Ganho de capital na venda de um terreno

Caros colegas,
Boa tarde

Peço a ajuda e orientação de voces,pois,será de grande valia.

Tenho um caso no escritorio,com a seguinte exposicao:
Uma cliente adquiriu um terreno por 50.000,00 em 12/2002 e vendeu por 85.000,00 em 08/2009,com parte a vista e o restante financiado.
O dinheiro da alienação a vista foi utilizado para comprar 02 apartamentos,ficando parte dos mesmos financiados atraves de contrato de compra e venda.
A pessoa já possui um imovel residencial(apartamento),no qual reside atualmente.Essas 02 aquisiçoes ela está fazendo a nivel de investimento.
observação: ela não fez nenhuma alienação nos ultimos 05 anos,apenas a compra do apto que ela mora atualmente,com aquisiçao em 2006.

Pergunta: 1) O fato de já possuir um imovel residencial,ela teria que pagar IR sobre o ganho de capital?

2)Tanto do GCAP quanto no IRPF posso lançar as 02 compras e a venda pelo contrato de compra e venda ou somente quando estiver a escritura?

Li a lei 11196/2005 e IN 599/2005 da RFB,mas ainda tenho a duvida.

Desde já agradeço a todos.

Oi Marco

so para resumir ve se eu entedi

ela tinha 1 terreno e um apto que ela morava.

tem que ver como o comprador do terreno vai lançar (escritura ou contrato) e dos aptos(escritura ou contrato)

se der divergencia algum vai dançar. da uma perguntada la para agente analisar melhor isso

abs

Andre,
Bom dia.
Confirmando com a cliente,tanto a venda do terreno,quanto a compras dos 02 aptos serão lançados atraves do contrato de compra e venda,ok?
Se for possivel,favor analisar e me responder.
Abraços e bom trabalho
Marco

Bom dia Marco,

Na mesma ordem aposta por você:

1 - Lê-se no item 3 da resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 527 acerca do assunto, que serão isentos os ganhos de capital quando ocorrer:

3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação: (eu grifei)

Vale dizer que no caso em questão, o contribuinte terá (sim) que apurar o ganho de capital e pagar o imposto de renda devido.

2 - A alienação e aquisição dos imóveis devem ser informadas inclusive quando executadas via Contrato Particular de Compra e Venda, ou seja, não apenas quando formalizada a Escritura Pública.

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Saulo,
Bom dia

Sua resposta foi clara e objetiva.
Muito obrigado mesmo,bom trabalho.
Marco

Oi Marco concordo com Saulo

So complementando um cuidado que deverão ter (tanto comprador como vendedor) é quando a divergencia de valores informando na escritura como no contrato de compra e venda.

Saulo,

Se a empresa em questão for tributada no lucro real e a apuração do trimestre já ocorreu....como faço para recolher os imposto ref a um ganho de capital de uma venda de um veiculo?
com guias??quais os codigos...estou perdida!!!

Obrigada

Juliana

Boa tarde Juliana,

Resposta a questionamento idêntico postado em duplicidade por você, foi dada aqui

Evite repetí-los no mesmo ou em tópicos diferentes, é contra as Regras do Fórum

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No meu caso.... a Empresa que faço a escrituração vende APT... mas comprou um terreno por 70.000 e depois de 5 meses vendeu por 250.000.... ou seja ia fazer apartamentos mais vendeu.... ai eu lanço em ganho de capital? ??

e como dou baixa em compra de terrenos no ativo?!?! e a diferença?? e o IR??? como lanço?? obrigado.

Boa tarde Phellipe,

Para que seu questionamento seja respondido a contento você deve fornecer mais informações à quem a isto se dispuser.

Dentre elas:

- O tipo de atividade erxplorada por sua empresa,
- A data e valor de aquisição dos bens vendidos,
- o valor da depreciação acumulada,
- A data e valor da alienação dos bens vendidos,
- As condições de recebimento

É muito difícil e inviável até, orientarmos alguém considerando todas as hipóteses e probabilidades, ou seja, não há (por exemplo) como "adivinhar" se houve lucro ou prejuízo em determinada operação.

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Colegas,



Sr. Saulo,

Tenho a seguinte situação, referente ao ganho de capital:

Um contribuinte tinha uma casa, esta casa foi vendida em 2007 e gerou o ganho de capital, conforme Lei 11.196 art. 39 e IN 599 art. 2 com o dinheiro da venda ele aplicou integralmente em 180 dias na compra de um apto em 03/2007 no valor de R$52.000,00 e não ocasionou ganho de capital.

