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Locação de Imóveis Próprios incide ISS?

Mauricio Velloso Sampaio

Mauricio Velloso Sampaio

Iniciante DIVISÃO 2, Engenheiro(a)
há 13 anos Quinta-Feira | 2 dezembro 2010 | 23:13

Olá pessoal, gostaria muito da ajuda de vocês, para que eu possa executar o pagamento de impostos de forma correta, abaixo seguem os 2 questionamentos.

1. Objeto da Empresa:

"O objeto da sociedade é a administração de bens próprios e de terceiros, intermediação econômica na aquisição, administração e venda de ativos para terceiros."

Abri a empresa com o intuito principal de Locação de Imóveis próprios, venda e compra de imóveis e também realizar aplicações financeira em geral.

O mesmo não deveria constar no objeto da empresa a locação de imóveis próprios, venda e compra de imóveis? Ou a citação de administrar bens próprios prevê locação, venda e compra de imóveis próprios?

2. Impostos:

Em sendo considerado a locação de imóveis com sendo parte do objeto, quais são os impostos incidentes pelos recebimentos dos alugueis? A tributação da minha empresa está com base no lucro presumido.

Sendo ela a minha receita operacional, preciso emitir nota fiscal? O meu contador informa que por ser receita operacional tenho que emitir nota e recolher ISS, porém verifiquei que a Lei Complementar 116/2003, não lista a locação de imóveis como sérvio que incide ISS.

Preciso muito da ajuda de vocês.

Abraço,

Mauricio

Tatiana Alves Iogi

Tatiana Alves Iogi

Bronze DIVISÃO 2, Contador(a)
há 13 anos Quinta-Feira | 2 dezembro 2010 | 23:38

Boa Noite,

Mauricio,

Você abriu uma empresa e tranferiu esses imovéis para o patrimonio da empresa , correto?

Caso tenha sido essa a situação você não deve pagar ISS pois locação não faz parte da lista de serviço a Lei 116/2003. Como lucro presumido você irá pagar CSSL e IRPJ , até o Pis e Cofins deve se analisar o objeto da sua empresa corretamente pois em alguns casos não é tributado também.


Agora se você não passou os imoveis para o patrimonio da empresa , ela está fazendo o papel de uma imobiliaria, você deve pagar ISS mas não sobre o valor do aluguel mas sobre a "comissão"(taxa administração) cobrada por sua"empresa "para administrar os mesmos e sendo assim essa irá pagar CSLL e IRPJ, Pis e Cofins e ISS.

Mas no repasse para você continuará o aluguel a ser tributado com a tabela de IRPF, não vejo vantangem nessa transação.

Mas saliento que deve-se avaliar exatamente o porque você abriu essa empresa e qual das duas situações você se enquadra.



Tatiana Alves Iogi
"Iogi Consultoria Contabil e Empresarial"
https://www.iogiconsultoriacontábil.com.br
(11)3794-1115
Mauricio Velloso Sampaio

Mauricio Velloso Sampaio

Iniciante DIVISÃO 2, Engenheiro(a)
há 13 anos Quinta-Feira | 2 dezembro 2010 | 23:59

Prezada Tatiana,

Primeiramente obrigado pela sua atenção. Eu fiz a tranferência de 2 imóveis para o nome da empresa.

O meu objeto está na pergunta original, e conforme informei o meu interesse principal da empresa é a locação, compra e venda de imóveis próprios.

O meu contador informou que por ser uma receita operacional, ele teria que emitir nota fiscal e que o programa que ele manda as informações para a receita, faz exatamente esta solicitação quando ele informa que a receita é operacional. Ele me informou também que por ter que emitir nota o mesmo incidira ISS.

Pelo que pesquisei, não vi a cobrança de ISS para aluguél de imóvies próprios.

segue um quadro que entendo que estaria correto:

Receita R$ 100,00
Percentual presumido 32% da Receita
Base de cálculo R$ 32,00
Alíquota 15% IR R$ 4,80
CSSL (9% sobre a base de cálculo) R$ 2,88
PIS (0,65% sobre a receita) R$ 0,65
COFINS (3% sobre a receita) R$ 3,00
TOTAL R$ 11,33

Sendo assim, devo lançar a minha receita como operacional?

Por ser operacional, preciso emitir Nota Fiscal? Que documento devo emitir? um recibo?

Muito obrigado! Maurício

Bruna Cristina Romani

Bruna Cristina Romani

Bronze DIVISÃO 3, Analista Contabilidade
há 11 anos Segunda-Feira | 29 outubro 2012 | 11:35

Bom dia,

O artigo 1º da Lei Complementar 116/2003 dispõe que o ISS tem como fato gerador a prestação de serviços constante na lista anexa.

A locação de bens imóveis ou móveis não constitui uma prestação de serviços, mas disponibilização de um bem, seja ele imóvel ou móvel para utilização do locatário sem a prestação de um serviço.

Também não consta na lista de serviços anexa à Lei Complementar que a locação de bens imóveis ou móveis como prestação de serviço. A locação de bens móveis iria fazer parte do item 3.01 (Locação de bens móveis) da lista da Lei Complementar 116/2003, no entanto foi vetada pelo Presidente da República.

