Imobiliária (construção imóv.)

Olá,
Alguém poderia me esclarecer o que significa dizer que as atividades imobiliárias de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado. Estou começando a me familiarizar com o ramo de construção civil e essa é umas das minhas dúvidas.

Obrigado

Boa noite André,

Quando você constrói um imóvel para venda, deve fazer uma estimativa do "quanto vai gastar" nesta construção, posto que seu lucro seja determinado pela diferença entre o valor gasto e o total da venda. Vale dizer que desde o início da obra em construção há que se ter o orçamento de custos, ou seja, você precisa fazer uma projeção de custos (ter os custos orçados) para saber por quanto deverá vender para que haja lucro, ou poderá ser surpreendido pela verificação de prejuízos obtidos na operação.

Na sistemática do Lucro Presumido os impostos (IRPJ e CSLL) incidem sobre a receita com base em presunção de lucro independentemente de suas despesas ou custos.

Já na sistemática do Lucro Real seja por Estimativa ou Trimestral, os impostos (IRPJ e CSLL) incidem sobre o lucro real assim entendido o contábil que se obtém diminuindo das receitas os custos e as despesas, ajustados pelas adições, exclusões e compensações

Não se pode "misturar" as duas sistemáticas considerando custos orçados em empresas optantes pelo Lucro Presumido.

Se sua empresa é optante pelo Lucro Presumido, considere como custos aqueles realmente realizados e ofereça a tributação o valor decorrente da presunção de lucros calculado sobre a receita. Não registre contabilmente o orçamento de custos (projeção), pois se o fizer, estará obrigado à tributação pelo Lucro Real até que os custos sejam realizados.

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Olá Saulo,

Como disse anteriormente, ainda estou me familiarizando com o ramo da construção civil. Pelo que observei, você tem um excelente conhecimento dessa matéria. Gostaria que, se possível, me desse algumas orientações a respeito de:

1. Qual a diferença entre incorporadora, construtora e imobiliária?

2. É correto afirmar que os sócios dessa empresa terão maior segurança com relação aos seus bens pessoais se abrirem um S/A ao invés de uma Ltda.?

3. Qual é o documento que a empresa deverá se utilizar para que possa ser tributada? (Nota fiscal? )

4. O valor a ser tributado é o total da venda?

5. Na hipótese da empresa comprar um terreno, inciciar a construção de uma casa e concluir após alguns meses, em que momento ela deve apurar os impostos? (quando vende?)


Acho que no momento é isso Saulo. Desculpe pela grande qtde de dúvidas, mas preciso me inteirar do assunto para ganhar o cliente.

E aproveitando, caso conheça alguma outra fonte de informações sobre a matéria (livros, sites etc), ficarei muito grato se puder me disponibilizar.


Obrigado pela atenção

Boa tarde André,

Na mesma ordem colocado por você.

01 - Tecnicamente não existe diferença entre incorporadora e construtora imobiliária, pois nada impede que a construtora seja também incorporadora. Isto porque a incorporação imobiliária, em sentido lato, surgiu para submeter a propriedade imóvel a um regime de condomínio especial ou relativo, destinado a venda. Ou seja, para viabilizar a alienação destas unidades autônomas em construção se faz necessário o registro da incorporação imobiliária.

Pelo acima exposto, a incorporação imobiliária é o instituto que viabiliza a alienação das unidades autônomas da edificação que ainda estão pendentes de construção, podendo inclusive ser alienados enquanto ainda estiverem apenas na planta (projeto).

No entanto, para que legalmente seja possível proceder a alienação destas unidades que ainda não existem fisicamente, é indispensável que se promova o registro da incorporação imobiliária. Assim se pode dizer que só é necessário o registro da incorporação imobiliária quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificação em construção, ou seja, é a promessa de compra e venda de coisa futura.

No mesmo raciocínio conclui-se então, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente após a conclusão da obra não é preciso proceder ao registro da incorporação imobiliária, bastando apenas a individualização e neste caso a empresa é apenas a construtora. Por outro lado (repito) se a construtora alienar imóveis não concluídos, deverá obrigatoriamente registrar-se como incorporadora.

