Aluguel Pessoa Física x Pessoa Jurídica

Os rendimentos pertencem ao titular da propriedade, regra geral.

Se vc integralizou o capital de sua consultoria com imóveis e vai alugar, este rendimento tem de ser tributado na empresa.

Além desta restrição pelo direito civil há também consequências tributárias tanto para sua empresa quanto para os locatários, se estes forem pessoas jurídicas.

Além disso, vc não deve ter pago ITBI na incorporação dos imóveis pois este imposto fica diferido por dois anos fim do qual vc terá de provar q não teve rendas imobiliárias superior a 50% dos serviços de consultoria. Se vc não contabilizar as receitas na empresa e puser, erradamente, na sua pessoa física, haverá uma fraude contra o Município.

Jorge:

Os imóveis ainda não foram registrados na minha pessoa física.

R- Vc. quer dizer que comprou os imóveis e ainda não lançou na sua pessoa física ainda?

Eles estão apenas no contrato social já registrado na JUCERJA.

R- OK. mas oriundos de onde?

Supostamente esses imóveis ainda não seriam da minha pessoa física e só passam a minha pessoa jurídica após o registro?

R- Os imóveis são seus desde quando vc deu um primeiro sinal e assinou contratos de compromissos ou as escrituras registradas ou não no registro de Imóveis. Já deveriam constar em sua pessoa física.

Preciso registrar o contrato social no registro de imóveis nesse momento ou posso aguardar um tempo antes de fazer isso?

R- A aquisição pela pessoa jurídica se configura com o registro da alteração contratual na Junta (já feita) e no registro de imóveis.

No entanto, o registro No Cartório de imóveis pode ser feito quando quiser.

Tenho um total de 100 imóveis. Posso registrar 10 a cada mês?

R- Se foram incorporados ao capital social em um único ato contratual, vai ser difícil registrá-los parcialmente.


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2ª Dúvida

Os imóveis já se encontram alugados.

Eu posso alugá-los para um terceiro e esse terceiro alugar para as empresas que já se encontram nos imóveis.

R- Poder sempre pode, vc tem de rescindir todos os contratos vigentes, alugá-los para um terceiro e est subloca às empresas q estão nos imóveis.

Exemplo:

Imóveis pertencem a empresa do Jorge.

Empresa do Jorge aluga os imóveis por R$ 100,00 para o João tomar conta e dá poderes ao João para fazer a gestão dos imóveis incluindo o poder de alugar a terceiros.

João aluga os imóveis para outras empresas por R$ 2.000,00.

Nesse caso minha entrada com alugueis será de R$ 100,00 e terei como despesas não operacional o valor de R$ 100,00.

Isso é possível?

R- Isso não é normal, Além do risco de sua empresa ser autuada por distribuição disfarçada de lucro, além dos demais tributos, João seria tributado como pessoa física aplicando-se a tabela progressiva. Como ele faria para passar o rendimento para vc.?

É uma operação totalmente atípica, anormal, e um planejamento tributário às avessas, com risco total.

Desde seu 1º post já desconfiei q seu objetivo era escapar do ITBI.

Sua empresa não pode alugar para vc por um preço irreal, no mínimo precisa ser 10% do valor venal, mesmo assim com risco.

A tributação dos alugueis pela PJ é menos onerosa que na PF, ainda mais se vc estiver no lucro presumido.

A PJ também não precisa emitir nota fiscal para cobrar alugueis, basta o recibo.

A economia tributária na PJ em dois anos e além, deve compensar o pagto do ITBI e sobrar.

Será preciso alterar seu contrato social para incluir a atividade imobiliária senão a tributação será sobre o total da receita.