Boa tarde Diego,
A simples compra do terreno (sem a efetivação de loteamento) e a construção de casas para venda, tecnicamente não caracterizam a chamada incorporação imobiliária.
Segundo a própria Receita Federal entende-se por Incorporação e Loteamento :
INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS EM CONDOMÍNIO
597 - O que se considera como incorporação de prédios em condomínio?
Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.
O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode também alienar as unidades já construídas. (RIR/1999, art. 151)
CONSTRUÇÕES ABRANGIDAS PELAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
598 - Quais as construções abrangidas e a legislação que se aplica para as incorporações imobiliárias?
As incorporações imobiliárias abrangem, por exemplo, construções de edifícios de apartamentos ou lojas em condomínio. Estão sujeitas ao disciplinamento imposto pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
(No aspecto fiscal, subordinam-se especificamente às disposições dos Decreto-lei nº 1.381, de 1974; Decreto-lei nº 1.510, de 1976; IN SRF nº 28/78; IN SRF nº84/79; IN SRF nº 23/83; IN SRF nº 67/88)
INCORPORADOR
599 - Quem é considerado "incorporador"?
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.
Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. (Lei nº 4.591, de 1964, arts. 29 e 30)
Tendo em vista as disposições da Lei nº 4.591, de 1964, especificamente os arts. 29 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparação à pessoa jurídica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configuração dessa forma de tributação dos resultados auferidos nesse empreendimento. (RIR/1999, art. 151 e 152)
Atenção:
De acordo com o art. 68 da Lei nº 4.591, de 1964, os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.
LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO DE TERRENOS
600 - O que se considera como loteamento e desmembramento de terrenos?
Desmembramento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes para edificação, na qual seja aproveitado o sistema viário oficial local, isto é, não se abrem vias, ruas ou logradouros públicos nem se ampliam ou modificam os existentes, para que as edificações e os acessos a elas sejam factíveis.
Loteamento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes, destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou de ampliação, modificação ou prolongamento dos existentes.
Atenção:
A promoção de loteamento por pessoa física, seja de terreno urbano ou rural, a equipara à pessoa jurídica para os efeitos do imposto de renda.
A subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/1977, em mais de 10 (dez) lotes, ou alienação de mais de 10 (dez) quinhões ou frações ideais do terreno, equipara-se a loteamento e, em conseqüência, equipara a pessoa física à pessoa jurídica, exceto se a subdivisão ou desmembramento se efetivar por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio. (Lei nº 6.766, de 1979, art. 2º e §§;RIR/1999, art. 153; PN CST nº 6, de 1986)
Entretanto, algumas Secretarias da Receita Federal de diferentes Regiões Fiscais, entendem que a simples compra do terreno e a construção (para venda futura) de casas, trata-se também de incorporação imobiliária.
Considere ainda que a carga tributária de incorporadoras é de 5,93%, logo, pode ser mais interessante adotar a tributação pelo Lucro Presumido ao invés do Simples Nacional.
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