Construção Civil - Pessoa Fisica ou Juridica

Caros,

Pode uma pessoa fisica construir casas e as vender sem a necessidade de abertura de empresa?
Quais os impostos e obrigações legais ele tem nesta situação?


Gratos...

Bom dia Valter,

Há situações em que a Pessoa Física é equiparada à Jurídica pela prática imobiliária.

Como você não nos deu detalhes que permitam-nos afirmar com segurança que é este o caso, é aconselhável que leia mais acerca da referida equiparação.

Se persistirem dúvidas, entre em contato

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Bom dia Saulo,

Como é definida a "habitualidade" da pergunta 231?

Uma pessoa fisica que realize a construção e venda de "n" casas e cada uma delas em um terreno diferente entraria na equiparação, ou ela tem de construir prédios com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento conf. art. 152 do RIR/99?

Na realidade Saulo, estou precisando definir a diferença de tributação de impostos entre uma pessoa fisica e uma juridica que construa imoveis.


Abraços...

Boa tarde Valter,

Ainda que "não esteja escrito em lei" e que possa ser contestado, no entendimento da Receita Federal, a pessoa física que constrói casas e as vende tão logo estejam prontas, está praticando operação imobiliária. É claro que este entendimento não se aplica quando a operação ocorre eventualmente, mas repeti-la por mais de três vezes por ano é o bastante para sujeitar-se à notificação.

Tenha em conta que cabe ao contribuinte o ônus da prova. Vale dizer que se notificado, ele terá de convencer o fisco (por exemplo) de que a construção de vários outros imóveis não se deu com a intenção de venda, a despeito de residir no mesmo imóvel há vários anos.

Entretanto, se a intenção é a de apenas "definir a diferença de tributação de impostos entre uma pessoa física e um jurídica que construa imóveis" a habitualidade em questão passa a ser irrelevante.

Isto porque torna-se inquestionavelmente mais onerosa a construção e venda de imóveis (operação imobiliária) pela Pessoa Física do que pela Jurídica. A lei permite que o ganho de capital auferido pela Pessoa Física seja isento (nas condições que estipula) em duas únicas hipóteses:

01 - Que o imóvel vendido seja residencial e ocorra a aquisição de outro (também residencial) no prazo de 180 Perguntas 516 e seguintes ou

02 - que o imóvel vendido pelo valor de até R$ 440.000,00 seja o único que o contribuinte possua, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.

Afora estas duas hipóteses, os ganhos de capital auferidos em quaisquer alienações serão tributados a razão de 15% a serem recolhidos até o último dia útil do mês subseqüente ao da venda.

Na Pessoa Jurídica, a carga tributária é menor (Lucro Presumido) e pode se tornar menor ainda (Lucro Real) , afora isto, há sim a possibilidade de caracterização de habitualidade, explicada acima, no conceito da Receita Federal.

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Saulo,

Gostaria de reavivar este tópico, pois estou pensando em entrar nesta atividade de construir casas para a posterior venda.

Já fiz esta atividade uma vez como pessoa física. Comprei o terreno, contratei arquiteto/engenheiro, contratei a mão de obra, comprei os materiais e ao término efetuei a venda. Em meu IRPF declarei a compra/benfeitorias e a posterior venda, pagando o lucro imobiliário, visto que não se encaixa nas situações de isenção.

Como pretendo fazer isso mais vezes, penso em abrir uma empresa. Quais as vantagens e desvantagens desta atividade em cada uma das pessoas física/jurídica?

Obrigado.

Boa tarde Giulio

De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive:

a) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento (Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 151);

b) os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/77 o prazo é 36 meses (Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999 - Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 152);
Fonte: Resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 237

Vantagens/Desvantagens:
Antes de falarmos do que seriam "vantagens" fique claro que fugir a equiparação na legislação de acima não é vantagem alguma e sim simples sonegação passivel de multas praticamente confiscatórias.

