qual melhor empresa para receber alugueis?

Bom dia!

Qual seria a melhor modalidade de empresa (simples? presumido? real? qual a natureza da empresa?) para um locador de imóveis abrir empresa espeficamente para recebimento de proventos de aluguéis de Pessoa Fisica e/ou Juridica e, desta maneira, reduzir ao máximo a carga tributária destes aluguéis? Qual a melhor maneira que este locador teria de pagar menos impostos destes aluguéis, evidentemente dentro da lei?

Esta decisão de escolha estaria atrelada ao volume financeiro de aluguéis, por. ex. 200.000 reais/ano ou a empresa deve ser de natureza específica (ex. imobiliária)?

Uma vez a empresa aberta , que tipo de despesas poderiam ser declaradas no balanço afim de reduzir as incidências de impostos no lucro? Ex. faturas de benfeitorias e reformas nos imóveis alugados?

Desde já agradeço vosso suporte!!!
Abraço,
Reda

Tópico movido por Ricardo C. Gimenez para esta sala em 17 de agosto de 2009 às 12:57:14.

6810-2/02 ALUGUEL DE IMÓVEIS PRÓPRIOS
Opção - lucro presumido - total de impostos a pagar - 11,63% de impostos federais - IRPJ - CSLL - PIS - COFINS - não paga ISS pois a prestação de serviços é para a própria pessoa, não é para terceiros.
Não pode deduzir benfeitorias, a base de cálculo é dos aluguéis recebidos, mas é melhor do que pagar 27,5% como pessoa física.

Olá Aparecida, grato por vossos valiosos comentários!

Neste caso o dono da empresa que receberá os aluguéis também não pagaria impostos do seu próprio Pró-labore? Ficaria no máximo em 11,63%?

Outra pergunta, realmente não é possivel "simples nacional" para redução ainda mais dos impostos?

Abraço,
Reda

Boa noite Renato,

A locação de imóveis próprios, desde 01/01/2009 é atividade vedada à adesão do Simples Nacional.

É o o que dispõe o Inciso XV, Artigo 17º da Lei Complementar 123/2006 alterado pela Lei Complementar 128/2008 e ratificado por diversas Soluções de Consultas como as que abaixo transcrevo:

Solução de Consulta Nº 21, de 08 de Maio de 2009.
10ª Região Fiscal - RFB - DOU de 03/06/2009

Assunto: Outros Tributos ou Contribuições - Simples Nacional

A partir de 1º de janeiro de 2009, a microempresa ou empresa de pequeno que realize atividade de locação de imóveis próprios não poderá recolher os impostos e contribuições na forma do Simples Nacional, exceto se estiver sujeita à tributação do ISS.

Até o ano-calendário de 2008, o exercício dessa atividade não impedia o ingresso no Simples Nacional, hipótese em que as receitas dela decorrentes seriam tributadas mediante a aplicação da tabela do Anexo I da Lei Complementar nº 123, de 2006.

Cristina de Almeida Accioly
Chefe da Divisão de Tributação

Solução de Consulta Nº 18, de 10 de Fevereiro de 2009.
1ª Região Fiscal - RFB - DOU de 18/09/2009

Assunto: Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das Empresas de Pequeno Porte - Simples

A empresa que possui como ramo de atividade a locação de imóveis próprios não tributados pelo ISS, não pode aderir ao Simples Nacional.

Dispositivos Legais: Lei Complementar nº 123, (alterado pela Lei Complementar nº 128, de 2008), art.17, XV.

Mirza Mendes Reis
Chefe da Divisão de Tributação

Solução de Consulta Nº 29, de 24 de Março de 2009.
6ª Região Fiscal - RFB - DOU de 29/06/2009

Assunto: Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuições das Microempresas e das Empresas de Pequeno Porte - Simples

A partir de 1º de janeiro de 2009, a microempresa ou empresa de pequeno porte que realize atividade de locação de imóveis próprios não pode aderir ao Simples Nacional, salvo quando esta atividade se referir à prestação de serviços tributados pelo ISS.

