Construcão Civil - tributação apos término da obra

Boa noite, sou novo no fórum, e estou com as seguintes dúvidas:

Caso uma empresa seja constituída para construção de residências unifamiliar no regime de tributação especial (RET), mas, a única receita seja com a alienação do imóvel após sua conclusão, como será tributada? Somente no final? Terá que adiantar alguma contribuição no decorrer da obra? E como será tributada se não optar pelo RET?

Atenciosamente.

Marcelo

Editado por Marcelo Freitas Guimaraes em 23 de maio de 2009 às 19:58:48

Boa noite,

Prezado Marcelo,

Encontrei em um roteiro de IRPJ - Atividade Imobiliária os seguintes textos:

Editado por Santiago Moreira de Morais em 25 de maio de 2009 às 19:45:43

Santiago, obrigado pela resposta.

Em virtude de alguns estudos, e como se trata de um empreendimento pequeno (4 sobrados em um condominio fechado) estou pensando em constituir uma LTDA no sistema de SPE e optar pelo lucro presumido.

O que você acha?

Atenciosamente,

Marcelo de Freitas Guimarães

Editado por Marcelo Freitas Guimaraes em 27 de maio de 2009 às 14:48:42

Utilizando o sistema de SPE, o lucro presumido seria a opção menos trabalhosa. Embora o RET seja a opção mais economica, o maior problema encontrado neste regime, seria a não distribuição de lucros antes do termino das obras.

Editado por Santiago Moreira de Morais em 28 de maio de 2009 às 13:18:30

Caro Santiago, boa tarde.

Você tem mais informações sobre o funcionamento e a tributação da SPE?

Por que a tributação do RET é mais econômica?

Qual regime não permite a distribuição de lucros antes do término das obras?

Muito obrigado por sua ajuda.

Marcelo de Freitas Guimarães

Trabalho em uma incorporadora não temos ainda nenhum projeto onde optamos pelo RET, pelo motivo que citei anteriormente (não pode haver distribuição de lucros antes da conclusão das obras).

Sobre a SPE funciona como qualquer outra empresa, só que para efeito jurídico ela tem um fim especifico, esta é a unica diferença. Elas pode tributar pelo Lucro Presumido, pelo RET ou pelo Lucro Real.

Para definição se a melhor opção é o Lucro Presumido ou Lucro Real vai depender do percentual de lucro da obra.

Quanto a economia no RET vejamos: o percentual de Lucro Presumido a "grosso modo" é de 6,73% e se fizer a opção pelo RET os impostos ficariam em um percentual de 6% gerando uma economia de 0,73%.

Espero ter ajudado.

Saudações

Editado por Santiago Moreira de Morais em 28 de maio de 2009 às 18:05:54

Olá Pessoal,

Estou com um caso semelhante ao do Marcelo onde os sócios vão constituir uma SPE para construção de imóveis para uso dos sócios e não para comercialização a terceiros.

Neste caso poderia constituir a SPE e com o capital aportado seria contruida as casas e ao final da construção na dissolução da sociedade cada sócio ficaria com sua casa, ficando assim sem tributação? ou teriamos que vender estas casas aos sócios e tributar IR, CSLL, PIS e COFINS normalmente ao final da construção?

Obs.: Seria mais facil se fizessem como Pessoa Fisica, mas eles não desejaram.

Aproveitando o tema, agora na construção de imóveis para comercialização, deve-se abrir uma SPE a cada empreendimento? isso esta em legislação?

Muito grato,

André

Editado por André Figueiredo em 18 de agosto de 2009 às 18:28:10

Boa tarde,
Trabalho com contabilidade mas por varios motivos não atendo clientes da área da construção civil, porem um irmão meu resolveu iniciar a construção de casa para posterior venda. coisa pequena, no máximo três ou quatro casas por ano.
A pergunta é:
Optando pelo lucro presumido, quais aliquotas ele vai adotar para pis, cofins, cs e ir?
Ou caso resolva fazer em seu nome (pessoa fisica) terá que pagar IR sobre o valor total da venda?
Obrigado.

