Imposto de Renda - Lucro Imobiliário

Olá, boa noite.

Será que alguém poderia me ajudar? Estou com algumas dúvidas em relação ao imposto de renda sobre ganho de capital referente à venda de um imóvel.

1) O imóvel residencial foi uma doação do meu avô para minha mãe. Neste caso, a data de aquisição do imóvel (para fins de redução do percentual de imposto) é a data em que meu avô o comprou ou a data em que foi doado para minha mãe?

2) O valor do imóvel na declaração de IR é de R$20.000,00. O valor da venda será de R$230.000,00. Se minha mãe aplicar R$200.000,00 na compra de um outro imóvel no prazo de 180 dias, pagará 15% sobre R$30.000,00 ou sobre R$10.000,00?

3) "Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País."

3.1) Produto da venda significa o valor total ou o lucro com a venda?

3.2) O alienante pode aplicar o produto da venda para comprar um imóvel em nome de outra pessoa?

Agradeço desde já pelo auxílio.


Att,
Leandro.

Bom dia Leandro

Na mesma ordem aposta por você:

1 - Para todos os efeitos a data de aquisição que deve constar da DIRPF de sua mãe é a data da doação, ou seja a que recebeu o imóvel doado.

2 - Fica isento o ganho desde que no prazo citado o contribuinte aplique o produto da venda ou seja, o produto da venda é de 230 mil, se o contribuinte aplicar apenas parte (200 mil) os 30 mil restantes deverão ser tributados.

...

Olá Saulo,

Obrigado pelo retorno.
E sobre minha última dúvida? Não existe nada dizendo que o alienante deve aplicar o produto da venda em um imóvel em seu nome. Logo, poderia ser um imóvel em nome de um terceiro, correto?

desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Bom dia Leandro,

Exato!

"Não existe nada dizendo que o alienante deve aplicar o produto da venda em um imóvel em seu nome."

Nem precisa existir porque este fato está implícito (subentendido) na resposta.

Se assim não fosse no texto estaria explicitamente permitida a aquisição em seu nome ou no de terceiros, e não está. Logo não haverá isenção se o imóvel for adquirido em nome de terceiros.

...

Tem certeza Saulo?

Não sou advogado nem da área contábil, mas essa questão de implícito é bem subjetiva. Para mim, por exemplo, não está implícito que deva ser no nome do alienante.

Responda para mim: se o alienante aplicar o produto da venda do imóvel na compra de outro imóvel em nome de um terceiro, que parte desta condição para isenção seria quebrada?

desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Ao meu ver, o alienante cumpriu com todas as exigências da regra para isenção:

1) Aplicou todo o produto da venda
2) Num prazo de 180 dias
3) Na compra de imóveis residenciais no Brasil

Na minha visão, se a lei quisesse estipular que o alienante tivesse que aplicar o produto da venda em seu nome, teria que explicitar isto ou então eliminar a possibilidade de comprar em nome de terceiros, não?

Boa tarde Leandro,

E você tem certeza do que afirma?

Na mesma linha de raciocínio (desenvolvida por você) você há de comigo convir que se houvesse isenção para compra do imóvel em nome de qualquer um, isto deveria também ser explicitado?

Você tem o beneficio da dúvida. Experimente promover consulta ao Plantão Fiscal da Secretaria da Receita Federal de sua Região Fiscal, certamente não lhe dirão nada diferente do que já lhe disse.

Nota
Se sua mãe comprar um imóvel em nome de outra pessoa, para todos os efeitos o imóvel é desta outra pessoa, conclui-se com lógica que sua mãe o tenha doado. Neste caso ambas terão que declarar o negócio: A doadora (sua mãe) e a donatária (pessoa que ganhou o imóvel). Se ao invés de doação o imóvel foi vendido ou dado em pagamento de alguma divida, ainda assim ambas deverão declarar o negócio.

...

Olá Saulo,

Não, eu não tenho certeza. Por isso fiz uma pergunta, ao final do que disse.

