) você já havia adquirido um segundo imóvel não pode se beneficiar da isenção mencionada.

...

Prezado Saulo,

Obrigado pelas informações.
Esta parte do imóvel recebida por meio de herança caracteriza outro imóvel? Mesmo neste valor?
Novamente obrigado.

Bom dia Silvio,

Exatamente!

Para todos os efeitos você é dono da fração ideal de um imóvel e não pode afirmar que "não possui imóvel", pois também é dono de um havido por herança

o que conta é a unidade ou parte dela, não o valor propriamente dito.

...

Posso doar este imóvel antes de vender o outro?

Aproveitando a oportunidade, gostaria de fazer uma pergunta aos nobres colaboradores. Comprei um imovel em 2009 e vendi em 2011 utilizando a isenção disposta no art.23 da Lei 9.250/95 ( unico imovel de ate 440.000). Posteriormente, adquiri um imovel no valor de 800.000. No momento, quero vendê-lo pelo valor de 1.000.000. Poderia agora utilizar a isenção disposta no do Art. 39 da lei 11.196 para não pagar imposto sobre o ganho de capital de 200.000? Logicamnete comprarei outro imovel no prazo de 180 dias... Entendo que os 5 anos de proibição nesse caso caberia somente para a utilização da mesma isenção(Art. 39 da lei 11.196). Como usei previamente a do art 23 da lei 9250/95, acho que posso usufruir de nova isenção.

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. (Vigência)

Desde já, agradeço a colaboração de todos usuários e principalmente dos administradores!

Boa tarde Daniel,

6 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

Atenção :

A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.

No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.

A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício. Resposta a Pergunta 534 (eu grifei)

Se nos últimos cinco anos você não usufruiu deste beneficio (e sim de outro) terá direito a se beneficiar da isenção agora, desde (é claro) que ambos os imóveis (compra e venda) sejam residenciais.

...

Daniel, meu entendimento é o mesmo teu. Estás usando pela primeira vez o benefício da isenção na venda de imóvel residencial para compra de outro dentro dos 180 dias, então não teria tributação.
A lei diz que:
"§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos."

Lembrando que a isenção total se dará caso apliques todo o um milhão de reais no novo imóvel. Se aplicares menos, pagará o imposto sobre a diferença. Aconselho a baixar o programa de Ganho de Capital, no site da Receita, e fazer uma simulação por ele.

Saulo e Márcio,
Obrigado pela resposta tão rápida. Acredito que estejamos certo mesmo. Já baixei o programa ganho de capital 2012 para tentar uma simulação.Assim, importo a declaração de ganho de capital de 2011, já com a isenção do art. 23 e simulo nova venda usando a isenção do art. 39. O problema é que está dando erro quando importo a declaração de ganho de capital de 2011(formato DBK) para dentro do programa 2012. Vcs sabem como corrigir este erro ou o q posso fazer no caso?
abraços e obrigado mais uma vez pela ajuda!

Daniel, acredito que seja pelo fato da importação do demonstrativo de ganho de capital do ano anterior só ser possível no caso de venda a prazo, quando o contribuinte aliena o imóvel em 2011, por exemplo, e recebe parcelas em 2012, pois nesse caso o imposto é calculado em cada recebimento.

A simulação que sugeri só levará em consideração essa última venda, e se não fores usar o valor total da venda na aquisição do novo imóvel.

Outra coisa é que o programa de ganho de capital tem uma "nomenclatura" diferente do da declaração de IRPF. Se a venda for em 2013, terás de usar o programa G. Capital 2013, que será importado na DIRPF 2014.

Olá Márcio,
Mais uma vez,obrigado pela resposta. Então, realmente a importação não deve estar sendo feita porque a venda do imovel foi à vista, sem qualquer recebimento em 2012. A simulação que vc sugeriu foi apenas incluir os dados da possivel venda do apto que comprei por 800k por 1M? Fiz essa simulação no programa ganho de capital de 2012 e me foi concedida a isenção. O que achei curioso foi que não me foi perguntado pelo programa se usei de alguma isenção (art. 23 ou outra) ou daquela isenção especifica (art. 39)nos ultimos cinco anos. Se não estou enganado, na declaração de ganho de capital que fiz em 2011 havia esta pergunta antes da concessão da isenção ou da apresentação do calculo do imposto a pagar no fim da declaração.
Aproveitando, vc sabe se consigo vizualizar no extrato da declaração qual isenção foi utilizada?? Só pra eu ter certeza quie utilizei a do art. 23 em 2011...
Abraços e obrigado!

A simulação que sugeri foi mais para o caso de não aplicares o valor total da venda na compra do novo imóvel, pois aí teria imposto sobre o valor não utilizado, e reduções na base de cálculo que o programa calcula automaticamente.

Com relação a tua situação, já está "pacífico" o entendimento de que estarás isento de tributação se comprares novo imóvel em 180 dias, sendo que a isenção poderá ser total ou parcial.

Na declaração de IR, na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", existe um campo onde deve ser informado o ganho de capital na venda do único imóvel.

Márcio, boa tarde. Tenho algumas dúvidas e gostaria de sua ajuda.
Tenho um apto onde moro e vendi um 2º imóvel residencial em 2012. Vou me beneficiar da MP do Bem de 2005. Com o valor (parcial) da venda comprei um outro apto dentro do prazo de 180 dias. Uma de minhas dúvidas é que data que considero como sendo da venda do imóvel? Seria a data da assinatura da escritura ou a data que recebi o pagamento? Ele foi financiado pelo Banco Itaú onde recebi um sinal e esperei quase 90 dias para receber o valor total da venda . Minha outra dúvida é como não utilizei todo o valor recebido na compra do apto, tenho que pagar o Ganho de Capital da diferença. Após a assinatura da Escritura Pública e do pagamento do Apto comprado, quantos dias eu tenho para pagar o imposto devido para receita?

Boa noite Margarete

Lê-se no Artigo 39º da Lei 11196/2005 que:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.


Exatamente!

O valor execedente (que não foi utilizado na aquisição do novo imóvel) será tributado e deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da realização do negócio (data da aquisição) que é quanto se tomará conhecimento do valor em questão.

...

Bom Dia Saulo e obrigada pela resposta. Tenho ainda algumas dúvidas. Vendi minha casa por R$ 300.000,00 e paguei p/ corretor R$ 14.000,00. Posso abater este valor e considerar como valor da alienação R$ 286.000,00? Este é o valor real p/ aplicar em outro imóvel.
Com o valor acima comprei um apto por R$ 223.000,00. Estou realizando algumas reformas/benfeitorias nele, posso considerar estes gastos como valor de aquisição deste imóvel qdo preencher o programa Ganho de Capital?
Quanto aos gastos no cartório como ITBI, Escritura e Registro, posso considerar?

Boa tarde Margarete

Na mesma ordem aposta por você:

Não só pode como deve. Guarde os comprovantes do pagamento ao corretor irá precisar dele caso a Receita Federal exija.


Não!

O valor a ser considerado será o de aquisição. Os gastos com as reformas não entram na apuração do ganho de capital desta operação. Eles devem ser averbados em Cartório para poderem ser acrescidos ao valor da aquisição e informados em sua DIRPF. Isto significa que serão considerados apenas quando você vender este imóvel (não agora na compra).

Quando isto acontecer o custo de seu apartamento (ora adquirido) será de R$ 223.000,00 mais os gastos com as reformas se já estiverem averbados em cartório e constando de sua DIRPF.

...

Saulo, muito obrigado pelos esclarecimentos.