Ganho de capital e herança de imóvel

Sou herdeiro, junto com uma irmã, de 75% de um imóvel. Estamos fazendo uma partilha amigável extrajudicial e a dúvida surgiu sobre a apuração de ganho de capital. Vou tentar explicar em detalhes:

1) Se devemos informar na guia de pagamento DARJ do ITD o valor venal que vem sendo declarado ao longo dos anos na Declaração de Ajuste Anual de nossa falecida mãe, ou se devemos informar o valor real atual, por exemplo o valor da venda deste imóvel que acontecerá tão logo a partilha seja validada?

2) Pelo o que estou entendendo, se declararmos na guia do ITD o valor da venda a ser realizada, o espólio terá que pagar no ato a alíquota de 15% de ganho de capital, sobre a diferença entre o valor declarado no Ajuste Anual e o valor de venda, o que é um absurdo como diferença visto que o ganho de capital nesta situação seria muito elevado, face à valorização natural do imóvel, comprado há praticamente 15 anos atrás

3) Se declararmos que o valor a ser partilhado é o valor venal, o espólio fica isento de pagamento (zero ganho de capital) porém eu e minha irmã teremos um prazo de até 180 dias para aplicarmos o valor da venda na compra de um imóvel residencial. Se não, estaremos obrigados a pagar o IR sobre o ganho de capital. É isso?

Fico antecipadamente grato pela orientação

Claudio Vianna

Boa tarde Claudio,

Na mesma ordem colocada por você:

1) O valor da transferência do imóvel para cada herdeiro deve ser propocional ao que cabe à cada um e não diferente daquele que consta no Formal de Partilha. Por sua vez, o valor constante do Formal de Partilha não será diferente do que consta na Declaração de Bens do Espólio.

Vale dizer que se o Formal for elaborado com bens de valores superiores aos constantes na DIRPF do Espólio, há que se apurar Ganhos de Capital pela transferência partilhada a cada herdeiro e o ônus do Imposto de Renda à razão de 15% sobre o ganho caberá ao espólio e deverá ser recolhido no CPF deste pelo inventariante. (Resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 106 .)

02) Se os bens forem vendidos antes ou depois do inventário (enquanto ainda em nome do falecido) proceder-se-á da mesma maneira da explicada acima, ou seja, apura-se o eventual ganho e o Imposto de Renda deverá ser recolhido pelo inventariante em nome e com CPF do falecido.

03) Se vendidos depois de partilhados, deve ser apurado o ganho de capital e recolhido o imposto pelo vendedor (herdeiro) agora legitimo proprietário do imóvel.

Se for um imóvel residencial, havendo a venda por vocês (herdeidos) desde que pretendam com o dinheiro adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, o produto da venda será isento de imposto de renda (Resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 527 .)

Nota
Entre as isenções condedidas em lei, a alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação (Item 2 da Resposta dada pela Receita Federal à Pergunta 527 .)

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Prezado Saulo,

Agradeço muito pela sua resposta, bastante clara porém tenho uma dúvida sobre um ponto crucial: na guia DARJ do pagamento do ITD, já pago, o cartório preencheu como valor declarado do imóvel o valor atualizado de hoje, praticamente o valor da venda que será realizada (R$ 590.000,00) ao invés de preencher com o valor que vinha sendo declarado à Receita na declaração de renda anual de minha falecida mãe, ao longo dos anos como valor histórico, R$ 70.000,00. Daí uma diferença enorme de R$ 520.000,00!! Como você mesmo aventou, o produto da venda será utilizado por mim e minha irmã para comprar outro imóvel (cada um o seu) no prazo de 180 dias. Minha pergunta é a seguinte: o espólio continuará a ser devedor de 15% sobre R$ 520.000,00, observando que os herdeiros vão utilizar o dinheiro para compra de imóvel no prazo de 180 dias? Espero ter sido claro, a questão me parece complexa e espero poder obter sua resposta.

Atenciosamente

Claudio Vianna - RJ

Boa noite Claudio

Se com base na DIRPF do Espólio no Inventário e no Formal de Partilha o valor do imóvel é de 70.000,00 e foi transferido à você e à sua irmã por qualquer valor diferente deste, o inventariante deverá apurar o ganho de capital que, caso exista, será tributado pelo Imposto de Renda à alíquota de 15%.

Para tanto promova o download do programa Ganhos de Capital e simule nele a venda do referido imóvel. Este programa de fácil entendimento, foi elaborado já com obediência a legislação vigente (reduçôes e isenções permitidas em lei).