Cabe lembrar que a lei das incorporações imobiliárias elenca várias hipóteses do incorporador incorrer em crime e em contravenção contra a economia popular. Para infringir umas das regras desta lei basta, por exemplo, colocar à venda as unidades sem ter o registro da incorporação imobiliária competente Registro Imobiliário. Ressalte-se ainda que somente o incorporador poderá promover a incorporação.

Mas a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal nº 4.591/64 que contém um rol taxativo.

O incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, desde que seja proprietário do terreno onde a incorporação imobiliária será erguida. Pode ser também o promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário deste terreno e o construtor ou corretor de imóveis desta incorporação.

Entretanto, na hipótese do incorporador ser o promitente comprador, o cessionário dos direitos e obrigações e de promessa de cessão, em razão de não ser um contrato definitivo e de poder ser rescindido, é imperativo conter cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade emitida na posse do terreno, visando dar a idéia de definitividade.

Nesta premissa, se o comprador for o construtor ou corretor de imóveis deverá portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento público, de caráter irrevogável, outorgado pelo proprietário do terreno.

02 - Não há hoje em dia, uma forma de empresa que empreste total segurança em relação aos bens pessoais dos sócios, afora os casos previstos em lei. Não há como fugir das responsabilidades apontando como solução a constituição de sociedades anônimas ou empresas por quotas de responsabilidade limitada, onde teoricamente os sócios não sejam responsáveis ou não respondam com seus bens particulares.

Em artigo versando sobre o assunto, Dr Robson Zanetti escreveu; "Essa solução na verdade é neutralizada estrategicamente e pela aplicação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica. Com isso, a responsabilidade dos sócios não será mais limitada a realização dos aportes que foram realizados para formar o capital social e será ilimitada, ou seja, os bens particulares dos sócios responderão pelas dívidas contraídas pela sociedade até o limite de seus bens e não do capital social.

Estrategicamente, os bancos ao concederem um empréstimo para a sociedade pedem para que seus sócios garantam o pagamento do crédito não somente com os bens da sociedade, mas também com seus bens particulares, ou seja, não somente os bens da sociedade irão responder pelos débitos contraídos pela sociedade, mas os bens particulares que foram oferecidos espontaneamente pelos sócios.

Através da aplicação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica, a figura da pessoa jurídica, criada de forma distinta da figura dos sócios, para separar o patrimônio da sociedade daquele dos sócios é descaracterizada para atingir subsidiariamente e de forma ilimitada, os bens pessoais dos sócios e sua aplicação ocorre constantemente no direito do trabalho, no direito tributário, no direito ambiental e na aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

No direito do trabalho os sócios respondem pelos débitos contraídos pela sociedade sempre que não houver patrimônio dessa, quando ocorrer sua dissolução ou extinção irregular ou quando seus bens não forem localizados, a não ser que um sócio prove que o outro excedeu o mandato ou que praticou atos contrários a lei ou ao contrato social.

No direito tributário os sócios pelos débitos da sociedade para com a Seguridade Social face ao descumprimento das obrigações previdenciárias, independentemente do credor comprovar que o não pagamento decorreu de ato abusivo, praticado com violação à lei.

No direito ambiental e no Código de Defesa do Consumidor a mera prova de insolvência da pessoa jurídica para o pagamento de suas obrigações, independentemente do desvio de sua finalidade ou da confusão patrimonial, faz com que os bens pessoais dos sócios respondam pelas dívidas da sociedade, independentemente de ficar provado se eles agiram com culpa ou dolo, ou seja, sua responsabilidade é objetiva.

03 - A empresa deverá celebrar Contratos de Compra e Venda com os promitentes compradores onde constem a forma e condições de pagamento (Recibos, Notas Promissórias, Boletos Bancários, etc). Na quitação final, o devido registro da escritura do imóvel no cartório

04 - A tributação se dará pelo lucro real assim entendido as receitas diminuídas dos custos e das despesas, se a empresa optar pelo Lucro Real, ou pela presunção de lucros se tributada pelo Lucro Presumido.

05 - Os impostos incidirão sobre as receitas (decorrente das vendas) na tributação pelo Lucro Presumido e sobre os lucros apurados conforme acima, na tributação pela sistemática do Lucro Real.

Uma simples busca na internet o levará a dezenas de livros acerca do assunto, seu interesse e escolha devem ter como base o grau de conhecimento que você já possua (ou não) acerca do assunto. Daí a dificuldade de indicar-lhe um em especial.

