Incorporadora de Imóveis

Boa tarde Pessoal! Me tire uma dúvida.
Uma empresa de incorporação de empreendimentos imobiliarios, que vende o imóvel somente no final da construçao pode ficar no lucro presumido?

Bom dia Anaelia

Nada há em lei que as impeçam de permanecer optantes pelo Lucro Presumido, a "proibição" é para empresas do Lucro Real que não podem optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado (Artigo 2º da IN SRF 31/2001 .

...

Obrigado Saulo.

Saulo, boa noite.

Trabalho na contabilidade de uma empresa de incorporação imobiliária e estamos com algumas dúvidas: durante o período de 2012, a empresa foi tributada com base no lucro presumido e regime de caixa, mas por conta do faturamento será obrigada ao lucro real em 2013.

Podemos continuar no regime de caixa, mesmo passando para o lucro real?

De acordo com a INSRF nº 345/2003, art. 1º, deveríamos oferecer tributação às receitas auferidas e não recebidas quando ocorre a mudança de opção pelo lucro presumido para o lucro real. Para a atividade de incorporação imobiliária, isso significa tributar todos os recebíveis de obras já entregues?

Se for possível, favor postar o embasamento legal que justifique a resposta. Obrigado pela atenção.

Bom dia Renner

Mudança do Regime de Caixa para o de Competência
De acordo com a Instrução Normativa SRF 345/2003, para fins de apuração do IRPJ, da Contribuição Social sobre o Lucro (CSL), da Cofins e da contribuição para o PIS, a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas à medida do recebimento e, por opção ou obrigatoriedade, passar a adotar o critério de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competência, deverá reconhecer no mês de dezembro do ano-calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança de regime as receitas auferidas e ainda não recebidas, observado que:

a) a empresa que, durante o ano-calendário, passar a ser obrigada à apuração do lucro real deverá oferecer à tributação as receitas auferidas e ainda não recebidas, no período de apuração anterior àquele em que ocorrer a mudança do regime de tributação;

b) na hipótese mencionada em "a", as receitas auferidas e ainda não recebidas serão adicionadas às receitas do período de apuração anterior à mudança do regime de tributação para fins de recalcular o imposto e as contribuições do período.

A diferença apurada, após compensação do tributo pago, deverá ser recolhida, sem multa e juros moratórios, até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que incorreu na situação de obrigatoriedade à apuração do lucro real.

c) os custos e as despesas associados às receitas supracitadas (auferidas e ainda não recebidas) incorridas após a mudança do regime de tributação não poderão ser deduzidos da base de cálculo do IRPJ e da CSL

Fundamentação
Art. 1º Para fins de apuração do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) , da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e da Contribuição para o PIS/Pasep, a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido ou pela tributação na forma do Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das Empresas de Pequeno Porte (Simples) que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas à medida do recebimento e, por opção ou obrigatoriedade, passar a adotar o critério de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de competência, deverá reconhecer no mês de dezembro do ano-calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança de regime as receitas auferidas e ainda não recebidas. -( IN SRF 345/2003 ) (eu grifei)

...

Bom dia.

Obrigado pela explicação Saulo, mas a tributação das empresas de incorporação imobiliária é regida pela IN 84/79, que permite que essas empresas sigam o regime de caixa mesmo sendo optantes do lucro real. Com isso, surge a dúvida: devemos seguir a IN 84/79 e tributar de acordo com o recebimento efetivo (permitido também no lucro real), ou seguir a IN 345/2003 tributando todos os recebíveis da incorporadora (receitas auferidas e ainda não recebidas) por conta da mudança de regime?

Desde já agradeço a atenção.

Bom dia Renner,

Exatamente!

O Artigo 13º e seguintes da IN SRF 84/1979 que trata dos "Resultados das Vendas a Prazo ou a Prestação" permite o reconhecimento das receitas e apuração do lucro na medida em que acontecem (regime de caixa) ou seja, a IN RFB 345/2003 a despeito de mais recente dispõe exatamente o contrario ao obrigar o reconhecimento das receitas pelo regime de competência.

Na verdade (confesso) não havia me dado conta do fato já que não vivi tal situação, entretanto quero crer que para as incorporadoras deve "valer" a Normativa 84/79 já que especificamente foi editada para "estabelecer normas para a apuração e tributação do lucro nas atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis"

Vou consultar o Plantão da Secretaria da Receita Federal com vistas a obter a resposta que você procura e que me interessa. Aconselho-o a fazer o mesmo na sua Região Fiscal para posteriormente postarmos a solução e os entendimentos.

...

Bom dia Renner

Em resposta a consulta eletrônica obtive o seguinte parecer:

Para efeito societário a empresa deve reconhecer seus direitos com clientes pelo progresso físico da obra cfe Resolução CFC 1317/2010. Para efeito fiscal deve obedecer o que dispões a IN RFB 84/79. Desta forma, recomendamos que seja mantida duas contabilidades, uma com o controle societário e uma para controle fiscal. - (Consultoria ITC )

Aguardo o entendimento do Plantão Fiscal da RFB 9ª Região Fiscal e o aquele que você obterá.

