Pessoa Juridica equiparada - Incorporação

Boa noite.

Adquiri um terreno de 200 m2, e fiz um projeto de aprovado pela prefeitura para a construção de duas casas. Como não tinha capital para erguer de uma vez as duas casas eu construi, de início, apenas uma. Pois bem, descobri a necessidade de promover a incorporação para o fim de individualizar a matrícula e poder vender a primeira casa, bem como descobri que com a incorporação eu estaria equiparado à um pessoa jurídica.
Pois bem, minha dúvida é a seguinte: mesmo no caso de incorporação de duas casas eu estarei enquadrado como Pessoa Juridica? Questiono isso pois a legislação dispõe que, caso eu não promova a regularização e os registros da incorporação no cartório, e mesmo assim venha a praticar a atividade de incorporação de mais de duas casas, o fisco passará a atuar de ofício diante da inércia do contribuinte.
Ora, pelo que eu entendi é que se eu não fizer o que manda a legislação, eu somente serei equiparado a pessoa jurídica na venda da terceira casa... Dessa forma eu não poderia, numa interpretação sistemática da legislação, entender que não serei equiparado à pessoa jurídica na incorporação de apenas duas casas?

A primeira casa já está pronta, e somente será vendida quando conseguir fazer o registro da incorporação e da instituição do condominio (os pedidos já estão no cartório), e do mesmo modo a segunda casa somente será vendida após o termino da construção, com as respectivas averbação e registros necessários, ou seja, não promoverei a venda antes do término de nenhuma das casas. Quando é que eu preciso procurar um profissional para cuidar da parte contabil? Logo depois do registro da incorporação? Como são apenas duas casas, o trabalho contabil será facil de fazer por parte do profissional?

Estou preocupado com a dor de cabeça que tudo isso pode me causar, e queria ao menos ter a tranquilidade de saber que todo o procedimento será sem dor de cabeça.


Mais um questionamento: como faço para "acabar" com a equiparação após a venda da segunda casa? É automática? Eu continuo tendo obrigações acessórias apos o pagamento dos tributos da segunda casa e dos necessários registros contabeis?

Bom dia Flavio

238 - Em que condições a pessoa física é equiparada a pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias?
De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada a pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:

a) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 151);

b) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/77 o prazo é 36 meses (Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 152);

Se você não promoveu loteamento e sim apenas desmembramento do terreno, não está equiparado a pessoa juridica.

Leia mais acerca do assunto em Equiparação de pessoa física a pessoa jurídica

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Bom dia Saulo,

mas eu estou promovendo a Incorporação, tanto que fui ao cartório para fazer o registro da Incorporação e da Instituição do condominio. É que para eu obter a matricula individualizada da primeira casa construída ( e sem a segunda unidade pronta) eu precisei promover o registro da Incorporação.
Ou seja, juridicamente, eu estou promovendo uma Incorporação, inclusive com seu registro em cartório.
Mesmo assim eu não serei equiparado a PJ?

Boa noite Saulo.
Tenho uma dúvida parecida. Comprei um lote de 300m2 e vou construir 4 apartamentos para venda somente após a conclusão de todas as unidades. Utilizarei recursos próprios na obra. Questões:

1- terei que promover incorporação ou não? (venderei somente após o termino da obra).
2- serei equiparado à pessoa jurídica?
3- caso não, recolherei IRPF de 15% sobre o lucro auferido, correto?
4- caso sim na questão 2, como devo proceder?

Obrigado.

Boa noite José Filho.

Entendo que, como você somente irá promover a venda das unidades após a conclusão de todas elas, não será necessário o promover a Incorporação. Você apenas precisará de um engenheiro para fazer o "processo" de instituição de condomínio e depois levá-lo a registro na matrícula do imóvel.
Dessa forma, entendo que você não será equiparado à pessoa jurídica, e, assim, recolherá o IRPF sobre o lucro em 15%.

Apenas serão equiparados à pessoas jurídicas os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de mais de duas unidades imobiliárias.

Base Legal: Decreto nº3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 152

Bom dia Flávio e Mari. Muito bom este Fórum!!!
Mari, você quer dizer que serei equiparado com PJ? Você não acha que esta afirmativa que você cita, que é a alínea "B" da questão 238 da receita, fica restrita somente a Incorporações?
Veja o que fala esta questão:

238 - Em que condições a pessoa física é equiparada à pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias?

De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:

Só depois que vem a alínea B com a afirmativa que você citou. Parece-me que está restrito a INCORPORAÇÕES.
De forma objetiva, para o meu prédio de 4 unidades e que não é incorporação, a PF também é equiparada à PJ?

Bom dia a todos!!!