Clique aqui para fazer o download de um trabalho acerca da contabilidade e aspectos tributários da construção civil, gentilmente postado hoje pelo José Acreano.

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Caro Saulo,

Realmente está me ajudando muito com suas informações. Até então considerava os aspectos contábeis e tributários do ramo em questão, complicadíssimos. Ainda estou um pouco confuso, mas aos poucos tenho ficado cada vez mais esclarecido.

Outra dúvida: Uma construtora de imóveis poderá optar pelo simples nacional? Pela sua experiência, a opção é vantajosa ou não?


Forte abraço!

Boa tarde André

O inciso XIII, § 3º, Artigo 12º da Resolução CGSN 04/2007 valida e possibilita adesão das empresas cujas atividades sejam a "construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada;" à sistemática do Simples Nacional.

Entretanto, considere que uma vez optante pelo Simples Federal, as receitas decorrentes da exploração destas atividades sujeitar-se-ão as alíquotas das Tabelas do Anexo IV da Resolução 05/07 conforme dispõe o Inciso XIII, Art 6º do mesmo dispositivo.

Vale dizer que a determinação da tabela do referido Anexo a ser utilizada para o cálculo do Simples será com base na Relação "R" e que, nestes casos, as contribuições previdenciárias a cargo da Pessoa Jurídica não estão inclusas entre os impostos e contribuição que compõem o Simples Nacional.

Considerando ainda o limite da Receita Bruta Acumulada (não do lucro) restringe a atividade de construtora que facilmente o extrapolam, é aconselhável a opção pela sistemática do Lucro Presumido.

No entanto, cabe um estudo tributário com base em estimativas e na expectativa de faturamento para se ter certeza da opção tributária menos onerosa.

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Entendo Saulo, sem dúvida será necessário um planejamento tributário para os próximos meses de 2008.

Você colocou que para a determinação da tabela a ser utilizada no cálculo do imposto, constante no Anexo IV, deve-se verificar a relaçao "R". Contudo, salvo engano, não é somente o Anexo V que contém tabelas divididas pelo valor do "R"?

Boa tarde André

Você tem razão. Inadvertidamente considerei as atividades elencadas nos incisos XIII ao XIX como sujeitas a Relação "R" quando o dispositivo legal menciona as dos incisos XIV ao XIX conforme se lê abaixo:

Art. 7º Na hipótese de a ME ou a EPP optante pelo Simples Nacional obter receitas previstas nos incisos XIV a XIX do art. 3º, para fatos geradores ocorridos até 31 de dezembro de 2007, ou obter receitas previstas nos incisos XIV a XVII do art. 3º, para fatos geradores ocorridos a partir de 1º de janeiro de 2008, deverá ser apurada a relação entre a folha de salários, incluídos encargos, nos 12 (doze) meses anteriores ao período de apuração e a receita bruta total acumulada nos 12 (doze) meses anteriores ao período de apuração (r), conforme demonstrado abaixo: (Redação dada pelo Artigo 2º da Resolução CGSN 026/2007)

confira

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Olá Saulo Heusi

Li com atençao as ponderações sobre construção civil e incorporadora imobiliária. Ainda tenho algumas dúvidas e gostaria na medida do possível que você me esclarecesse:

1. Para montar uma empresa incorporadora existe alguma necessidade de "capital mínimo" ou ainda tem que comprovar a capacidade financeira para obra a ser incorporada, ou percentual da obra???

2. No caso do REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO, os 7% de impostos (IR, CSLL, PIS e COFINS) são totais??? Paga isto e não deve mais nada nestes impostos, ou tem que fazer algum tipo de declaração de ajuste ao final da obra e recolher alguma diferença???

3. E como fica o INSS? ??

4. São só impostos federais que incidem sobre a obra incorporada ou existe alguma coisa de ICMS (estadual) ou ISSQN (municipal)???

Ajudaria muito as sus respostas.

Abraços

Walter Stoever

André Sobania Hiittener

Muito interessante o exposto acima!

Estou iniciando com um escritorio de contabilidade e minha familia possui uma contrutora...

Diante deste exposto, estou a procura de informações sobre a realização de um negocio.

