Imposto de renda ganho de capital

Tenho um cliente que vendeu um imóvel residencial em 10/03/2014 pelo valor de r$ 207.000,00. Esse mesmo imóvel era seu, com usufruto vitalício da mãe, que faleceu e por isso a venda.
O usufruto foi feito em 06/12/1999 pelo valor de R$ 28.087,33 (imóvel). Considerando que ele ja tem outro imóvel e que ele não usou o dinheiro para compra de outro, ele ainda assim tem que pagar IR.
A dúvida é: o valor do imóvel (aquisição) tem que ser considerado o da matrícula, do mercado, ou da declaração de IR anterior?

Boa noite Barbara,

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