...

Ok Saulo,

fico no aguardo do entendimento do plantão a respeito desse assunto.

Só tenho a agradecer a atenção.

Boa tarde Renner,

O Plantão Fiscal da Secretaria da Receita Federal de nossa Região Fiscal (9ª) tem entendimento idêntico aquele exposto na minha postagem última.

Como a Secretaria da Receita Federal de sua Região Fiscal (SP) é diferente da minha (SC) - e para você deve valer o da sua - sugiro que promova a mesma consulta e posteriormente poste-a aqui para que outros consulentes tenham acesso a solução.

...

Bomm dia a todos!!

Eu li cada post deste topico, só que ainda tenho duvidas, se algume puder me ajudar, desde ja agradeço!

Tenho uma empresa, que é incoporadora de imoveis, pelo regime de competencia no Lucro Presumido e vendeu um imovel, após a conclusão dele e sem custo orçado, da seguinte forma: A vista R$ 150.0000 e mais uma parcela de R$ 50.000 para 30 dias!

Minha duvida é na a base de calculo do IPRJ e CSLL como se aplica os percentuais de de 8% e 12 % respectivamente?

Eu entendi assim:

BASE DE CALCULO: DEZEMBRO 2012
150.000,00
IRPJ: 150.000 X (8%)= 12.000,00 x 1.20% = Guia a recolher de R$ 144,00
CSLL: 150.000 X (12%) = 18.000 X 1.08 = Guia recolher de R$ 194,40

Eu entendi que estes percentuais são de redução da base de calculo!

Abraços a todos

Boa tarde André,

Você está repetindo a presunção de lucro na sua fórmula de cálculo, o correto será:

IRPJ (8% x 15%) ou 1,2% sobre o total das receitas
CSLL (12% x 9%) ou 1,08% sobre o total das receitas,

substituindo valores teremos:

IRPJ (presunção de lucros) = 150.000,00 x 8% = 12,000,00
IRPJ (aliquota do imposto) 12.000,00 x 15% = 1.800,00
prova = 150.00,00 x 1,2% = 1.800,00

CSLL (presunção de lucros) = 150.000,00 x 12% = 18,000,00
CSLL (aliquota da contribuição) 18.000,00 x 9% = 1.620,00
prova = 150.000,00 x 1,08% = 1.620,00

...

boa tarde

Saulo, neste exemplo do cálculo, a empresa teria que pagar mais 0,65% de pis e 3% de cofins?

abs

Boa Tarde Saulo

Agora, entendi o calculo, muito obrigado pela sua ajuda!!
Um abraço e obrigado

Boa tarde João,

Exatamente!

A carga tributária deste tipo de empresa se tributada pelo Lucro Presumido será de 5,93% afora os 10% do Adicional do Imposto de Renda (se houver) a saber:

IRPJ = 1,20%
CSLL = 1,08%
PIS = 0,65%
COFINS = 3,00%

...

Bom dia Caros Colegas,

Mediante ao assunto acima tratado, é vantajoso uma pessoa física ser equipara jurídica ao invés de incorporar na empresa? Pois tenho uma empresa e os sócios desta empresa está querendo incorporar estas terras na empresa, portanto o custo para fazer está incorporação mediante a cartório de registro de imóveis é alto, então estamos pensando em fazer as vendas destas terras que já virou loteamento e deixar ser equiparada a pessoa jurídica. Alguém pode me ajudar com este assunto?

Bom dia Silas,

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas. Resposta 632

. . .

De acordo com a legislação do imposto sobre a renda, somente se considera equiparada à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, a pessoa física que promove incorporação imobiliária (prédios em condomínios) ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção, inclusive: Resposta 238

Sugiro que antes de tudo você leia as Respostas (completas) indicadas acima. Se após a leitura você concluir que de fato é equiparado a pessoa juridica pela prática de operações imobiliárias, torne a entrar em contato para que alguém possa orientá-lo acertadamente.

...

Saulo,


Então estas repostas eu já tinha ciencia delas através do portal da receita federal, portanto o que eu gostaria de saber é se alguém tem está experiencia de se equiparar a pessoa jurídica e se é realmente vantajoso.

Mas agradeço pela sua atenção e pela ajuda acima.

Obrigado!

Oi Saulo,

Para fins de recolhimento de todos os impostos eu poderia fazer da seguinte forma (minha empresa esta no lucro presumido) :

Vendi a casa por 150 mil o custo de construção foi de 100 mil, ou seja o lucro foi de 50 mil, sendo assim eu pago os impostos sobre esse valor?

Grato.

Olá Luis,

Como sua empresa está enquadrada no Lucro Presumido, deverá apurar IRPJ, CSLL, PIS e COFINS de acordo com o faturamento conforme IN 84/79 que rege as normas de apuração e tributação do lucro das empresas que exerçam atividade de compra e venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis.

