ganho de capital

Pessoal, tudo bem?

Vocês são referência absoluta na internet sobre o tema. Preciso de uma ajuda.

Estou para comprar um apartamento residencial no valor de 1 milhão e no negócio entram dois imóveis. Um é residencial e outro é um apart hotel comercial. E os dois se valorizaram.

O valor total de venda dos dois será usado na compra desse apartamento. Nunca realizei tal operação nos últimos 5 anos.

a minha dúvida é:

- O imóvel comercial pode ficar isento do ganho de capital?

- Esse imóvel comercial está em construção e será passado através de um contrato de cessão. Ele pode não entrar na negociação e ser vendido ao construtor sem fazer parte da negociação e ainda assim ficar livre de ganho de capital, já que é um contrato?

- Os dois imóveis possuem saldo devedor. Abato o saldo no valor final do imóvel ou entra com o saldo?

Pessoal, realmente peço a ajuda vocês. Grande abraço.

Bom dia Rômulo

Na mesma ordem aposta por você:

- O imóvel comercial pode ficar isento do ganho de capital?
534 - Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
6 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Um das "condições" para usufruir do beneficio da isenção é que os imóveis inseridos na negociação (compra e venda) sejam residenciais. Vale dizer que o ganho de capital auferido na alienação do imóvel comercial não terá terá o beneficio da isenção do imposto de renda.

- Esse imóvel comercial está em construção e será passado através de um contrato de cessão. Ele pode não entrar na negociação e ser vendido ao construtor sem fazer parte da negociação e ainda assim ficar livre de ganho de capital, já que é um contrato?
Se vendido o imóvel em questão, o ganho de capital não estará isento do imposto de renda, pois não é residencial e nem o único que você possui. O ganho de capital será a diferença positiva entre o valor comprovadamente gasto na construção até a data da venda e o valor desta.

- Os dois imóveis possuem saldo devedor. Abato o saldo no valor final do imóvel ou entra com o saldo?
O valor do saldo devedor não pode ser abatido quando da apuração do ganho de capital. Você deve considerá-lo apenas para evitar prejuízos, ou seja, venda-o por valor bastante para pagar o saldo devedor e ainda assim obter lucro.

...

Olá Saulo, obrigado por responder tão rapidamente.

Então eu terei que pagar o imposto sobre o ganho de capital do apart hotel, pelo fato dele ser comercial, certo?


Agora, há alguma manobra no contrato de cessão que pode configurar apenas uma transferência de dívida e não uma venda?


Pensei em retirar o saldo devedor da negociação para que o apart hotel entre na compra com um valor reduzido, assim consigo abaixar o valor do contrato final para que o construtor registre a venda mais baixa pague menos imposto e eu menos ITBI. Você tinha me respondido isso há um tempo atrás informando que se o construtor for lucro presumido pagaria 5,93% de imposto.

Estou com esses dois problemas para quebrar a cabeça. Fugir desse imposto de ganho de capital e ao mesmo tempo registrar a compra do apartamento de 1 milhão por um valor menor.

Abraços, e muito obrigado pelas informações