ME construção civil venda de imóvel

Pessoal tenho uma ME no simples mas estou no ramo da construçao civil, alguns dizem que posso ficar nesse ramo como ME no simples outros dizem que não ta bem confuso isso pra mim. Os que dizem que posso ficar dizem tbm que vou para EPP automaticamente depois de passar de 360.000 ao ano isso ocorreria certamente ano que vem mas minha duvida é a seguinte: estou vendendo apartamentos em cima dessas vendas quanto tenho de recolher? Meu contador diz que 4% do valor do imovel, outro contador diz q tenho q recolher em cima do ITBI e agora o que que eu faço? desde ja agradeço!

1. A empresa é uma construtora Me do Simples - Tudo bem se ela estiver somente prestando serviços de construção.
2. No caso se estiver vendendo imóveis, está irregular, pois construtora pode somente prestar serviços é preciso incluir o CNAE de incorporadora, neste caso a opção melhor será o lucro presumido, pois esta atividade é impeditiva do simples.
3. Faça uma busca neste fórum, encontrará muito material a respeito.
4. O valor para a base de cálculo, é o preço de venda, ou seja, o valor venal do imóvel - faturamento.

mas por exemplo se vendi um apartamento em janeiro e entrou 200 mil na conta da empresa pago o que em cima desse valor? meu contador falou 4%

Se estiver fazendo a tributação pelo simples é só entrar no programa que ele automaticamente irá fazer o cálculo pra você, o anexo será o I e será o mesmo que venda de mercadorias.
Quando fizer a alteração para o lucro presumido será de 5,93%

Mas se eu ainda estou no simples vou pagar em cima de 4%, ou por estar em atividade impeditiva do simples quando for pagar o imposto eu saio do simples pagando 5,93%? Como recolho isso quando virar o ano ou desde ja?

1. O imposto deverá ser pago normalmente, com a apuração das receitas, ou seja se for no simples, no mês subsequente ao da venda.
2. Se a empresa está no simples, recolha pelo simples.
3. Faça a alteração contratual urgente e inclua o cnae de incorporadora, em seguida solicite a exclusão do simples.
4. Muitas empresas tem cnae diferente do que realmente operam, com isso recolhem menos impostos, mas em caso de serem autuadas pelo fisco, essa economia não valerá a pena.
5. A diferença a ser paga pela tributação correta é muito pequena, e é melhor recolher os tributos corretamente.

Ok entendi nesse caso como vendi a casa em janeiro e nao recolhi o simples pagaria agora com multa.mas qual a porcentagem q tenho q pagar? E outra coisa o meu contador disse q nao preciso alterar a empresa agora nao posso terminar o ano ate porque agora nao faz a alteracao, que a receita federal muda a gente automaticamente isso é verdade? Se nao for se eu nao sair do simples e continuar atuando errada tem possibilidade deles me multarem? E o meu contador disse q se eu sair do simples vou pra lucro presumido o q aumentaria absurdamente meus gastos ate com inss de funcionario q ia aumentar muito etc... mas o q de fato aumentaria pra eu pagar? Minha preocupacao é que ano q vem vai entrar mais de um milhao na conta obrigada

Outra coisa, eu alem de exercer essa atividade eu presto servico de vigilancia para uma empresa e tiro nota desse servico todo mes. Se eu for pra lucro presumido posso continuar tirando notas para essa empresa ou teria q ter outra empresa no simples para tirar notas? Obrigada

Uma outra preocupação que tenho é com relação as notas fiscais de compra de material para essa obra. As notas datam deste ano, se ano que vem em 2014 eu passar pra lucro presumido eu posso levar em consideração as notas de compra de material para esse ano? porque o predio estara pronto em março! E depois vai entrar o dinheiro da venda, como vou provar o que gastei com a obra? Posso pegar as notas desse ano?

1. Em nome de quem está o terreno, da empresa?
2. Veja se o seu contador tem experiência no ramo imobiliário. Para fazer essa operação existem trabalhos específicos, como a DIMOB em fevereiro, e alguns detalhes que são específicos da atividade imobiliária.
3. Se o terreno estiver em nome da empresa, o ideal é fazer logo a alteração contratual que poderá ser feita em qualquer época do ano e assim solicitar a exclusão do simples.
4. Se tem outra atividade de prestação de serviços, compensa abrir outra empresa no simples, pois para a prestação de serviços, se o faturamento for pequeno, o simples compensa mais.
5. Veja, é importante o contador fazer uma planilha e levar em conta o faturamento, dependendo do faturamento, compensa o simples, dependendo é melhor o lucro presumido.
6. Pelo valor de faturamento que terá com as vendas dos imóveis, no simples pagaria mais e estaria irregular, correndo o risco de ter que pagar tudo de novo.
7. Quanto ao INSS, tanto faz pessoa física, jurídica no simples ou LP, as regras são as mesmas. Para a pessoa jurídica, usa-se muito o Aferição Indireta para a regularização da obra, pois assim fica dispensada a apresentação da contabilidade.
8. Quanto as notas de compras e despesas referentes as obras, é assim mesmo que funciona, às vezes as obras levam mais de anos no plano de contas para ser finalizada, mesmo mudando o regime tributário a contabilidade não muda, continua a mesma.
Anexo IV - veja como pagará o imposto pelo simples.