Olá Elton,

Lucro Presumido:
PIS 0,65%
Cofins 3%
IRPJ 1,2%
CSLL 1,08%

podendo ter adicional de IR de 10% caso a BC calculada de 8% sobre o faturamento trimestral for superior a R$60.000,00.

Se pessoa fisica terá que pagar IR ganho de capital.

Abraços,

André

Editado por André Figueiredo em 3 de setembro de 2009 às 19:26:22

Boa noite

tenho a seguinte duvida.
trabalho numa contabilidade e temos 2 empresas que fazem empreendimentos imobiliarios tributador pelo RET.
o meu problema é que nos anos anteriores elas estavam inativas.
so que agora elas começaram o movimento, então estão pagamento os 6% sobre o valor do empreendimento

Minha duvida é, quando for declara a DCTF ou DACON, qual porte como que colocar, pois na epoca do imposto de renda eu não encontrei para opção para o RET, somente para lucro pre, real.isenta, imune.

Att

Bianca

A minha duvida é a mesma do André....
Na construção de imóveis para comercialização, deve-se abrir uma SPE a cada empreendimento?, o que deve ser feito se a construtora quiser ter mais de uma obra?

Sou novo no forum e tenho uma grande duvida quanto ao ganho de capital:
Sou pessoa fisica, adquiri um terreno de esquina em 2009 e estou construindo 4 casas pequenas para venda no ano de 2010. Sei das regras do GCAP para apuração do ganho e pgto do imposto (15% lucro obtido para pgto ate ofinaldomes seguinte à venda).
Minhas duvidas:
1) Recibo simples com CPF e nome + numero do cheque é aceito como prova de gasto?
2) Posso por o gasto com Nota fiscal de uma betoneira que comprei no custo da obra?
3) Posso apurar o ganho de capital no GCAP supondo o custo medio da construção civil por metro quadrado? Neste caso desconsideraria todos os recibos e notas fiscais?
4) mesma pergunta acima de outra forma: Como apuro o ganho de capital se construi para alugar, não guardei os recibos e nem as notas fiscais e resolvi depois vender as casas?

Bom dia Claudio,

A construção de quatro casas para comercialização é considerada operação imobiliária e o equipara à Pessoa Jurídica (Empresa Individual).

É o que se lê nas respostas dadas pela Receita Federal às Perguntas 237, 238 e 239 acerca do assunto.

O custo do imóvel construído por Pessoas Físicas é o que de fato está averbado na Escritura de Compra e Venda mediante comprovação idônea.

Vale dizer que despesas não compõem o valor do imóvel, a menos que se trate de Pessoas Jurídicas com atividades imobiliárias.

...

Prezado Saulo,

Obrigado pela sua resposta. Equiparar-me à Pessoa Jurídica (Empresa Individual) é realmente a maneira correta de fazer a venda das 4 casas, mas se eu insistir em faze-las e vende-las como pessoa fisica (soube que o Leão aceita/tolera/faz vista grossa, desde que não sejam muitas casas ou o valor total vendido no ano não seja muito expressivo - um auditor da propria Receita Federal me disse isto em off).

Assim sendo, ficam ainda pendentes minhas duvidas anteriores:
1) Recibo simples com CPF e nome + numero do cheque é aceito como prova de gasto?
2) Posso por o gasto com Nota fiscal de uma betoneira que comprei no custo da obra?
3) Posso apurar o ganho de capital no GCAP supondo o custo medio da construção civil por metro quadrado? Neste caso desconsideraria todos os recibos e notas fiscais?
4) mesma pergunta acima de outra forma: Como apuro o ganho de capital se construi para alugar, não guardei os recibos e nem as notas fiscais e resolvi depois vender as casas?

Bom dia Claudio,

Se o Auditor da Receita Federal lhe disse que não precisa agir da maneira correta e você prefere ouví-lo, não deve se preocupar com os "detalhes" que traduzem suas dúvidas, nem mesmo deveria postá-las no Fórum.

...

Bom dia Claudioguimaraes Duailibi!


Em primeiro lugar gostaria de lhe dar as Boas Vindas em nome de todos aqui do Fórum.
É um prazer tê-lo aqui e espero que goste do nosso Fórum, aprenda muito e nos ajude ainda mais.