Dessa forma a locação de imóveis, locação de carros, máquinas e outros bens não têm a incidência do ISS por não se caracterizar serviço e não ter previsão de incidência em Lei Complementar.

reinaldo matias

Reinaldo Matias

Bronze DIVISÃO 4, Analista Contabilidade
há 11 anos Quinta-Feira | 14 fevereiro 2013 | 21:16

correto Bruna segue a lei O artigo 1º da Lei Complementar 116/2003 dispõe que o ISS tem como fato gerador a prestação de serviços constante na lista anexa.

A locação de bens imóveis ou móveis não constitui uma prestação de serviços, mas disponibilização de um bem, seja ele imóvel ou móvel para utilização do locatário sem a prestação de um serviço.

Também não consta na lista de serviços anexa à Lei Complementar que a locação de bens imóveis ou móveis como prestação de serviço. A locação de bens móveis iria fazer parte do item 3.01 (Locação de bens móveis) da lista da Lei Complementar 116/2003, no entanto foi vetada pelo Presidente da República.

Adiante, a transcrição da razão ao veto pela presidência:

Item 3.01 da Lista de serviços

"3.01 – Locação de bens móveis."

Razões do veto

Verifica-se que alguns itens da relação de serviços sujeitos à incidência do imposto merecem reparo, tendo em vista decisões recentes do Supremo Tribunal Federal. São eles:

O STF concluiu julgamento de recurso extraordinário interposto por empresa de locação de guindastes, em que se discutia a constitucionalidade da cobrança do ISS sobre a locação de bens móveis, decidindo que a expressão "locação de bens móveis" constante do item 79 da lista de serviços a que se refere o Decreto-Lei nº 406, de 31 de dezembro de 1968, com a redação da Lei Complementar nº 56, de 15 de dezembro de 1987, é inconstitucional (noticiado no Informativo do STF no 207). O Recurso Extraordinário 116.121/SP, votado unanimemente pelo Tribunal Pleno, em 11 de outubro de 2000, contém linha interpretativa no mesmo sentido, pois a "terminologia constitucional do imposto sobre serviços revela o objeto da tributação. Conflita com a Lei Maior dispositivo que imponha o tributo a contrato de locação de bem móvel. Em direito, os institutos, as expressões e os vocábulos têm sentido próprios, descabendo confundir a locação de serviços com a de móveis, práticas diversas regidas pelo Código Civil, cujas definições são de observância inafastável." Em assim sendo, o item 3.01 da Lista de serviços anexa ao projeto de lei complementar ora analisado, fica prejudicado, pois veicula indevida (porque inconstitucional) incidência do imposto sob locação de bens móveis.

Dessa forma a locação de imóveis, locação de carros, máquinas e outros bens não têm a incidência do ISS por não se caracterizar serviço e não ter previsão de incidência em Lei Complementar.

Também neste sentido, a Súmula 31 do STF: "É inconstitucional a incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) sobre operações de locação de bens móveis"

Porém, se a empresa locar máquinas com operador, carros com motorista, etc. haverá a incidência do ISS, pois há a prestação do serviço. A base de cálculo do ISS, neste caso, será o valor do serviço prestado (art. 7º da Lei Complementar 116/2003).

JUNIOR

Junior

Bronze DIVISÃO 5, Administrador(a)
há 11 anos Segunda-Feira | 3 junho 2013 | 08:47

Caro Ricardo bom dia. Caso a empresa seja apenas de locacao e venda de imoveis proprios nao eh necessario se tornar corretor. Pois administrar imoveis proprios nao caracteriza atividade imobiliaria. Porem esta informacao deve ficar muito explicita no contrato social. Existe CNAE especifico para estas atividades Espero ter ajudado ! Otima semana.

JUNIOR

Junior

Bronze DIVISÃO 5, Administrador(a)
há 11 anos Segunda-Feira | 3 junho 2013 | 08:52

Tatiana e Mauricio tenho algumas duvidas que poderao me ajudar. Estou em SP.
Pretendo transferir os imoveis para realizar capital na empresa.
Pergunto ! O que eu faco primeiro ? Preciso de orientacao. Na minha mente funciona assim:

1) Peco a imunidade do ITBI na prefeitura;
2) Preparo o contrato social na Junta Comercial ( preciso de modelo );
3) Levo contrato no cartorio de imoveis para registrar a transferencia;

Estou correto ?

APARECIDA MOTA

Aparecida Mota

Ouro DIVISÃO 2, Consultor(a) Contabilidade
há 11 anos Segunda-Feira | 3 junho 2013 | 20:01

1. Faça o contrato social discriminando detalhadamente o imóvel a ser integralizado - copie da matrícula do imóvel os dados - informando o número da matrícula etc.
2. Depois que o contrato estiver registrado, vá até a prefeitura e tire o CND do imóvel. Não precisa pagar ITBI - nem tirar o ITBI - apenas o CND.
3. Leve no Cartório de registro de Imóveis o Contrato Registrado pela Junta e o CND da prefeitura para a averbação da nova titularidade.
4. Depois que o cartório fizer a transferência, leve a matrícula na prefeitura para a troca de titularidade.
5. Assim o imóvel ficará devidamente transferido para a empresa.
6. Se o valor de transferência for acima do valor da matrícula (compra) deve-se apurar o ganho de capital - observando que para pessoa física até 35.000,00 - é isento.

APARECIDA MOTA

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