Estamos com a pretenção de realizar construções de casas. E no fim da construção a emissão de NF's no valor individual total de cada casa para a empresa que contratou os nossos serviços.

mas a grande questão é? Na venda destas casa pela contratante da construção, a mesma pagará novamente os imposto já pagos sobre o faturamento da onstrutora?

Há alguma base legal que traz algum tipo de beneficio sobre ompensação deste impostos?

Desculpe-me mudar totalmente o rumo dos comentários....

Atenciosamente.

Boa noite David,

Resposta a questionamento idêntico postado por você, foi dada aqui

Evite postá-los em duplicidade no mesmo ou em tópicos diferentes, pois além de ser contra as Regras do Fórum repetí-los não fará com que sejam respondidos mais depressa do que permitem a boa vontade e o tempo disponível de quem se dispuser respondê-los.

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Boa noite,

Saulo, tenho algumas questões a serem postas sobre o regime de construção por administração, ou "a preço de custo".

1. Poderia o regime ser utilizado por grandes incorporadoras/construtoras ou a lei 4.591/64, no artigo 58 e seguintes, ou deixa de ser aplicável em relação a essas empresas, dando lugar à observância do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre a empresa e os condomínios?

2.Haveria como você indicar bibliografias de Direito Imobiliário, de grandes autores, sobre o assunto?

3. Neste tipo de regime, as prestações sofrem reajustes baseados em quais índices?

4. Qual a solução para o consumidor que considerar os ajustes excessivamente onerosos em relação à prestação acordada inicialmente com a incorporadora?

Peço maior ênfase na resposta acerca de autores sobre o assunto.

Desde já, obrigado.

Boa noite..Saulo, gostaria de contratar um serviço de consultoria na area de construção civil. Como percebo pelas suas respostas, o seu dominío no assunto, poderia me indicar um consultor nesta area, este é o meu e-mail é @Oculto?
Desde já agradeço o colega por esta gentileza.

João

ola pessoal
sou novo aqui, e estou abrindo uma imobiiliaria
tenho meu registro no CRECI e tudo, alvara tbm
gostaria de saber quais outros registros nece3ssito para abrir minha imobiliaria

obrigado

lucas

Boa Noite Pessoal

Tenho um cliente que possui como atividade a compra e venda de imóveis próprios.

Na semana passada o mesmo efetuou uma transação de venda de um de seus imóveis pelo valor de R$ 1.000,00 (Valor hipotético).

Como forma de pagamento o mesmo recebeu R$ 600,00 em espécie e a diferença de R$ 400,00, para completar os R$ 1.000,00, foi paga com um imóvel.

A incidência dos tributos federais ocorreu integralmente sobre o valor de R$ 1.000,00, considerando que a empresa recebeu os valores e o imóvel em questão na mesma data.

Minha dúvida é a seguinte: Se meu cliente vender este imóvel que recebeu como forma de pagamento pelo mesmo valor de aquisição, ou seja, R$ 400,00, haverá tributação no âmbito federal?

A modalidade de tributação em questão é o lucro presumido.

Obrigado

Bom dia Rafael,

As mercadorias que compõem o estoque de imobiliárias são imóveis destinados à venda. A partir do instante me que esta empresa vende "mercadorias" de seu estoque, esta venda estará naturalmente sujeita a incidência de impostos e contribuições.

A empresa só não pagaria impostos (neste caso) se o imóvel adquirido não fosse destinado à venda, ou seja, fosse adquirido para fazer parte de seu Ativo Permamente e depois de pelo menos um ano fosse eventualmente vendido. Se a atividade principal desta empresa é a venda de imóveis próprios, o referido imóvel recebido como parte de pagamento deve ser registrado contabilmente como "Imóveis destinados à Venda" e sobre esta incidirão os tributos e contribuições previstos em lei.

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Ola Saulo, sou novo aqui no fórum mais já percebi lendo o que escreve sobre construção civil que muito me interessa por estar pretendendo entrar nesta área com uma incorporadora mais estou um tanto perdido ainda, gostaríamos de contratar um consultor nesta área, por ser de Joinville poderia ser também ai da sua região.