Veja que em sua mensagem "Postada Quinta-Feira, 8 de abril de 2010 às 15:41:18" você afirmou que é "novo no forum" e, desta forma, aconselho você a dar uma lida nas Regras do Fórum.

Desta forma, verá que "2 - Não é permitido colocar qualquer mensagem abusiva, obscena, vulgar, insultuosa, de ódio, ameaçadora, sexualmente tendenciosa ou qualquer outro material que possa violar qualquer lei aplicável. Tal acontecendo poderá implicar em sua expulsão imediata e permanente".

Com isto, repito o que disse o nosso amigo Saulo Heusi:
"Se o Auditor da Receita Federal lhe disse que não precisa agir da maneira correta e você prefere ouví-lo", não precisa de nossa opinião.

Se o amigo Saulo Heusi lhe disse a maneira mais correta de se resolver o seu problema, e você "não quiz dar ouvidos", não adianta insistir em pedir ajuda para "burlar" a legislação vigente e, se mesmo assim, aparecer alguém e lhe ensinar tais artimanhas, nós da moderação não permitiremos isto, visto que é contra as nossas Regras.

PrezadoWilson,

Em primeiro lugar gostaria de esclarecer que em nenhum momento quis intencionalmente ferir as regras deste forum, muitomenos a leide nosso paiz, me desculpem-me pelo deslize.

Apenas quiz trazer a realidade para este forum de milhares de pessoas fisicas honestas que constroem por conta própria e vendem as casas pagando os 15% do lucro imobiliário e prestando as contas para o Leão em suas declarações anuais de pessoa fisica, sem esconder despesas nem tentar burlar o fisco neste aspecto. Pratica esta aceita pelo fisco para pequenos investidores, conforme me disse o auditor da receita federal

Não se preocupem, pois não farei mais perguntas.
Um grande abraço a todos




Despeço-medeste forum bastante triste

Claudioguimaraes Duailibi,


Mesmo que tal prática seja aceita pelos Auditores Fiscais ou os mesmos fazem "vista grossa" para o assunto, segundo a legislação atual e vigente (como disse o nosso amigo Saulo Heusi), "A construção de quatro casas para comercialização é considerada operação imobiliária e o equipara à Pessoa Jurídica (Empresa Individual)".

Não podemos aqui passar outra informação se não a já dada pelo nosso amigo Saulo Heusi.

É claro e lamentável que nossa carga tributária esteja entre as maiores do mundo mas, não podemos tentar "burlar" a legiuslação para pagar menos impostos, mesmo que os próprios auditores fiscais permitam isto.
O que devemos fazer é termos conciência na hora do voto e escolher melhor as pessoas que criam estas regras.

Santiago Moreira de Morais,

Você falou de uma tributação no valor de 6,93% no RET, o desmenbramento desses tributos não seriam IR: 1,20%, CSLL: 1,08%, COFINS: 3% e PIS 0,65%? E somando da 5,93%. Explique esses 6,93%

Grato

Bom dia,
Comprei, em meu nome, um terreno para a construção e venda de 4 sobrados. Lendo o fórum, fiquei com dúvida sobre a maneira mais simples e econômica para fazer toda a transação.
Gostaria de saber se tranfiro esse terreno para minha empresa, 43.30-4-99 - Outras obras de acabamento da construção, e faço toda construção/transação com ela ou faço como pessoa física equiparada à jurídica?

Também fiquei com a mesma dúvida do Franklin. 5,93% ou 6,93%?

Grato.

Prezados,

Peço-lhes desculpas pela confusão:

Na mensagem em questão onde considerei 6,73% como disse "a grosso modo". Me equivoquei quando não levei em conta o porte das empresas em questão.

IRPJ 2% (Incluso Adicional de 10%) é a aliquota que utilizo para projeções, vai depender do faturamento. No nosso caso empreendimentos de auto padrão onde o valor geral de venda é algo em torno de 50.000.000,00 por isso arredondamos.

CSLL 1,08%
PIS 0,65%
COFINS 3%



Att.

Boa noite

Estou iniciando uma empresa que sera tributada pelo
RET gostaria de saber se posso deduzir o IRRF s/rendimento de aplicação

Santiago muito Obrigado!