Ganhos de Capital

Bom dia a todos!

Uma senhora de 86 anos possui vários imóveis e agora está vendendo um terreno.

O problema é que na Certidão da Escritura, como era um Terreno muito grande, ele foi dividido entre os irmãos e não tem valor na escritura o quanto vale esse terreno.

Para a Receita Federal, não importa a idade da pessoa, mas se ela não se enquadra nas regras de Isenção do GCAP, ela pagará o Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital e terá que declarar no ano de 2016.

Minha pergunta é: Se não tem valor na Escritura, qual o valor que deverei utilizar para fazer o GCAP? A Avaliação da Prefeitura (por causa do ITBI) ou terei que pegar um laudo em alguma imobiliária ou profissional habilitado, para mensurar o quanto que vale o terreno?

Aguardo um retorno dos nobres colegas...



Sds

Bom dia Eduardo,

O valor que consta na Escritura e até mesmo se não tem escritura, é fato irrelevante para apuração do ganho de capital. O que realmente importa é o valor que consta da DIRPF do alienante referente ao custo de aquisição do terreno em questão .

"O problema é que na Certidão da Escritura, como era um Terreno muito grande, ele foi dividido entre os irmãos e não tem valor na escritura o quanto vale esse terreno." Se foi dividido entre os irmãos, deve haver a escritura de desmembramento, se esta não existe, deve haver uma declaração de doação ou qualquer outro documento que prove que realmente foi dividido.

Se nada disto existe e o terreno (inteiro) está declarado na DIRPF da alienante para todos os efeitos é somente dela. Neste caso calcule o custo de aquisição aplicando a proporcionalidade, ou seja, divida o custo total do terreno pela quantidade de metros quadrados deste. A seguir multiplique o número/quantidade de metros quadrados do terreno vendido pelo valor encontrado na primeira operação.

Se o tal terreno não está declarado na DIRPF da alienante, retifique ou elabore as cinco últimas.

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Boa tarde Saulo!
Obrigado pelo retorno....

O problema é que a Sra. nunca declarou DIRPF e não vai declarar... duvido muito que ela declare a venda do terreno, mas eu, que faço a contabilidade de quem vai comprar irei sim declarar....

Outro ponto é que esse terreno já está fechado para venda, e haverá um ganho de capital, de R$ 50.000,00 onde irei apurar o GCAP....

Minha dúvida é que se tivesse uma maneira de que eu coloca-se o valor da transação pela avaliação do ITBI ia diminuir e muito o IRRF a pagar no canho de capital...


Sds

Boa tarde Eduardo,

Lembre a alienante que o Cartório está obrigado a transmissão da DOI e a Receita Federal ficará sabendo da venda antes mesmo dela transmitir a DIRPF.

Se você será o responsável pela apuração do impostos de renda sobre o ganho de capital, deve sim orientá-la a retificar as cinco últimas DIRPFs. Caso contrário a alienante arrisca-se a ser convidada pela Receita Federal a "dar explicações". Se isto acontecer, fique certo, para sua cliente você é quem será "culpado", poi foi você quem fez a DIRPF.

O valor da transação deve ser o real, pois o dinheiro da venda certamente irá ser depositado na conta da alienante e ela pode ter que justificar sua origem. Além disto tenha em conta que (segundo você) o adquirente irá declarar o valor realmente pago.

Entretanto, se sua responsabilidade limita-se a elaborar a DIRPF do comprador do referido terreno, não há com o que se preocupar.

Preste, na DIRPF de seu cliente, todas as informações necessárias tais como, metragem e localização do terreno, data da aquisição, forma de pagamento, nome e CPF do alienante, etc.

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Obrigado Saulo...abraços