Prezados, bom dia!
Com a edição do Parecer Normativo RFB nº 9/2014, a RFB reforçou seu entendimento no sentido de que as pessoas jurídicas que tenham objeto social "imobiliário" e sejam tributadas no Lucro Presumido deverão tributar suas operações de permuta de imóveis. Isto porque, para a RFB, a permuta seria equiparada a duas operações recíprocas de venda e compra, e ao receber um imóvel (ex: terreno) em troca de outro dado (ex: unidades imobiliárias futuras, a construir), ocorrerá o registro de um crédito no resultado referente à entrada do imóvel recebido. Consequentemente, esta receita seria "imobiliária", e faria parte do objeto da empresa. Desta forma, comporia a "receita bruta", base para apuração do IRPJ/CSLL/PIS/COFINS no Lucro Presumido.
Numa situação hipotética (mas bastante comum), em que um terrenista PJ permute seu terreno com uma incorporadora (geralmente SPE no Lucro Presumido), pelo Parecer Normativo deverá ocorrer a tributação (5,93% a 6,73%) nas duas empresas.
Sem entrar no mérito das premissas adotadas pelo Fisco (da qual tenho algumas divergências) e das conclusões do PN (a mais absurda e sem embasamento legal, ou mesmo lógico, é a definição de que a base de cálculo será o "valor da escritura"), tenho visto incorporadoras buscando alternativas para tentar fugir dessa tributação "antecipada" à qual não estavam acostumadas (e praticamente nenhuma adotava).
Dentre tais alternativas, uma seria a SPE incorporadora optar pelo Lucro Real no seu 1º ano, quando da realização da permuta (apurando resultado igual a zero), migrando para o Lucro Presumido no exercício seguinte (quando do início das vendas na planta). Nesse caso, contudo, surgem algumas dúvidas, até hoje ignoradas pela doutrina, visto que praticamente inexistem SPE's incorporadoras no Lucro Real:
- optando pelo Lucro Real, e observando a lógica do PN RFB nº 9/2014, o terreno recebido em permuta será contabilizado da mesma forma: débito no ativo, contra crédito no resultado. Assim, incidirão PIS e COFINS não-cumulativos a 9,25%, correto?
- Neste caso, alguém entende que seria possível a imediata apuração de créditos de PIS/COFINS, com base em alguma das seguintes permissões legais?:
a) sobre o terreno, a título de "bem adquirido para revenda" (lembrando que a SPE venderá unidades/apartamentos, os quais compreendem fração ideal do terreno + construção); ou
b) sobre o terreno, a título de "bem utilizado como insumo na produção de bens ou produtos destinados à venda"; ou
c) o crédito presumido do artigo 4º da Lei nº 10.833/03: custo orçado, proporcional à receita de venda, à medida do recebimento? Nesta situação, se a RFB entende que na permuta ocorreu, pela SPE, a venda de "unidades imobiliárias futuras", e esta receita já foi recebida (com o terreno), teoricamente já teria ocorrido a "efetivação da venda", condição legal para o início do aproveitamento do crédito (tanto o normal, dos itens "a" e "b" acima, quanto o presumido sobre o custo orçado, pela inteligência do referido artigo 4º). ?
Enfim, qualquer contribuição na discussão desta questão é bem vinda.
Atenciosamente,