Ficaria muito honrando com a sua resposta

João

NOTA DA MODRAÇÃO

Saulo
Por ser novo neste Fórum a minha pergunta pode não ser pertinente , assim me perdoe se estou perguntando besteira, tem como falar direto aqui no fórum com pessoas que estão online?
João

Boa tarde João,

Não existe um canal que permita a comunicação direta com os frequentadores do Fórum. Desta forma os moderadores evitam a morosidade causada pelo congestionamento e a sobrecarga de informações no Banco de Dados.

A despeito de estarmos (todos) à seu inteiro dispor para dirimir - no que pudermos - quaisquer dúvidas que tenha acerca de incorporadoras, para você tornar-se-á muito mais prático e menos oneroso contratar um Contabilista de sua cidade.

Entretanto, repito, você pode (e deve) contar conosco sempre e quando precisar. Para tanto, basta apor seus questionamentos no Fórum. Estou certo de que obterá as orientações que procura, acrescidas de comentários de vários participantes do Fórum que eventualmente trabalhem nesta área.

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Saluo, boa tarde
Fico muito agradecido pela sua atenção, a pouco tempo descobri este fórum mas acredito que será de muita valia ao que estou pretendendo investir, ainda mais por estar recheado de pessoas com conhecimento como os seus nesta área, falo isto pelo que li até agora nas respostas que postou. Vou seguir o seu conselho até por que muitos o chama de "mestre" .
Já aproveitando a liberdade que me ofereceu, ai vai uma duvida:
No nosso caso que temos um terreno e queremos construir 8 ap. para comercializar no valor de R$ 100.000,00 cada, contratando uma construtora e não empreiteira, sabe me dizer qual tributação seria melhor entre lucro PRESUMIDO e lucro REAL ?

Boa tarde João,

A empresa que fará a construção propriamente dita poderá optar pela tributação na sistemática do Simples Nacional, por ser esta indubitavelmente a menos onerosa.

A permissão está explicita no Inciso I, § 5º-D, Artigo 18º da Lei Complementar 123/2006 cuja integra se lê:

§ 5º-C. Sem prejuízo do disposto no § 1º do art. 17 desta Lei Complementar, as atividades de prestação de serviços seguintes serão tributadas na forma do Anexo IV desta Lei Complementar, hipótese em que não estará incluída no Simples Nacional a contribuição prevista no inciso VI do caput do art. 13 desta Lei Complementar, devendo ela ser recolhida segundo a legislação prevista para os demais contribuintes ou responsáveis:

I - construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos e serviços de paisagismo, bem como decoração de interiores;

Isto porque a despeito de as atividades sujeitas às aliquotas das tabelas do Anexo IV da referida Lei Complementar estarem também sujeitas a chamada "Relação R", as contribuições previdenciárias a cargo da empresa estão inclusas entre os impostos e contribuições que compôem o Simples Nacional.

Vale dizer que a parte do INSS da empresa, cujo percentual é significante, já está inclusa no Simples Nacional devendo ser recolhida apenas a parte descontada dos empregados.

Por "Relação R" entenda a relação percentual entre a folha de salários, incluídos encargos e a receita bruta total acumulada nos doze meses anteriores ao período de apuração. Em termos gerais quanto maior for este percentual, menor será a alíquota a ser aplicada no Simples Nacional. Como na atividade de construção civil a Folha de Salários é significativa, pode ser esta (repito) a tributação menos onerosa para empresas de construção civil.

Entretanto, considere que a partir do instante em que você decidir viabilizar a alienação destas unidades autônomas em construção, será necessário o registro da incorporação imobiliária.

Vale dizer que se você decidir alienar estas unidades construídas pela a empresa tributada pelo Simples Nacional somente após a conclusão da obra, não é preciso proceder ao registro da incorporação imobiliária, bastando apenas a individualização, pois neste caso a empresa é apenas a construtora.

Por outro lado, se enquanto construtora alienar imóveis não concluídos, deverá obrigatoriamente solicitar (por opção) a exclusão da empresa do Simples e registrar-se como incorporadora.

Nestes termos, com vistas a economia tributária você tem duas alternativas: Constituir uma empresa construtora optante pelo Simples Nacional e ao cabo da obra, transformá-la em incorporadora sujeita a tributação pelo Lucro Presumido, ou

constituir a incorporadora (desde já) e contratar a construtora para edificação de seu imóvel.

Isto porque a realização de empreendimentos imobiliários, residenciais ou não, provendo recursos financeiros, técnicos e materiais para a sua execução e posterior venda (CNAE 4110-7/00) é atividade impeditiva a opção pelo Simples Nacional.

