Lucro Real

boa noite a todos, estava lendo na legislação e vi que as receitas tambem podem ser consideradas pelo regime de caixa para os optantes ao Lucro Real, Eu entendi de forma correta?
aguardo

Boa noite Erik

Você não pode tributar uma empresa obrigada ao Lucro Real, pelo regime de Caixa. Deve ter havido algum engano ou mal entendido com sua fonte de consulta.

No regime de caixa as empresas reconhecem as receitas e os respectivos tributos a elas atinentes, na medida em que se realizam, ou seja, quando recebem.

Assim (por exemplo) se você vende determinada mercadoria no mês de OUT/06 com duplicata de vencimento para NOV/06, vai reconhecer esta receita apenas no mês de de seu efetivo recebimento, isto é, em NOV/06!
Os impostos incidentes sobre esta receita serão devidos a partir daí.

Este tipo de procedimento não é permitido para empresas obrigadas ao Lucro Real, principalmente se estamos falando de incorporadoras.

bom dia, vejamos então, se eu vendo uma unidade do imovel pelo valor de R$ 50.000,00 em 60x de R$ 1.500,00, devo tributar pelo lucro Real os R$ 50.000,00? aguardo

Bom dia Erik,

Vamos ver se nos entendemos.
Nas incorporadoras, quando há vendas a longo prazo a lei permite que tais receitas sejam reconhecidas nos respectivos exercícios.

No entanto, isto não caracteriza regime de Caixa porque você não vai reconhecer cada receita (mensalmente) a medida em que recebe e sim as receitas de cada exercício (inteiro) proporcionalmente e a medida em que o fato acontece independenetemente de você ter recebido ou não.

Na venda a prazo ou à prestação de unidades concluídas com recebimento contratado para mais de 1 (um) exercício, o lucro bruto apurado poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada ano-calendário, proporcionalmente aos recebimentos do período, observado o seguinte:

I - o lucro bruto será controlado mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultado de exercícios futuros, em que se registrarão a receita bruta da venda e o custo do imóvel;

II - por ocasião da venda, será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e, até o final de cada ano-calendário, será transferida, para o resultado de cada exercício, parte do lucro bruto proporcional ao recebimento ocorrido;

III - se o valor das parcelas for acrescido de atualização monetária e/ou juros, esses valores serão registrados, por ocasião dos recebimentos, como variação monetária ativa e juros ativos no resultado de cada período.


Em tempo:

No exemplo que você deu, o total é de R$ 90.000,00 (60 x 1.500,00) e não de R$ 50.000,00 como indicou.

Atente para o fato de que o IRPJ e a CSLL incidem sobre o Lucro Real (liquido e ajustado) e não sobre a receita de venda. Vale dizer que dos R$ 90.000,00 mencionados há que se apurar o lucro e sobre este o IRPJ e a CSLL.

ficou uma pequena duvida ainda, desculpe tanto incomodo com esse assunto, mas poderia me dar um exemplo de calculo do um trimestre para IR e CS baseados nos valores ja informados... aguardo

Boa tarde Erik,

Você não me passou o valor do custo deste imóvel. Ele é necessário para que possamos apurar o lucro, no entanto vamos admitir (para o exemplo abaixo) que o custo tenha sido de R$ 60.000,00

Para tanto, temos que ter em conta o seguinte:

Dados sobre a operação:

- valor de venda - R$ 90.000,00
- parcelado em 60 vezes - valor de cada parcela - R$ 1.500,00
- custo de construção do apartamento - R$ 60.000,00
- lucro bruto da operação - (R$ 90.000,00 - R$ 60.000,00) = R$ 30.000,00
- percentual de lucro bruto em relação à receita: (R$ 30.000,00 / R$ 90.000,00) 33,33%

Registros contábeis:

 Pela venda do apartamento:

Valor de 60 parcelas de 1.500,00 = 90.000,00 (Longo Prazo)

D - Promitentes Compradores (AR) 90.000,00
C - Receita Diferida de Imóveis Vendidos (REF) 90.000,00

 Pela transferência para Curto Prazo:

valor de 12 parcelas referente a 2006 = 12 x 1.500,00 = 18.000,00

D - Promitentes Compradores (AC) 18.000,00
C - Promitentes Compradores (AR) 18.000,00

 Pela baixa do imóvel do estoque:

D - Custos de Diferido de Imóveis Vendidos (REF) 60.000,00
C - Estoque de Imóveis para Venda (AC) 60.000,00

 Pelo recebimento das parcelas mensais:

Recebimento das parcelas de JAN, FEV e MAR = 1.500,00 X 3 = 4.500,00

D - Caixa/Bancos Conta Movimento (AC) 4.500,00
C - Promitentes Compradores (AC) 4.500,00

 Pela transferência da receita para o resultado do período:

D - Receita Diferida de Imóveis Vendidos (REF) 4.500,00
C - Receita com Venda de Imóveis (CR) 4.500,00