Servirá, neste caso apenas para calcular o ganho de capital do falecido, já que não cabe a isenção pela aquisição de outro imóvel residencial, pois não há como ele usá-lo.

Também vocês não gozarão deste beneficio, pois receberão suas partes em dinheiro, ou seja, não venderam seus imóveis residencias, a despeito de usarem-no para adquirir outro imóvel residencial.

Então, para quê usar o programa, se não há isenção?
Primeiro porque o programa faz o cálculo automaticamente e deverá obrigatoriamente se usado quando da entrega da DIRPF Final de Espólio,

depois porque se custou apenas 70.000,00 este imóvel deve ter sido adquirido há muito tempo e há uma redução na ganho pelo aumento do custo proporcional ao tempo de aquisição.

Por fim considerem que irão precisar justificar a origem do dinheiro que permitiu a aquisição de outro imóvel, ou seja, de nada lhe adiantará diminuir o valor da venda (com vistas a pagar menos imposto) se não terão como provar onde conseguiram o dinheiro para comprar outro imóvel. Se isto acontecer, certamente ficarão na malha fina.

Prezado Saulo,
Agradeço pela pronta resposta mas creio que devo continuar a esclarecer melhor.

A questão não é de diminuir o valor relativo à venda do apartamento, mas sim de saber se há ganho de capital caso o valor declarado na guia de ITD seja superior ao valor declarado no I.R ( valor de R$ 70.000,00 da avaliação judicial do 1o. formal de partilha realizado quando meu pai faleceu, em 1995, deixando minha mãe, agora falecida, como meeira)? Foi isso o que aconteceu: o cartório gerou a guia do ITD declarando o valor da venda a ser realizada (R$ 590.000,00).

A meu ver o valor declarado para constar da guia deveria ser de R$ 70.000,00 e não o valor de R$ 590.000,00. O valor a partilhar entre os herdeiros seria de R$ 70.000,00, resultando assim em R$ 0,00 de ganho de capital para o espólio. Deste modo, uma vez realizada a partilha, e sem ganho de capital para o espólio (pois transmitiu aos herdeiros o valor histórico ficando assim isento de imposto sobre o lucro imobiliário), os herdeiros realizariam a venda por R$ 590.000,00 e cada um, com seu quinhão, se comprometeriam a aplicar o total do dinheiro para comprar um imóvel para cada um, dentro do prazo de 180 dias. Por fim, a justificativa da origem do dinheiro para a compra dos imóveis por nós herdeiros seria a própria venda do imóvel pelo valor de R$ 590.000,00

Não entendi essa sua colocação: ..."Também vocês não gozarão deste beneficio, pois receberão suas partes em dinheiro, ou seja, não venderam seus imóveis residencias, a despeito de usarem-no para adquirir outro imóvel residencial"
Meu entendimento é que se comprarmos, com o dinheiro da venda, outro(s) imóvel(is) dentro do prazo de 180 dias poderemos gozar do benefício da isenção. É isto?

Muito obrigado pela sua atenção e paciência.

Claudio Vianna - RJ

Boa noite Claudio,

Vamos estabelecer alguns pontos que devam ser pacíficos:

A venda ocorreu antes da partilha ou durante o processo de inventário
Neste caso se o imóvel foi vendido por valores superiores aos 70.000,00 que constam do Formal e da DIRPF do Espólio, há o incontestável ganho de capital, o ônus cabe ao falecido e a partilha será em dinheiro.

Neste caso não há que se falar no benefício de isenção do Imposto de Renda para falecido ou para os herdeiros, pois quem vendeu seu imóvel residencial foi o falecido e ele não irá adquirir (em até 180 dias) outro imóvel também residencial. A parte dada aos herdeiros será em dinheiro (produto da venda do imóvel pelo inventariante).

A venda ocorreu após a partilha
Neste outro caso o objeto da partilha foi o próprio imóvel cabendo a cada herdeiro a fração ideal estipulada no Formal.

Se posteriormente os herdeiros venderam a fração que lhes coube por valores superiores àquele que represente sua parte no imóvel recebido por herança haverá (também) incontestável ganho de capital e o ônus cabe ao herdeiros (agora donos do imóvel)

Só cabe o benefício da isenção se alienação se der por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único bem imóvel que o titular possua, ou

que se trate da venda de imóvel residencial desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Aqui não cabe a isenção, pois o imóvel herdado não é a residência do herdeiro.

Tenha em conta que as regras de acima valem para cada herdeiro separadamente.

