Venda de Imóveis - Ganho de Capital x Equiparação à Pessoa J

Prezados, boa noite e, desde já, agradeço a atenção dos colegas.

Um amigo, em 2013, realizou a compra de um imóvel. Até janeiro de 2017 ele demoliu esse imóvel e construiu 06 imóveis no lugar, que constituíram um condomínio (não tenho a data precisa de como esses eventos ocorreram).

Em março de 2017, um desses imóveis fora vendido. Agora em julho ele vendeu o segundo.

Agora (outubro de 2017) ele não sabe se está submetido ao imposto sobre ganho de capital na pessoa física ou se ficou equiparado à pessoa jurídica.

Algumas pessoas informaram que ele teria ficado equiparado à pessoa jurídica por ter incorrido em "incorporação". Mas incorporação não ocorre somente na venda que o imóvel ainda não está construído? A legislação diz que "incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetue a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas", mas sendo sincero, eu não consegui interpretar direito, especialmente esse final "das obras concluídas".

Também mencionaram que ele teria incorrido em incorporação sem registro ("Equipara-se, também, à pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos que neles promover a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias antes de decorridos 60 meses, contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio"). Mas para ser incorporação sem registro, depois de construído "prédio com mais de duas unidades imobiliárias" e realizar a venda antes dos 05 anos, tem que ser TODAS as unidades, ou somente 02 (como foi o caso dele) já se caracterizaria?

Por fim, apesar de ser a via sacra o cumprimento de todas as obrigações acessórias e complexidades na equiparação à pessoa jurídica, a tributação pelo lucro presumido/lucro real ou RET seria mais vantajosa do que o ganho de capital na pessoa física. Isso procede? Se aplicaria ao meu caso?

Pessoal, agradeço desde já o auxílio de todos. Desejo uma boa noite e um bom descanso.

Atenciosamente,