Att.

Boa tarde Sillas,

Não é uma questão de ser mais (ou menos vantajoso) o caso é saber se você realmente está equiparado a pessoa juridica ou não.

Se for equiparado, não há dúvida algumas que constituir empresa é melhor do que equiparar-se a ela.

Se você já leu as tais respostas diga-nos apenas se realmente equipara-se (ou não) a pessoa juridica.

...

Oi Thiago,

Grato por sua resposta, mas pelo que li ela se refere ao lucro Real, posso usar a IN 84/79 para o lucro pressumido e pagar os impostos (PIS, Cofins, CNPJ. ..) sobre a diferença entre o que gastei e o que recebi?

Saulo,

Li sim as respostas e a empresa equipara a pessoa jurídica sim, o meu problema está na questão de incorporar estas terras a uma empresa já existente em relação a custo cartoriais e com ITBI que ficará em valores altíssimos e se essa pessoa se equiparar ela não terá estes custo com a incorporação, portanto conseguir uma informação que eu acho que se equipara será melhor saída pois pela legislação do IRPJ está empresa tributará sua receita bruta pelas alíquotas do presumido e após ser tributada já caracteriza como distribuído este esta receita sendo isenta de tributação como ganho de capital.

Mas Saulo desde já eu agradeço pela atenção.

Muito obrigado!

Boa tarde Luis

Conforme a IN SRF 104/98

Art. 1º A pessoa jurídica, optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido, que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas de venda de bens ou direitos ou de prestação de serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento e mantiver a escrituração do livro Caixa, deverá:

I - emitir a nota fiscal quando da entrega do bem ou direito ou da conclusão do serviço;

II - indicar, no livro Caixa, em registro individual, a nota fiscal a que corresponder cada recebimento.

§ 1° Na hipótese deste artigo, a pessoa jurídica que mantiver escrituração contábil, na forma da legislação comercial, deverá controlar os recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em cada lançamento, será indicada a nota fiscal a que corresponder o recebimento.

§ 2° Os valores recebidos adiantadamente, por conta de venda de bens ou direitos ou da prestação de serviços, serão computados como receita do mês em que se der o faturamento, a entrega do bem ou do direito ou a conclusão dos serviços, o que primeiro ocorrer.

Att.

Bom dia Saulo,

Existe algum doutrinador que você me indicaria para me aprofundar melhor nas atividades de incorporação? Eu sou contador formado recentemente e não entendo muito sobre o tema.

Outra dúvida, além dos impostos federais, existe impostos munícipais incidentes na incorporação?

Por fim, eu não entendi muito bem sobre a base de cálculo dos impostos federais, o valor a ser usado é a venda bruta do empreendimento ou o valor deduzido das despesas do empreendimento?

Grato,

Ygor M. Viana

Boa tarde Ygor,

Se tributada pelo Lucro Presumido a base de cálculo para os impostos e as contribuições é a presunção de lucros, no caso, 8% da receita bruta auferida no mês nela incluídas as receitas financeiras.

Se pelo Lucro Real o valor tributável (IRPJ e CSLL) é o lucro real propriamente dito. O PIS e a COFINS (Não-cumulativos) incidirão sobre as receitas auferidas no mês.

Nota
Na resposta dada acima não considerei a tributação pelo RET e ou pelo PGMCMV.

Promova pesquisa no banco de dados do fórum acerca do assunto, certamente obterá as respostas que procura, pois muito já se comentou a respeito

...

Boa noite,

Imaginem uma empresa do ramo imobiliário (compra e venda de imóveis, loteamentos), optante pelo lucro presumido e que adota o regime de caixa para apurar o IRPJ e demais tributos federais.

Essa empresa pode manter escrituração contábil pelo regime de competência, apurar lucro superior ao que serviu de base ao IRPJ, e por fim distribuir esse lucro com isenção de IR para o sócio pessoa física?

Obrigada

Bom dia Dani,

Se a empresa mantém contabilidade regular os lucros a serem distribuidos pode/deve ser os apurados no Balanço Patrimonial ou balancetes de verificação.

O fato da empresa calcular e pagar os imposto e contribuições pelo Regime de Caixa não a impede de distribuir lucros apurados na Demonstrações Contábeis, são "coisas" distintas; O regime de caixa para cálculo e pagamento dos impostos e atendimento ao fisco e o de competência (contábil) para atender a administração da empresa.

...

Olá Saulo,

Era mais ou menos isso que eu estava pensando, mas não tinha muita segurança, imaginava que pudesse haver alguma restrição legal para a distribuição nesse caso.

Muito obrigada!

Bom dia pessoal!
recebi a informação que construtora do lucro presumido, no caso constrói edificios e vende as unidades concluidas , considerada atividade imobiliária : não poderia optar por regime de competência, portanto seria regime de caixa com registro F200 do SPED.
No meu entendimento, o regime de caixa se aplicaria só as de lucro real, é isso?
aguardo uma resposta de vocês.Obrigada!