 Pela transferência do custo para o resultado do período:

D - Custo de Imóveis Vendidos (CR) 3.000,15
C - Custo Diferido de Imóveis Vendidos (REF) 3.000,15

A determinação proporcional do custo da unidade imobiliária vendida, a ser apropriada em cada mês , foi apurada da seguinte forma:

Valor do recebimento - R$ 1.500,00
Percentual do lucro bruto em relação à receita percebida - 33,33%
Valor do lucro bruto apurado - (R$ 1.500,00 x 33,33%) = R$ 499,95
Valor do custo proporcional ao recebimento - (R$ 1.500,00 - R$ 499,95) = R$ 1.000.05

Tratando-se de venda a prazo ou à prestação de unidade concluída com pagamento total contratado para o curso do período da venda, o lucro bruto será apurado e reconhecido, no resultado do período, na data em que se efetivar a transação.

AR -Ativo Realizável a Longo Prazo
AC - Ativo Circulante
REF - Resultados de Exercícios Futuros
CR - Contas de Resultado

PS - Não há incômodo algum em lhe ajudar, desde que você se disponha a aguardar as respostas mais exigentes, uma vez que dependem de maoir disponibilidade de tempo.

obrigado pela atenção saulo, gostaria de saber o que fazer no caso de eu não ter o custo orçado sobre os imoveis, como devo calcular os impostos trimestrais? aguardo

Bom Dia Erik,

Você está realmente com um problema em mãos. E a meu ver ele se traduz muito mais pela responsabilidade que você está assumindo do que pelo trabalho que esta contabilidade está dando.

O Governo obriga as empresas cujas atividades envolvam direta ou indiretamente a construção civil a se submeterem a tributação pelo Lucro Real, proibindo-as de optarem por outra forma de tributação, porque sabe que é bastante fácil sonegar impostos nesta área principalmente no que diz respeito às diferenças entre custos orçados e realizados.

O risco fiscal de uma incorporadora sem registros contábeis ou com estes incorretos é realmente bem maior do que qualquer outra empresa haja vista as exigências dispostas pela fiscalização quanto a idoneidade da documentação comprobatória dos custos e despesas. Nas incorporadoras o lucro deve ser o real e não com base em presunção onde as despesas e os custos não interferem no lucro e conseqüente tributação. E disto o proprietário deve estar ciente.

Quer dizer que não há como resolver um caso assim? Claro que há. Requer apenas alguns cuidados, boa vontade e trabalho extra. O que não se admite é alguém construir um condomínio, não ter contabilidade e pagar os tributos no "montante que escolher" sob a alegação que não tem os registros dos custos.

Custos Orçados:
O custo orçado (como o nome sugere) é um orçamento, uma projeção do que se gastará na obra. Você não terá dificuldade de consegui-lo junto aos engenheiros, Mestre-de-Obras e ao proprietário. Atente para o fato que a diferença entre o custo orçado e o realizado não pode ultrapassar os limites permitidos por lei

Custos Realizados:
Tenha certeza de que o proprietário sabe perfeitamente do custo de cada tijolo ali colocado como sabe também do lucro exato que terá em cada unidade a ser vendida, ou não empreenderia uma obra desta envergadura.

Ele tem como pedir (e conseguir) os valores que formam os custos básicos junto às empresas que prestaram os serviços de mão-de-obra, de engenharia, hidráulica, elétrica, fundamentos, saneamento etc. São valores relevantes, via de regra contratados a prazo com empresas especializadas e idôneas que (com certeza) podem disponibilizar cópias da documentação.

No Cartório e Prefeitura conseguirá o valor do terreno, urbanização e outros. Para isto basta solicitar cópias dos documentos. O que talvez não tenha é o custo dos materiais de construção, no entanto nem mesmo estes será difícil conseguir.

Estou certo de que deve ter comprado em grandes quantidades, senão pela economia que isto significa, pela própria grandeza da obra. De qualquer maneira, o proprietário sabe exatamente quanto material foi usado e será bastante fazer uma lista e apor nela o custo de mercado (atual).

Considere que a fiscalização pode desclassificar a Contabilidade (por estar incorreta) e arbitrar o lucro tributando-o em percentuais punitivos de 35% além de ter poderes bastantes para aplicar multas que podem significar até 150% do valor apurado, enquadrando-o inclusive como crime contra ordem tributária.

No caso, você pode ter de responder perante o CRC e Ministério Público e se incomodar bastante com o fato. É claro que estou lhe mostrando o que de pior pode acontecer, mas tenha certeza de que pode acontecer, sim!

Procure alternativas junto ao CRC de seu estado e continue contando com a gente

quero saber como faço o calculo do trimestre do IRPJ e CSLL de uma empresa imobiliaria individual...

aguardo...

Bom dia , gostaria de saber se voces tem um lalur ja preenchido com as adições e exclusoes para que eu possa me orientar melhor.
Desde ja obrigada .