Aparecida muito obrigada pelas explicações estou agora conseguindo entender melhor a história, bom vamos la:

1- O terreno tbm esta no nome da minha empresa, eu construop por minha conta e vendo os apartamentos, entao sou tbm incorporadora ne? Ou seja, essa atividade foge do simples.
3- meu contador disse que so posso fazer essa alteração no fim do ano, mas vou ver isso que voce falou com ele para alterar logo.
6- Porque eu pagaria mais no simples? com essas vendas? cada apartamento ta em media 200 mil reais e sao 7 apartamentos ou seja dinheiro este que entrara ano q vem.
7- Ele disse que eu pago mais de INSS tanto para mim como para os meus 6 funcionarios para eles pago 8% em cima do salario ele disse que isso aumenta para 11% eu acho.
8- com relação as notas entendi que se eu levo dois anos para construir as notas de dois anos valerão nao é isso?
E sobre conta de luz, agua do terreno abate nos meus gastos? e combustivel tbm? e recibo do corretor tbm? Muito obrigada esta sendo esclarecedor!

1. Isso mesmo, se compra o terreno e constrói para venda é incorporação, e não prestação de serviços, por isso altere o contrato social com o CNAE - Incorporação Imobiliária - irá pagar 5,93% sobre as receitas auferidas.
2. Veja o Anexo IV que indiquei - Ex: faturamento anual de 900.000,00 a 1.080.000,00 - alíquota= 9,78% - ou seja é maior do que no lucro presumido. Por isso, sempre é bom avaliar. Leia o Anexo IV do simples e observe as alíquotas.
3. O INSS da empresa da Construção Civil para a Incorporadora tem diferenças hoje, pois a Construção Civil entrou na desoneração da folha, e por isso a atividade da construção civil terá um custo menor, pois trocou-se os 20% da parte patronal para o pagamento de 2% sobre o faturamento.
4. Porém, a sua empresa está construindo, terá que ir até a RFB apresentar o DISO com a CEI da obra para a regularização da mesma, e como esta obra é para venda, terá o cálculo sem a desoneração, pois a desoneração é para ser aplicada nas atividades de prestação de serviço.
5. O que pode fazer é abrir outra empresa construtora somente de prestação de serviços de dividir os funcionários conforme a necessidade.
6. Na contabilidade da construção poderá colocar todas as despesas sim, inclua as contas de água, luz, tributos, serviços, ou seja, tudo o que for necessário para a realização do empreendimento, o contador saberá fazer isso, inclusive adequar cada despesa em sua respectiva conta.

ok muito esclarecedor entendi tudo, ou seja, em cima de cada apartamento que vou vender pago de imposto sobre os 200 mil 5,93%= R$ 11860,00, entao vou aumentar o valor dos apartamentos porque eu nao contava com isso, porem ainda nao ficou muito claro para mim a questao do inss. Por exemplo, hoje pago 11% do meu inss e o funcionario apenas 8% pq ainda estou no simples, mas mudando para LP para quanto vai meu inss e para quanto vai o dos meus funcionarios sera q eles pagam os 8% e eu 12% para eles? Obrigada!!

e outra coisa esses 5,93% em cima de cada venda como eu pago é uma guia? meu contador q me da? ai eu nao pago aquele pis e confins mensais pq como é venda nao tera dinheiro todo mes e imposto de renda nao pagaria tbm de tres em tres meses e sim so quando entrasse algum dinheiro de venda?

Os tributos são pagos somente sobre a venda, ex: se vendeu um imóvel por 100.000,00 pagará o total de 5.930,00, serão em 4 Darfs, poderá escolher pagar de acordo com a entrada do dinheiro - regime de caixa - ou quando fizer a venda - escritura - regime de competência.

Thaís,
Vou dar um pitaco nessa prosa,
Como ja dito anteriormente a melhor pessoa a lhe ajudar é o seu contador, mas tambem percebi que voce nao confia muito no mesmo.

Como viu, aqui sempre encontrara uma palavra/dica amiga, mas o certo mesmo ( repetindo o que colegas ja disseram) é consultar um contador e solicitar uma planilha contemplando as duas situações, SIMPLES x LP, pois por mais boa vontade, pode algum detalhe passar despercebido e sem querer acabar prejudicando a sua empresa.

Aconselho, caso nao confie mesmo em seu contador, seja troca- lo por um que tenha experiências em empresas do seu ramo, , e paralelamente a isso fazer um curso Contabilidade para nao contadores.

Em qualquer das suas escolhas, tenho certeza que sempre encontrara ajuda aqui, mas que voce precisa ter um profissional confiável precisa.

Um fraterno abraço