Ganho de Capital - IR e venda de imóvel

Saulo, apenas confirmando. Posso descontar o valor pago ao corretor mesmo me beneficiando da MP do Bem? (Veja pergunta Postada Quinta-Feira, 31 de janeiro de 2013 às 18:08:29)

No cálculo do imposto a pagar ref. a alienação tenho que preencher o DARF usando o código 4600?

Considero exatamente o valor a pagar de imposto o que foi gerado pelo programa sem multa e juros visto que tinha 180 dias p/ usar o valor da venda e estou dentro deste prazo (Vendi em 30/09/12 e Comprei em 04/01/13)?

Prezados Senhores, tenho uma dúvida!

Para se obter a isenção total do IR estabelecida na MP do BEM, o alienante deverá em 180 dias após a venda de um imóvel residencial, adquirir outro(s) imóveil(s) também residencial(is) de valor igual ao lucro imobiliário ou ao total da venda o imóvel original?

Fico no aguardo da ajuda dos amigos.

Ary Jr

Boa tarde Ary,

Se o segundo imóvel a ser adquirido for de valor igual, o ganho de capital será isento,

se menor que o custo de aquisição do segundo imóvel a diferença (o excedente) deverá ser tributada.

...

Boa tarde Margarete,

Na mesma ordem aposta por você:

Não só pode, como deve.
610 - Quais são as despesas que podem integrar o custo de aquisição de bens e direitos?
Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea, e discriminados na declaração de rendimentos do ano-calendário da realização da despesa:

Os dispêndios realizados com conservação, reparos, comissão ou corretagem, quando não transferido o ônus ao adquirente, juros e demais acréscimos pagos no financiamento para a aquisição de bens ou direitos, retífica de motor etc.

Atenção :

O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação e, quando se tratar de venda a prazo, com diferimento da tributação, a dedução far-se-á sobre o valor da parcela do preço recebida no mês do pagamento da referida corretagem. Resposta 610


Exatamente!
DARF 4600 IRPF - Ganhos de Capital na Alienação de Bens Duráveis


O valor excedente - que não foi utilizado na aquisição do novo imóvel - (repito) será tributado e deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da realização do negócio (data da aquisição) que é quando se tomará conhecimento do valor tributável.

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Saulo, boa tarde. Lendo toda a resposta da pergunta nº 610 - Quais são as despesas que podem integrar o custo de aquisição de bens e direitos? verifiquei que posso inclui no valor de aquisição do meu apto o que paguei c/ ITBI + os gastos c/ reparos como por exemplo materias p/ pintura que tenho NF. Desta forma o valor que tenho que pagar de imposto será reduzido. Será que entendi corretamente?

Boa tarde Margarete,

Você não deve/pode confundir custos de aquisição com custos de alienação. O seu caso trata-se de alienação (venda) e o único custo que você pode deduzir do ganho é o valor da corretagem se pago por você.

O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação e, quando se tratar de venda a prazo, com diferimento da tributação, a dedução far-se-á sobre o valor da parcela do preço recebida no mês do pagamento da referida corretagem.

(Instrução Normativa SRF n º 84, de 11 de outubro de 2001, art. 17 e § 4 º do art. 19)

Entretanto integrarão o custo de aquisição/compra do outro imóvel aqueles descritos por você.

...

Saulo, boa tarde. Com a venda (alienação) do meu imóvel recebi R$ 300.000,00 deste paguei R$ 14.000,00 para o corretor, restaram R$ 286.000,00 (este é o valor que considero como alienação). Correto?
Comprei um apto no valor de R$ 223.000,00 + 4.460,00 (ITBI) + 3.000,00 (c/ reparos/materiais pintura, elétricos, etc.) totalizando
R$ 230.460,00. Este é o valor que considero como aplicado na compra de outro imóvel?
Restou então R$ 55.540,00 que deve ser tributado?
Correto?

Saulo, me desculpe tantas perguntas.... é que não quero cometer nenhum erro junto a Receita. Abraços

Boa tarde Margarete

Seus cálculos estão corretos, tenha em conta apenas que para o reconhecimento dos gastos mencionados por você como "custos de aquisição" você deve poder comprová-los com documentação hábil e idônea, e discriminá-los na declaração de rendimentos do ano-calendário da realização da despesa.

Vale dizer, ao discriminar o imóvel em sua DIRPF mencione (no campo discriminação do bem) da ficha "Declaração de Bens" os gastos efetuados (ITBI e reforma, pintura, etc).

O imposto de renda sobre o ganho de capital de R$ 55.540,00 deve ser pago até o ultimo dia útil do mês subsequente ao da de aquisição do imóvel em questão.

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Margarete,

Baixe o programa ganhos de capital no site da Receita Federal para o correto calculo do IR sobre venda de imóveis, quando do preenchimento dos dados o programa faz perguntas para o calculo correto e precisará deste calculo para exportar para a declaração do IRPF.

Bom dia. Saulo muito obrigada pelos esclarecimentos, me ajudou muito.

Edval, bom dia.
Já baixei o programa, obrigada pela dica.