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Caro Saulo,

Complementando: a Venda não ocorreu ainda, será realizada após a partilha, porém na emissão da guia do ITD o valor que foi informado pelo cartório como "Valor Declarado" foi o mesmo da venda que será realizada após concluída a partilha. A meu ver, para isentar o espólio do Imposto de ganho de capital o valor a ser informado na guia deveria ser o valor de declaração do DIRPF (R$ 70.000,00) e não o da futura venda (R$ 590.000,00).

Recapitulando e resumindo:
1) herdamos um imóvel que vem sendo declarado, ao longo dos anos, por R$ 70.000,00 na DIRPF de minha falecida mãe;
2) Estamos fazendo o formal de partilha conforme a fração que cabe a mim e à minha irmã (50% para mim e 50% para a minha irmã);
3) Para fazer a partilha, pagamos o ITD sobre a base de cálculo informada pela SEFAZ do RJ (valor extraído conforme o código do IPTU);
4) Porém na guia do ITD emitida pelo cartório, a qual já pagamos, o valor declarado foi de R$ 590.000,00 ao invés de R$ 70.000,00;
5) Este Valor Declarado sujeitou o espólio a pagar o ganho de capital sobre a diferença entre R$ 590.000,00 e R$ 70.000,00, ou seja 15% de R$ 520.000,00, ou seja R$ 78.000,00 de imposto de ganho de capital, a serem pagos pelo espólio na Declaração Final de Espólio.
6) Se o valor a ser partilhado declarado pelo cartório na guia do ITD tivesse sido de R$ 70.000,00 ( aliás conforme instrução da Receita Federal que orienta que o valor de partilha deve ou pode ser o mesmo da DIRPF da pessoa falecida, o espólio teria zero de ganho de capital e a partilha seria feita sobre este valor, ou seja R$ 35.000,00 para cada herdeiro (50% para cada um);
7) Concluída a partilha, venderíamos o imóvel por R$ 590.000,00, cada um ficaria com R$ 295.000,00, e para sermos isento de imposto de ganho de capital, cada um compraria seu imóvel, no valor de R$ 295.000,00 cada um, dentro do prazo de 180 dias.
8) Caso não comprarmos nossos imóveis dentro deste prazo, aí sim eu e minha irmã estaremos sujeitos ao imposto sobre ganho de capital,
9) ou então sobre a diferença do preço de venda do imóvel herdado e o preço do(s) outro(s) imóvel(is) comprados por nós com o dinheiro da venda (exemplo: cada um compra um imóvel por R$ 200.000,00, sobrando R$ 95.000,00 que serão tributados de 15%.

É assim que funciona?

Fico muito agradecido pela sua atenção, por que caso a minha dúvida tenha fundamento, preciso com urgência solicitar a retificação da guia de ITD junto à SEFAZ -RJ, de modo a corrigir o campo da guia "Valor Declarado" para R$ 70.000,00 ao invés de R$ 590.000,00, como consta hoje, para isentar o espólio do ganho de capital.

Boa tarde Claudio,

Seu entendimento está correto e o raciocínio irretocável. Para saber de outros detalhes e situações acerca da questão (aquisição de imóveis na planta, venda e aquisição a prazo, etc.) tenha em conta as orientações emanadas pela Receita Federal em resposta a Pergunta 527 item 6.

Em tempo: A alienação de bens recebidos por herança, obriga o herdeiro a fazer uso do programa Ganhos de Capital

A data a ser aposta naquele programa como sendo a de aquisição, será a data do Formal de Partilha.

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Boa tarde Saulo,

Pois então chegamos ao encerramento da questão. Felizmente pude contar com a sua preciosa ajuda e, infelizmente, terei que partir para a solução de mais um problema: solicitar junto à SEFAZ-RJ a retificação do "Valor Declarado" na guia do ITD, que por sinal já foi paga! Não sei qual será o grau de dificuldade para esta retificação mas amanhã irei lá para ver quais são os trâmites e tentar corrigir a guia.

Muito obrigado por tudo!

Claudio Vianna - RJ

Sou herdeira do inventario com partilha, ja efetuamos a partilha em 5 irmãos e ja registrado no cartorio no valor de R$ 505.000,00, entendo que para cada herdeiro fica o valor de R$101.000,00. Nos vendemos o terreno por R$ 1.084.000,00, ficando para cada herdeiro R$216.800,00.
Eu não adquiri outro imóvel, sendo assim gostaria de saber como calcular o ganho de capitais?
As minhas irmãs compraram imóveis no valor de R$ 150.000,00, também gostariamos de saber qual o calculo neste caso?