Pessoas Físicas:
A tributação recai sobre o ganho de capital, assim entendido o custo de aquisição do imóvel e ou da construção deste e o valor da venda resguardados os casos de isenção previstos em lei. Sobre este Ganho de Capital a alíquota do imposto de renda a ser aplicada é de 15%.

Pessoas Jurídicas:
A construção para venda é atividade vedada a opção pelo Simples Nacional, devendo a empresa optar pelo Lucro Presumido ou Lucro Real (por Estimativa ou Trimestral).

No regime tributário do Lucro Presumido as receitas são reconhecidas pelo regime de caixa e sofrem carga tributária de 5,93% mais o Adicional do Imposto de Renda incidente sobre a parcela de lucros superior a R$ 20.000,00 multiplicada pelo número de meses no período. Não considerado aqui o ISS.

No mesmo regime (Lucro Presumido) a empresa pode optar:

- pelo RET (Regime Especial de Tributação) que a despeito de aparentemente ser "mais caro" reduz toda a carga tributária para 6% incluindo-se aí o adicional do imposto de renda.

- pelo PMCMV (Progama Minha Casa Minha Vida ) que reduz a totalidade dos impostos e contribuições federais a 1%.

Em ambos os casos (é claro) há que se obedecer as exigências previstas em lei.

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Saulo,

Obrigado pela resposta.

Considerando que, a princípio, não pretendo promover incorporação imobiliária ou loteamentos de terrenos, e sim apenas a construção de unidades em lotes já desmembrados, creio que não me enquadro no equiparação de pessoa física à jurídica. Sendo assim, não estaria fugindo a equiparação, correto?

Entretanto, me "agrada" a opção de construir sob um pessoa jurídica, e pelo que pude entender PF paga 15% de lucro imobiliário, enquanto PJ pode pagar até 6% em Lucro Presumido pelo RET. Esta comparação está correta?

Quanto ao INSS, entendi que não está contemplados na alíquota de 6%. Entretanto, deve ser pago tanto pela PF como pela PJ, certo?

Quando a PF paga os 15% de lucro imobiliário, o restante é imediatamente incorporado ao patrimônio pessoal, de forma clara e legal. Já no caso da PJ, após pagar os 6%, o lucro estará incorporado ao patrimônio da empresa. Caso queira retirar este montante como Pro labore ou dividendos ou algum outra modalidade, terei que pagar novos impostos?

Por fim, em Lucro presumido é possível lançar despesas funcionais dos diretores? Isto tem limites? A pergunta obviamente é para esclarecer o quanto a PJ poderá manter-me, na condição de diretor, visto que não terei outra atividade.

Abraços.

Boa noite Giulio,

Uma vez que você tem a intenção de constituir empresa para continuar seus negócios imobiliários, a atitude mais sensata no momento ainda é a de procurar um contabilista em sua cidade (especializado neste tipo de atividade) para que juntos promovam estudos no sentido de estabelecer a opção menos onerosa que atenda as suas aspirações e necessidades.

Estou certo de que farão bons negócios. Sucesso!

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bom dia essa carga tributaria de 5,93% na construção civil pelo lucro presumido esta incorporado quais imposto?

Bom dia Luciana,

"No regime tributário do Lucro Presumido as receitas são reconhecidas pelo regime de caixa e sofrem carga tributária de 5,93% mais o Adicional do Imposto de Renda incidente sobre a parcela de lucros superior a R$ 20.000,00 multiplicada pelo número de meses no período. Não considerado aqui o ISS"

Totalizam a carga tributária de 5,93% supra citada:

1,20 = IRPJ
1,08 = CSLL
0,65 = PIS
3,00 = COFINS

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Ola,
eu tenho um terreno e quero construir 6 casas para venda imediata na pessoa física a receita federal vai equiparar a jurídica certo?mas isso e legal ou se a pratica de construir e vender pela pessoa física e considerado ilegal?