Agora este apto foi vendido em 05/2009 gerando novamente um ganho de capital, sendo o custo de aquisição R$52.00,00 mais R$15.000,00 em benfeitorias, sendo vendido por R$95.000,00 e R$5.000,00 comissão imobiliária.
Com a venda do apto o contribuinte comprou um terreno por R$45 mil e não aplicou o produto da venda no terreno, pois terá uma casa em construção.

Pergunto:

Neste apto vendido ele poderia se beneficiar pela IN 84/2001 Art. 29 alienação, por valor igual ou inferior a 440 mil ? pq na venda do primeiro e único imóvel (casa) onde foi vendido e dentro dos 180 dias aplicou integralmente o valor na compra do apto, ou o contribuinte teria que se beneficiar primeiramente do único imóvel de valor igual ou inferior a 440 mil ?

Estou com dúvida, no programa Gcap 2009 informo todas os dados, consta uma pergunta referente a Lei 11.196/2005 mencionado dos 180 dias, mais não é este o caso, quero me beneficiar somente agora do único imóvel de valor igual ou inferior a 440 mil, tendo em vista que comprou um terreno e não irá ocasionar ganho de capital, levando em consideração que a primeira venda da casa e compra do apto foi dentro dos 180 dias.

Qual a opinião dos colegas ?

Jonathan

Boa noite Jonatan

Na ordem cronológica dos acontecimentos:

Em 2007 quando da venda do primeiro imóvel (residencial) este contribuinte esteve isento do imposto de renda sobre eventual ganho de capital, porque no prazo de 180 dias adquiriu outro imóvel também residencial.

Face ao exposto não poderá usufruir do mesmo benefício a não ser decorrido o prazo de cinco anos, ou seja, a partir do ano de 2012.

Em 2009 ele vendeu o imóvel com um ganho de capital de 28.000,00 (95.000,00 - 57.000,00) e seria isento do imposto de renda sobre o ganho de capital se não tivesse efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.

Ocorre que dois anos antes (em 2007) ele já tinha vendido um outro imóvel com com isenção, portanto deve apurar e pagar o imposto de renda apurado na segunda operação.

É o que se lê na resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 530 cuja a parte que interessa transcrevo:

Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
...
3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não,..... (eu grifei)

6 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
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O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

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Saulo, bom dia !

Gratro pela resposta, muito obrigado !!

Jonathan

Comprei um terreno em 2003 por 45000 reais.
Não possuo e nunca possuí imóvel residencial em meu nome.
Em 2009 comprei apartamento na planta por intermédio de promessa de compra e venda de imóvel. Este empreendimento está no começo da construção e a entrega está prevista para 2011.
Em março de 2010 vendi o terreno por 170 mil reais e todo esse dinheiro repassei para diminuir minha dívida com o imóvel em planta que será entregue em 2011, se a obra não atrasar, e será meu primeiro e único imóvel residencial.
Por favor, gostaria de receber orientação se devo pagar imposto sobre ganhos de capital, e se sim, como proceder e qual o prazo para efetuar este pagamento.

tenho uma casa declarda no imposto de renda 2011 com o valor de 400mil, ela foi vendida esse mes por 750mil para a comiss~~ao pagou 40mil e 80mil para reforma da casa não tenho mais nenhuma casa declarada em meu nome mais tenho terrenos, o valor de ganho de capital e como vou declarar no imposto de renda.

Boa tarde Débora,

Se o produto da venda deste imóvel não foi utilizado para aquisição de outro imóvel também residencial no prazo e 180 contado a partir da data do Contrato de Venda, haverá (sim a incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital.

O ganho de capital neste caso é a diferença positiva entre o custo de aquisição de seu imóvel e o da venda já diminuído das despesas de corretagem, ou seja:

750 - (400 + 40) = 310

Notas
- As despesas com reformas só deverão ser adicionadas ao custo do imóvel se devidamente averbadas em Cartório

- Utilize o programa Ganhos de Capital 2012 .

...

Tenho contrato de um terreno que comprei em 04 de fevereiro de 2011. Este contrato não está registrado.
Hoje estou vendendo este terreno, mas para vender para o comprador este terreno tenho que repassar para meu nome primeiro e depois repassar para o comprador motivo.