Até o ano-calendário de 2008, o exercício dessa atividade não impedia o ingresso no Simples Nacional, hipótese em que as receitas dela decorrentes eram tributadas mediante a aplicação da tabela do Anexo I da Lei Complementar nº 123, de 2006.

Dispositivos Legais: Lei Complementar nº 123, de 2006, art. 17, inciso XV, incluído pelo art. 2º da Lei Complementar nº 128, de 2008; Solução de Divergência Cosit nº 39, de 2008; Solução de Divergência Cosit nº 40, de 2008.

Mônica Alves de Oliveira Mourão
Chefe da Divisão de Tributação Substituta

Confira.

...

muito bom grato a todos!

Aparecida Mota, bom dia!

Você poderia detalhar por gentileza os percentuais que somados dão 11,63%, referente a resposta sobre o total de impostos federais a recolher no lucro presumido.


Att,
Daniel Melo

Boa tarde a todos,

No caso de lançar os alugueis na contabilidade da empresa "simples nacional" ao invés de lancar como pessoa fisica, pergunto se é realmente necessário transferir os imóveis para a PJ desta empresa no registro de imóveis, se sim, onde contabilmente aparece a informação de titular do imóvel e cruzamento da informação do registro de imóveis da cidade.

Seria possivel evitar este custo de transferência de imóvel de PF para PJ , custo este que "é bem salgado"?

Desde ja agradeço,
Reda

Boa Tarde Aparecida Mota...

Estou com uma dúvida na composição desses 11,63%....

PIS => 0,65%
COFINS => 3,00%
IRPJ => 4,80%
CSLL => 2,88%

TOTAL => 11,33%


Não seria essa composição de aliquotas?

Boa noite Renato,

Você não deve (nem pode) reconhecer a receita de algueis de imóveis da pessoa fisica como se fossem da pessoa jurídica sem que a transferência seja feita de forma legal e transparente.

Até mesmo porque trata-se de pesonalidades diferentes e o patrimonio de ambas não pode se confundir. (Principio da Entidade).

...

Alguem poderia me dar um exemplo de ramo de atividade a locação de imóveis próprios tributada pelo ISS,
pois na opção do simples é vedada a A empresa que possui como ramo de atividade a locação de imóveis próprios não tributados pelo ISS, não pode aderir ao Simples Nacional,
tenho dois casos aqui, um que uma empresa conserto de equipamentos eletronicos tem dois imóveis para locação, e outro de terceiro para montar varias lojas para locação a empresa esta enquadrada no simples federal, e gostaria de agregar estas outras receitas sem sair do simples federal qual seria atividade possivel (será este cnae 6822600 possivel) e em que tabela seria tributada

Bom dia Jeferson

As receitas sujeitas a tributação pelo Imposto Sobre Serviços (ISS) consram da Lei Complementar 116/2002

deixo de mencioná-las aqui face a extensão do assunto, mas estou certo de que você não terá dificuldades neste sentido

Lê-se na consulta efetuada no Aplicativo "Simples Nacional" incluso pelo POrtal Contabeis no menu "Ferramentas" a direita desta página que:

6822-6/00 - Gestão e administração da propriedade imobiliária

Atividade Ambigua - O CNAE 6822-6/00 está incluso no ANEXO VII - § 2º Art. 8º da Resolução CGSN nº 94 de 2011 - Códigos previstos no CNAE que abrangem concomitantemente atividade impeditiva e permitida ao Simples Nacional.

Nota: A ME ou EPP que exerça atividade econômica cujo código da CNAE seja considerado ambíguo poderá efetuar a opção de acordo com o art. 6º, se:

I - exercer tão-somente as atividades permitidas no Simples Nacional, e;

II - prestar a declaração que ateste o disposto no inciso I.
(§ 3º Art 8º da Resolução CGSN 94/2011)

Caso a empresa exerça tão-somente atividades permitidas, poderá segregar a receita pelo Anexo V

Fonte: LC 123/2006 com alterações das LC 127/2007, LC 128/2008, e LC 139/2011. Resolução CGSN nº 51/2008, Resolução CGSN nº 94/2011 e CONCLA/IBGE Tabela de CNAES

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