Agradeço antecipadamente e fico no aguardo de uma resposta.

Marina - SP

Bom dia Marina,

Cada um dos herdeiros terá que apurar o ganho de capital separadamente, pois podem haver situações individuais diferentes.

No seu caso, se você não possuia outro imóvel nos últimos cinco anos ou se o imóvel vendido era residencial e você irá usar o produto da venda para aquisição de outro imóvel também residencial no prazo de cento e oitenta dias, o ganho de capital auferido na transação é isento. Caso não satisfaça estas duas situações, será tributado.

Se tributado utilize o programa Ganhos de Capital para apuração do mesmo.

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Boa tarde Saulo,

No meu caso o imovel vendido nao era residencial e não vou adquirir nenhum imóvel, sendo assim a aliquota de 15% é sobre o valor total da venda?

Agradeço a sua atenção.

Marina

Boa tarde Marina,

O imposto de renda (15%)incide sobre o ganho de capital.

O ganho de capital é a diferença positiva entre o custo de aquisição (no seu caso R$ 101.000,00) e o valor da venda/alienação (R$ 216.800,00)

Vale dizer:
O imposto de renda incidirá sobre R$ 115.800,00 que é o ganho de capital apurado na negociação.

Nota
Por oportuno cabe lembrar que o imposto deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da venda (recebimento do dinheiro).

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Bom dia Dr. Saulo,

Eu ainda não resolvi o meu caso, estão surgindo mais duvidas.

A duvida agora é: o meu pai adquiriu o terreno em 08/06/1971 faleceu em 02/05/1987 e não foi feito o inventario e a minha mãe faleceu em 17/04/2007, inventario feito em out/2011 concluído em fev/2012,descobrimos que o meu irmão que e o inventariante declarava através de procuração o valor de R$ 99.317,20.

No inventario o valor foi corrigido para abr/2011 R$ 564.101,80 o terreno mais um prédio medem 10.848 m2, quando concluiu o inventario em fev/2012 foi registrado por R$504.170,97.

A minha duvida é, como declaro o meu ganho de capital, sendo que na sequencia em 30/07/2011 fizemos o contrato de venda com espolio para recebermos apos a conclusão do inventario,vendemos no valor total de R$ 1.084.000,00 em jun/2012 recebemos em 5 partes iguais somos em 5 herdeiros.
Eu não adquiri nenhum imóvel ate a presente data, como calculo o meu ganho de capital?

Agradeço a paciência e a tencão

Atenciosamente,

Marina

Boa tarde Maria

No caso agora explicado por você existe um sequência de irregularidades:

A partir do instante em que há bens a inventáriar as Declarações de Espólio (inicial, intermadiárias e final) tornam-se obrigatórias e a falta de suas apresentações enseja multa de R$ 165,74 (cada DIRPF)


O valor dos bens que deve constar no inventário (formal de partilha) deve ser exatamente o mesmo constante das declarações do "de cujus". Caso haja aumento deste valor - o da DIRPF menor que o do inventário) está caracterizado ganho de capital e haverá a incidência do imposto de renda que deve ser pago pelo inventariante em nome (e CPF)do espólio.

O ganho de capital apurado pela diferença positiva entre o valor do bem herdado e o da venda deste pode (ou não) sofrer a incidência do imposto de renda. Para saber ao certo cada herdeiro deve observar as leis e verificar seu caso em particular.

Face a complexidade do assunto e os "complicadores" agora apontados por você, aconselho a leitura atenta das respostas dadas pela Receita Federal as perguntas acerca dos Ganhos de Capital

Alternativamente busque auxilio junto a um contador de sua confiança, pois a conversa entre ambos facilitará (e muito) a solução das questões.

Ainda assim se persistirem dúvidas torne a entrar em contato.

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Boa tarde!

Em 07 de outubro de 2008 minha mãe faleceu e deixou como bem um imóvel que foi adquirido em 20 de junho de 1977 por Cr$ 22.000,00 e sendo avaliado no RGI por Cr$ 35.000,00. Deixou como herdeiros meu irmão e eu, porém ela não era nossa dependente e nem declarava IRRF. Portanto em nenhum momento esse imóvel foi declarado.
Em novembro de 2011 começamos a fazer o inventário do imóvel que finalizou em junho de 2012 com a assinatura da escritura de inventário. Agora, está na iminência de recebermos o montante referente a venda desse imóvel.

Agora as dúvidas!