Em ambos os casos há os prós e contras. Daí eu ter aconselhado a procura e contratação de um contabilista em sua cidade, pois existem vários aspectos a serem estudados. Alguns dependem de suas espectativas e planejamento do negócio, principalmente no tocante as vendas (na planta, durante ou depois de acabados os imóveis, etc).

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Saulo
Tenho uma duvida, tenho os terrenos e construo geralmente 4 casas em cada um deles e depois de concluidas as casas eu as vendo. No seu ponto de vista qual seria a melhor forma de tributação? Dessa maneira que eu faço eu poderia me inscrever no Simples Nacional? Ou seria vantajoso eu vantajoso eu abrir uma construtora para registrar meus funcionários?
Desde já agradeço

Boa noite Diego,

Você como pessoa física, ao lotear os terrenos e neles construir mais que dois imóveis destinados à venda perante a Receita Federal já está equiparado a Pessoa Jurídica por explorar atividades imobiliárias. (Artigo 152º do RIR/1999 Decreto 3000.

Além do risco fiscal implícito, considere que a tributação (nestes casos) pela Pessoa Física torna-se muito onerosa haja vista que não há como legalmente considerar todo o custo. Face a isto a alternativa ainda é a de explorar tais atividades como Pessoa Jurídica.

A simples construção de casas ou edificios é atividade permitida à opção pelo Simples Nacional, entretanto a venda de tais imóveis configura atividade imobiliária que é vedada a opção.

Para incorporação imobiliária a tributação permitida e menos onerosa ainda é a do Lucro Presumido.

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Muito obrigado Saulo. Na verdade eu trabalho com contabilidade e nao tenho experiencia nenhuma na area de construção, eu trabalhei 2 anos como Pessoa Fisica e pagando atraves do Ganho de Capital, mas pesquisando há unstempos atras descobri desse risco, entao abri uma incoporadora e pesquisando aqui no forum nao tive a certeza se eu seria um incoporador ou um construtor, entao para construir e vender as casas sou considerado um incorporador certo? Só pra tirar mais uma duvida e nao te incomodar muito, aquela tributação Regime Especial de Tributação não é muito interessante no meu caso certo? E pelo lucro presumido pagaria as aliquotas 0,65% para pis; 3% para cofins; 1,2% para irpj e 1,08% para cssl?
Muito obrigado

Saulo, mais uma vez agradeço pela sua atenção, as poucas perguntas que fiz neste fórum se tornaram grandes conhecimentos ao meu negocio graças principalmente as suas respostas.

João

Boa noite Diego

Lê-se nos Artigos 1º e 2º da IN SRF 934/2009 que substituiu a IN 689/2006 e que trata do o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias - RET, que

Art. 1º O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

§ 1º Para efeito do disposto no caput, considera-se:

I - incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e

II - incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

(...)

Art. 2º A opção da incorporação imobiliária no RET, de que trata o art. 1º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados pela ordem em que estão descritos:

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

II - inscrição de cada " incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) , vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e

III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

Para cada incorporação submetida ao RET, à incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições (Lei nº 10.931/04 com a redação dada pela Medida Provisória nº 460/09):

1,89% como IRPJ;
0,98% como CSLL;
0,56% como PIS; e
2,57% como COFINS.

Para efeito de cálculo do valor referente a tributos e contribuições a ser pago, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.

Do total das receitas recebidas podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

As demais receitas, operacionais e não operacionais recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora, observado que esta norma aplica-se inclusive às receitas recebidas pela mesma, decorrentes da aplicação da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.

Vale lembrar que os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser objeto de parcelamento.

Note que cada incorporação deve ter seu CNPJ próprio e que existe a obrigatoriedade de o incorporador manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime.

O pagamento do IRPJ e das contribuições será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação na forma citada, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.

A despeito de dispostas de maneira simplista, você há de convir que diante das "exigências" fiscais e contábeis, ainda que a tributação seja "mais barata" se não houver controle rigoroso de todo o negócio, o risco fiscal torna-se considerável, haja vista tratar-se de operação bastante visada pelo fisco.

...