Prezado Saulo e companheiros,

Tenho aprendido muita coisa com a leitura dos tópicos sobre ganho de capital na venda de imóveis aqui no fórum. No entanto, restam algumas dúvidas quanto ao seguinte caso:

Eu e minhas duas irmãs estamos vendendo um imóvel por 520 mil reais, e, retirando os 4% de comissão da imobiliária, sobrarão 499.200,00, a serem divididos em 3 partes iguais. Somos proprietárias de outro imóvel da família, também dividido pelas 3.

Por enquanto recebemos um sinal de 30 mil reais no dia 30 de janeiro, ocasião em que foi assinado um recibo de sinal em venda de imóvel, onde constam algumas informações sobre a venda, condições de entrega do imóvel, como se darão os próximos pagamentos (mais uma parcela na assinatura do contrato de financiamento e o restante depois, pelo banco), etc.

Meu plano é usar a minha parte para adquirir uma carta contemplada de consórcio e, dentro do prazo de 180 dias, usá-la para adquirir um imóvel residencial para mim.

As minhas dúvidas:

1) Quando começam a contar os prazos, seja para pagar o imposto ou o de 180 dias para comprar o imóvel? Da data de assinatura do recibo?

2) O imóvel foi doado a nós pelos meus pais em 2011. Nas declarações de IR consta o valor total 213.351,63 (somando as 3 partes), mas na escritura da doação o valor era 146.000,00 (sendo 48.666,67 correspondente ao usufruto, que é dos meus pais, e 97.333,34 à nua propriedade). Qual valor eu uso para o cálculo do ganho de capital?

3) Tenho medo de não conseguir adquirir um imóvel no prazo de 180 dias. Pensei em pagar a minha parte do imposto agora e, se tudo der certo, ter esse dinheiro restituído depois. A dúvida é: a parte a ser restituída depois vai ser tributada, já que não vai ser utilizada na compra do apartamento, correto? Faz sentido isso? Eu recebo os 15% de volta, subtraindo deles 15% de imposto?

Agradeço se puderem me esclarecer essas dúvidas.

Obrigada e bom domingo.

Camila

Boa tarde Pessoal,

Estou com uma dúvida, tenho um imóvel financiado no qual vendi em Jan/2013 recebendo 40% a vista, o resta dos 60% será financiado pelo comprador!
Pergunta, eu faço somente o GANHO DE CAPITAL 2013, quando eu receber todo o dinheiro?
Pois estou esperando sair o dinheiro do financiamento a Caixa Econômica irá me pagar somente o líquido pois tenho saldo devedor com a instituição e não sei quanto vou receber!

Se alguém puder me ajudar ficarei grato,

Diego Valério

Diego,

Se pessoa fisica, o ganho de capital ocorre quando recebido o valor da venda.

O ganho de capital é a diferença entre a compra de um imóvel e a venda do mesmo imóvel, sendo o financiamento uma operação financeira que fiscalmente não tem impacto sobre a Base de Cálculo do ganho de capital.

Abs

Leandro,

Então a entrada eu recebi do imóvel sendo que somente o restante não sei direito quanto vou pegar eu tenho um valor estimado. Pois a Caixa Econômica irá abater o saldo devedor da minha dívida e depois irá me repassar o restante!
Por isso que eu não sei direito o valor que irei receber, portanto minha dúvida é que tenho que somente fazer o GANHO DE CAPITAL 2013 somente quando eu tiver o valor certo em minha conta né?

Um terreno fora comprado em 2011 e esta devidamente registrado na DIRPF do periodo.

Durante o ano de 2012 fora construído um imovel residencial devidamente averbado.

Em 26/12/2012 fora alienado (escritura), no entanto o pagamento somente ocorreu em 03/01/2013 (extrato bancário).

Duvidas:

1)Devo lançar a alienação no GCAP 2012 como a prazo? sendo DIFERIDO o pgto do imposto para 2013?

2)Devo fazer o lançamento no programa GCAP 2013 importando do GCAP 2012 com o mesmo PERCENTUAL DE DIFERIMENTO?

3)Ao importar o GCAP 2012 para a DIRPF 2013.2012 o GANHO de CAPITAL aparece normal, mas se o recebimento foi em 2013 esta correto?

No aguardo

Abraços

Saulo, boa noite. Preciso de sua ajuda novamente. Estou em dúvida de como eu lanço na minha declaração que vendi minha casa em 2012 e usei o valor da venda para adquirir um outro imóvel dentro do prazo de 180 dias (MP do Bem) em Jan/2013. Ano e exercícios diferentes. O que faço?

Pessoal, boa noite. Gostaria de saber o seguinte tenho 2 imóveis vendi os dois para comprar outro imóvel. isso caracteriza ganho de capital por ter mais de um imóvel.

Gilberto,

Se o valor recebido pela venda dos dois imóveis RESIDENCIAIS foi totalmente aplicado na aquisição do outro imóvel RESIDENCIAL, dentro do prazo de 180 dias, não há tributação do ganho de capital.