Acredito que não. Veja pelo situação da limitação por país: se não fosse necessário que o imóvel seja no Brasil, não haveria a limitação aquisição de imóveis residenciais localizados no País, seria apenas aquisição de imóveis residenciais. O mesmo pode ser aplicado ao fato de ser necessário que seja um imóvel residencial. Caso não fosse, ficaria apenas imóveis localizados no País.

Desta forma, o mesmo se aplica à compra de imóveis não? Pode ser no nome do alienante, em conjunto com outra pessoa ou em nome de outra pessoa (mesmo que caia nas condições colocadas por você na nota), não?

Li a discussão e tenho a dizer que a solução está na própria legislação -IN 599/2005- art, 2ª que diz expressamente que a compra deverá ser no nome do próprio alienante:

Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.

Outra coisa, se for único imóvel de sua mãe poderá ser utilizada a isenção para venda de até 440 mil.

Ainda em havendo a tributação pela compra de outro imóvel de 200mil, o imposto incidirá sobre a diferença entre 230.mil e o custo de 20mil, ou seja 10mil, sendo que este valor ainda sofrerá uma redução pelo tempo em que sua mãe o possui. Coloque o valor no programa de ganhos de capital e você terá o valo já reduzido pela inflação.

Olá Salvador,

Obrigado pelo retorno.
Porém, o valor para cálculo do imposto não é direto como você citou: 230 mil - 200 mil. Ele é proporcional.

Inseri os dados no programa para Ganhos de Capital e o valor do imposto foi de 15% sobre 15.800,00.

A redução do imposto por ter aplicado parte do produto da venda em outro imóvel é a última a ser executada e gerou 86% de desconto em cima dos descontos já realizados em função do tempo do imóvel. No final das contas, a redução foi de cerca de 103 mil dos 119 mil de ganhos de capital calculados pelo programa, gerando os 15.800 citados anteriormente.

tudo BEM!
É que pela sua pergunta nº 2 deu a impressão que você iria fazer direto.

Mas a questão principal colocada você aceitou? A compra tem de ser feita no próprio nome. ok

Mais ou menos hehe
Veja essa discussão:

Outra curiosa situação é se compararmos a redação do artigo da lei com aquela estampada no caput do art. 2. º do ato normativo editado:

“Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.” (grifos nossos).

Assim, se acaso um pai vender imóvel de sua propriedade, construído para fins residenciais, obtendo na operação lucro imobiliário e, com o produto, resolver adquirir em nome do filho a nua propriedade de outro bem imóvel, igualmente destinado a fins residenciais, e para si o usufruto, estará ou não a operação imobiliária em questão alcançada pelo artigo 31 da Lei 11.196/2005? E se a aquisição do imóvel fosse operada apenas em nome do filho, mas com doação do numerário pelo pai?

Fonte: http://www.irib.org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php?obr=39

Mais uma dúvida:

Segundo o que eu li (www.stj.gov.br), venda de imóveis deixados por herança não podem mais ser tributados por lucro imobiliário. Neste caso da minha mãe, foi uma doação feita na partilha de bens dos meus avós (como se fosse um adiantamento de herança), mas não oriundo de um inventário propriamente dito.

Isto pode ser caracterizado como herança? Como fazer esta associação no programa do IR?

Obrigado.

Boa tarde Leandro

Adiantamento da legitima (se comprovado) é sim parte da herança havida por adiantamento. Para que haja o adiantamento da legitima é importante que a dação do bem tenha a anuência dos demais herdeiros no Registro de Imóveis.

Você pode (sim) deixar de pagar o imposto com base na decisão do STJ. A Receita Federal irá cobrá-lo e tudo o que você tem a fazer é contratar um advogado para entrar com recurso no Tribunal Regional Federal de sua Região Fiscal e aguardar que seja acatado ou até que o caso chegue ao Supremo Tribunal Federal, tal como aconteceu com o apontado por você.

...

Aproveitando a discussão a respeito de um tema tão interessante por parte de V.ªs S.ªs., não posso deixar de atentar e dizer que o tópico criado pra esse fim não condiz com o que está sendo discutido, que o correto seria um tópico com ganho de capital ou algo do gênero. Agora sim, pois estava Lucro Presumido.