Como calcular tributação (compra e venda imóveis próprios) -

Olá pessoal,

Sou um pequeno construtor de casas, fiz 2 casas como PF e vendi ambas pela Caixa.

Gastei cerca de 110.000,00 (acho que até passou um pouco) com cada casa (incluindo o terreno, material e mão de obra) e vendi por R$ 190.000,00 cada uma.
Paguei ganho de capital "do jeito que achei certo na época" abati toda despesa mesmo sem NF (pedreiro, gesseiro e alguns materiais não emitem)... sei que não é o correto, mas foi o que entendi ser justo.

Agora estou construindo mais 2 casas, para vender em torno de R$ 180.000,00 cada uma, porém pretendo abrir uma empresa de compra e venda de imóveis prórpios CNAI 6810-2.

O meu contador vai enquadrar a empresa no simples, porém achei estranho a forma de tributação. É sobre o valor bruto?

Segue o exemplo (cada casa):

-Custo da construção (material, mão de obra, projeto e terreno) R$ 115.000,00
-Valor da venda (previsão) - R$ 180.000,00

Lucro líquido (sem impostos) - R$ 65.000,00

O contador disse que vou pagar pelo simples em torno de 6% a 8% de impostos sobre o valor de R$ 190.000,00.

Ele falou do lucro real, porém disse que é bem complicado, tem que ter um controle bem certinho sobre tudo que foi gasto e que ele cobrará um valor maior.

É assim mesmo que calculo o imposto?

Outra dúvida, eu costumo comprar e revender terrenos.

Exemplo, comprei um terreno de R$ 45.000,00 (à vista) + escritura, limpeza, muro, terraplanagem e etc... total vai me custar R$ 60.000,00 - se eu vender por R$ 75.000,00 (lucro teórico de R$ 15 mil).

Vou calcular todos os impostos sobre R$ 75.000,00??

Valeu pessoal, agradeço pela ajuda!

Boa tarde.

O recomendável para esse assunto é que se faça um planejamento tributário, ou seja, fazer uma análise detalhada das possíveis formas de tributação (simples nacional, lucro presumido e lucro real) a fim de identificar a menor carga tributária.

Abs,

Olá Vanderlei,

O contador me sugeriu fazer o Simples Nacional porque já comecei a obra, já tenho 70% concluído e muitas das NF estão no meu nome PF.

Posteriormente (quando vender as casas) ver se compensa fazer por lucro real. Porém ele adiantou que o Lucro Real é mais complicado, precisa de um maior controle, tem mais fiscalização e etc, por isso o serviço dele ficará num valor maior e etc.

Mas considerando que eu opte pelo Simples Nacional, a minha dúvida continua... a tributação é sobre o valor bruto da venda da casa? Exemplo, vendi por 180 mil e tive gasto de 115 mil reais, meu lucro seria de 65 mil reais... devo calcular e recolher sobre os 190 mil?

Quem fará essas coisas é o próprio contador, mas como ele me explicou que será assim, fiquei na dúvida pois não seria algo justo com o contribuinte (eu).

Obrigado