duvida ganho de capital na venda de bem imovel

Olá, comprei um imovel na planta, e o valor original no contrato era 360.700,00. Quitei o imovél com a contrutora ao longo de 3 anos período que ficou em construção. No entanto o saldo devedor era corrigido mensalmente pelo INCC, sendo que o total pago a construtora para quitar foi 398.537,18. O valor que ficou na escritura foi o valor original do contrato, ou seja 360.700,00. Agora eu pagarei o ganho de capital considerando o custo de aquisição como o valor total pago 398.537,18 ou o valor da escritura (o que seria muito injusto por sinal) ?

Romero, de fato é injusto, mas o valor para efeito do Ganho de Capital é sempre o da escritura, que eventualmente é o que esta lançado como valor do bem na sua declaração de renda. Espero estar correto.

Edson, entao quer dizer que os R$ 37.937,18 que eu paguei de juros nao entram no campo "custo de aquisição" ?

Bom dia Romero

O valor do imóvel que deve constar de sua DIRPF é aquele informado e cobrado pela construtora/incorporadora, ou seja o total realmente pago R$ 398.537,18.

Se a escritura foi redigida por valor menor exija da construtora que o corrija, pois ela (escritura) é que deve servir como base para a venda futura do imóvel. Para Receita Federal a Escritura acompanhada do demonstrativo assinado pela Construtora do valor realmente pago será bastante para provar o custo real.

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Obrigado Saulo, vou entrar em contato com a construtora exigindo a correção da escritura. No entanto acredito que não haverá tempo hábil para essa correção até o vencimento do prazo para eu recolher o imposto, que será dia 28 de fevereiro. Vou informar no programa de ganho de capital o valor que realmente paguei e aguardar para ver se a construtora vai corrigir ou não. Como a construtora já informou corretamente para a Receita Federal o valor que realmente paguei, será que eu cairia na malha fina, se permanecer essa diferença com o valor da escritura, já que eu já vendi o imóvel, e estou recolhendo o imposto esse mês me baseando não no valor da escritura mas no valor que realmente eu paguei ?

Bom dia Romero

Não se preocupe com isto por dois motivos:

1 - Se for o caso a construtora confirmará o valor recebido de você pela alienação do imóvel.

2 - A Receita Federal cruzará os dados informados pelo Cartório via Declaração de Operações Imobiliárias (DOI) com aqueles informados por você em sua DIRPF. Se eventualmente a Receita notificá-lo para que comprove o valor realmente pago, ou seja, o custo de imóvel, bastará você apresentar os comprovantes fornecidos pela construtora referentes a quitação do imóvel

Via de regra as construtoras/incorporadoras emitem uma cópia da controle de pagamentos/recebimentos de seus clientes. Peça-lhes uma cópia de sua conta corrente e um recibo total dos valores pagos. Desta forma você estará embasado em documentos para provar o custo em questão.

Apure (repito) o ganho de capital com base no valor realmente pago, não no que consta da Escritura.

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Saulo, muito obrigado pelos esclarecimentos !
Uma última duvida. Ao preencher o programa para pagar o ganho de capital, eu tenho que informar a data da compra do imóvel. Essa data seria a data que a construtora passou o imóvel para o meu nome (data do registro do imóvel no meu nome) ou a data que eu firmei contrato de promessa de compra e venda do imovel junto a construtora (o imovel foi comprado na planta). Porque segundo pesquisas que eu fiz encontrei o seguinte: "Para os efeitos legais, considera-se alienação a compra e venda, permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc."
O imóvel foi registrado no meu nome no ano passado (ano em que ocorreu a entrega das chaves). No entanto o contrato de promessa de compra e venda foi assinado por mim em março de 2010 (época em que o empreendimento foi lançado) e desde então começei a efetuar os pagamentos referentes a parcelas do imóvel (inclusive paguei uma entrada no ato da assinatura do contrato de promessa de compra e venda no valor de R$ 80.000,00). A minha dúvida reflete no total de imposto que terei que pagar já que segundo pesquisei existe um redutor (ajuste) na hora que o programa calcula o imposto a pagar, conforme o seguinte: " (a.4) - Alienação ocorrida a partir de 1º de dezembro de 2005, redução de 0,35% por mês-calendário ou fração decorrido entre o mês de dezembro/2005, ou o mês de aquisição, se posterior, e o mês da alienação. "
Não sei se fui claro. Mas se o entendimento for que a data da compra do imovel foi a data que assinei o contrato de promessa de compra e venda do imovel o valor da redução diminuirá muito o valor de imposto que eu irei ter que pagar, porque são mais de tres anos que esperei o imovel ficar pronto e enquanto pagava as parcelas à construtora.
A legislação seria: incisos I e II do § 1 º e § 2 º do art. 40 da Lei n º 11.196, de 2005.

Sendo mais claro:

Em 29-03-2010, assinei um contrato de "PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIARIA EM CONSTRUÇÃO" (logo após ser lançado o empreendimento na planta). No ato da assinatura deste contrato efetuei entrada no valor de R$ 80.000,00 à vista e o restante foi pago em prestaçoes mensais e intermediárias até a entrega das chaves.

Em 03-04-2013 ocorreu a entraga das chaves e nesta mesma data quitei com a construtora todo o saldo devedor.

Em 13-08-2013 a escritura pública do imóvel foi lavrada

Em 02-09-2013 foi registrado o título de venda e compra no qual eu consto como adquirente do imóvel e a contrutora como transmitente.

Diante disso, qual seria a data que eu devo lançar no programa "Ganhos de capital 2014", como sendo a data de "aquisição" ?