O loteador somente aceita de que o valor fique até 35000,00 para ele não precisar declarar. Tudo bem até ai, mas eu irei vender e o comprador irá financiar o Terreno onde o valor que estou pedindo é de 57000,00 mas ele irá financiar ao valor de 65000,00 para pagar as despesas de registro. O que acontece é eu tenho que fazer Ganho de Capital ou não tenho que pagar imposto. Aguardo resposta.

Desde já agradeço

Bom dia Fabio

Considerações:

1 - Se este é o único imóvel que você possui nos últimos cinco anos, pode vendê-lo até por R$ 440.000,00 e ainda assim será isento.

2 - Para todos os efeitos o Contrato Particular tem validade (sim) a escritura registrada em Cartório serve para tornar o negócio público.

3 - Para apurar o ganho de capital é necessário saber do valor pago na aquisição do imóvel e não apenas o valor da venda

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Boa Tarde!

Mas o que não entendo é que o meu contador que faz a declaração todos os anos para mim me diz de que terei que pagar ganho de capital pois se trata de Terreno, somente não iria pagar se fosse venda de uma casa ou apartamento.

Como voce avalia isto.

Boa tarde Fabio

A legislação e as orientações da Receita Federal são claras; o ganho de capital e suas isenções aplicam-se a bens imóveis. Terreno (todos sabem) seu contador deveria saber também, é um bem imóvel.

veja o que diz a Receita Federal na resposta dada a Pergunta 534

Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, (...) (eu grifei)

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Bom dia... Gostaria de tirar uma dúvida....

Em 31/12/2012 eu declarei 1 terreno no valor de R$ 4.000
1 terreno no valor de R$ 5.000
1 terreno no valor de R$ 10.000
1 casa no valor de R$ 20.000

Em 01/03/2013 eu assinei um contrato de compra de um terreno de R$ 108.000 (paguei a entrada em abril e o restante fui pagando mensalmente)

Em 17/09/2013 vendi o terreno de R$ 4.000 por R$ 60.000 e usei o dinheiro + algumas economias para quitar o terreno que tinha assinado contrato em março. Lavrei a escritura em Novembro.

Em 04/12/2013 vendi a casa de R$ 20.000 por R$ 75.000.

A pergunta é: Posso ficar isento do imposto sobre ganho de capital se usar R$ 135.000 (terreno + casa) para comprar um imovél até 17/03/2014?

Sds
Gláucia

Boa tarde Glaucia

Obrigada... Saulo...

Tenho mais dúvidas...

1) Fiz o Gcap 2013 do terreno e gerou o IR a ser pago... o problema que o vencimento foi dia 31/10/2013.

Para calcular a multa para ser paga em 10/12/2013 seria:

multa: 0,33 ao dia x 40 dias (01/11/2013 até 09/12/2013) = 13,2%
juros de mora: selic do mês de novembro = 0,72%
1% de dezembro

Total: 14,92%

Estou correta?

2) Agora estou sem imovel residencial.... se usar o dinheiro da casa para construção no prazo de 180 dias fico isenta tb? ou não.. só vale para compra de um imovel residencial pronto...

Bom dia.
Tenho algumas dúvidas sobre o pagamento de impostos de ganho de capital. Pode me ajudar?

Em agosto de 2009, comprei um apartamento, financiado.
Em outubro de 2009, comprei um lote em um condominio.

Acabo de vender, em dezembro de 2013, o apartamento que comprei. Estou dando entrada em outro apartamento, maior, e quero vender o lote para ajudar a pagar.

Minhas dúvidas:

- nesse caso, se eu vender o lote antes de comprar o novo apartamento, posso utilizar o dinheiro do apartamento antigo + o dinheiro do lote, para comprar o novo apartamento, e ficar isento do imposto tanto no ganho do lote quanto do apartamento?
- se eu vender o lote apenas após fechar o novo apartamento (para abater um pouco do financiamento), terei que pagar o imposto sobre o lucro dele?
- como fica essa isenção que trata da compra de imovel residencial até 180 dias depois, quando a compra do novo imóvel é feita em ano distinto da venda do imovel antigo?
- quando alguem vende um imovel, não tem certeza se conseguirá comprar outro, residencial, em 180 dias. Nesse caso, o contribuinte deve primeiro pagar o imposto sobre o lucro, e depois pedir um ressarcimento, se comprar outro em até 180 dias? Como fica isso?

Grato,

Rodrigo

Boa tarde Rodrigo