Olá Saulo
Como você me deu a liberdade para perguntas, não querendo abusar ai vai mais uma duvida que surgiu agora baseando nas respostas que você deu ao nosso colega Diego
Eu já estava certo que para construir e comercializar os apartamentos que pretendo fazer poderia de inicio constituir uma Incorporadora pelo Lucro Real ou Presumido ou ainda constituir uma empresa pelo Simples Nacional apenas para construir e ao finalizar a obra constituir uma incorporadora na opção ( Lucro Real ou Presumido) para comercializar
AS minhas pergunta baseada na resposta que você já postou sobre este assunto é :
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1) Além do Lucro Real e Presumido para VENDER o imóvel (como incorporadora),ainda tenho uma 3º opção de Regime Especial de Tributação (RET) ?

2) No Lucro Presumido terei um total de 5,93% e no (RET) 6% tendo como base de calculo a MESMA RECEITA (Venda das unidades + Receitas Financeiras + Variação Monetária destas Operações) ?

3) Qual a diferença entre LUCRO PRESUMIDO e RET ? É apenas a diferença de alíquota de 0,07% entre uma e outra ?

Contando com as respostas dos senhores já agradeço antecipadamente

João

Boa tarde João,

A IN RFB 934/2009 repete e regulamenta a Lei 10931/2004 que dispõe sobre o Patrimônio de Afetação de incorporações imobiliárias e o Regime Especial de Tributação (RET).

Neste regime as receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.

Vale dizer que o Patrimônio de Afetação consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, que passará a ter a sua própria contabilidade, separada das operações da incorporada/construtora, o que confere segurança aos adquirentes quanto à destinação dos recursos aplicados na obra.

O patrimonio de afetação foi instituido para evitar aquilo que o mercado apelidou de "efeito bicicleta", comum nas empresas que (em dificuldades econômicas) desviam recursos de um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso.

Com a nova regra, todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas pela empresa (incorporadora).

Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência da empresa construtora/incorporadora, os compradores poderão dar continuidade à obra, contratando outra empresa no lugar da falida, configurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de imóvel comprado na planta

No caso da figura do Patrimônio de Afetação, que é de adoção facultativa, existem maiores garantias aos mutuários, pois prevê a existência de uma comissão de representantes desde o início da obra, o que dificultará a ocorrência de desvios, até mesmo porque o patrimônio da incorporadora irá responder pelo empreendimento objeto da afetação.

O RET nada mais é do que um Regime Especial de Tributação pelo qual podem optar as empresas também tributadas pelo Lucro Presumido. Para tanto deverão apresentar o Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

Note que o RET tem caráter opcional e irretratável. Vale dizer que não há como mudar a opção enquanto não concluído todo o empreendimento assim entendido os direitos de crédito ou obrigações da incorporadora junto aos adquirentes dos imóveis que compõem aquela incorporação.

A menos que você pretenda dar continuidade à sua empresa incorporando outros empreendimentos imobiliários além daquele mencionado por você, ainda é mais aconselhável a tributação pelo Lucro Presumido. Tal como comentei na resposta dada ao Diego, as "exigências" fiscais e contábeis, implícitas na adoção do RET são consideráveis e devem ser levadas em conta, pois trata-se de operação bastante visada pelo fisco.

O controle patrimonial e financeiro da empresa deve ser perfeito para dar condições a contabilidade que terá custo multiplicado dada a segregação contábil necessária para o caso.

A constituição de uma incorporadora/construtora ou incorporadora que contrate a construção por empreitada deve ser estudada com seu contador com vistas a determinar a opção "mais vantajosa" para o caso.

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Ola Saulo
Agradeço pela breve e clara resposta
Como temos a idéia de dar continuidade a outros empreendimentos com esta empresa incorporadora acredito ainda ser melhor ficar apenas com o lucro Presumido sem optar pelo Regime Especial de Tributação.

Em resumo, optar pelo RET seria viável apenas para o Marketing (dando uma maior segurança para quem esta comprando ?

João

Mais uma pergunta sobre incorporadora
Como a nossa intenção e continuar (fazer mais apartamentos para comercializar) tenho uma dúvida quanto a constituição da empresa.
Devemos a cada obra constituir uma nova empresa ou seja manter a empresa até o recebimento das vendas e no fim baixá-la

Agradeço antecipada a colaboração dos senhores

João