No momento que o imóvel veio para o nosso nome temos que apurar ganho de capital? Pois ele valia Cr$ 35.000,00 na aquisição em 1977 e foi transferido por R$ 37.889,14(cabendo 50% para cada parte) na escritura de inventário em 2012.
Referente a venda, cada um faz seu GCAP ou podemos fazer uma única apuração?
Meu imóvel é financiado pela CEF, usarei minha parte dessa venda para quitá-lo. Posso me favorecer da Lei 11.196/05? Meu irmão venderá o dele e também usará sua parte para adquirir outro imóvel. Ele também pode se favorecer da mesma lei?

Bom dia Damaniel

No caso apontado por você cada herdeiro deve utilizar o programa Ganhos de Capital para apurar o imposto de renda devido.

A utilização do dinheiro para quitação de imóvel já financiado não o isenta do imposto de renda apurado sobre o ganho de capital auferido na sua parte da herança.

Já a utilização do dinheiro para aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias contado da data da alienação enseja a isenção do imposto de renda.

Se persistirem dúvidas torne a entrar em contato.

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Saulo, bom dia!

Muito obrigado por esclarecer minha dúvida!

Agora, você pode me informar se no caso do meu irmão que venderá o imóvel que ele tem e somará ao montante auferido na herança para adquirir um novo imóvel residencial. Os 180 dias contado da data da alienação é a partir da venda do imóvel herdado ou do imóvel que ele tem?

Qual é o prazo que tenho para apurar o ganho de capital e pagar o DARF, já que recebi o valor da venda em 10/11/2012?

Muito obrigado pela atenção.

Bom dia Damaniel

Na mesma ordem aposta por você:

1 - A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.

No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação. ( Resposta dada pela Receita Federal a Pergunta 534 )

Vale dizer que a contagem do prazo inicia-se a partir da data daquilo que ocorreu primeiro, a do Formal de Partilha (herança) ou a da venda do imóvel (contrato).

2 - O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da apuração por meio de DARF com código da Receita 4600

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Olá Saulo Heusi!


Estou com um caso parecido com esse do nosso colega. Tenho uma tia que recebeu duas Glebas de terras (estranho que possui duas matriculas no cartorio e era feito somente um ITR com a area total). Portanto o meu tio falecido informava como total da terra um valor de R$ 30.000,00. Depois de 12 anos de partilha de inventário, saiu o ano passado com valor avaliado pela SEFAZ para calculo do ITC de R$ 700.000,00 e avaliação do cartorio de 195.000,00. Minhas duvidas são:

1) Posso informar a situação da data da partilha como R$ 30.000,00? Ou tenho que informar 700.000,00 ou 195.000,00???

2) Se minha tia desejar informar um valor mais alto como 195.000,00, ela não pode entrar na parte de isençao do Ganho de Capital? Pois bem unico (apesar de ser duas matriculas, é uma gleba de terra só)até 440.000 fica excluido de tributação correto?

Estamos finalizando um inventario extrajudicial e estou na dúvida em relação a tributação do ganho de capital na declaração final de espolio, coloco os dados abaixo:

Herdeiros/com quem ficará os bens, casamento pelo regime de comunhão universal de bens, 50% ja é do conjuge automaticamente.
75% conjuge
12.5% filho A
12.5% filho B

minhas dúvidas:

A) no caso do conjuge, em virtude do casamento que era regido pelo regime de comunhão universal de bens, 50% dos bens ja pertencia a este, então, estes 50% sofrerão algum tipo de tributação?

B) caso os 50% da pergunta A não sofram nenhum tipo de tribuição. Estes bens eram totalmente declarados no IRPF do falecido, como eles vão entrar na declaração do conjuge a partir de agora? declara o bem e um rendimento de igual valor em rendimento isento? ou como faz?

C) dentro dos bens que foram inventáriados, temos uma participação societária, onde o falecido detem uma participação que esta registrada na junta comercial e na receita federal, bem como em sua declaração de IRPF com 99.990 quotas a R$ 1,00 cada totalizando R$ 99.990,00, sendo que isso representa 99% do capital social da empresa, sendo o capital total de R$ 101.000,00. Ocorre que o inventario extrajudicial foi encerrado com o valor total da empresa avaliado em R$ 3.198.143,34 (laudo pericial). Então a titulo de informações finais, capital social da empresa R$ 101.000,00 que somados aos lucros acumulado e não distribuidos de R$ 2.101.556,78 fecham em um patrimonio liquido contabil do último exercicio encerrado e registrado (capital mais lucros acumulados) de R$ 2.202.556,78, te pergunto.

C1) igualmente a pergunta B, 50% desse total não sefrera tributação, em virtude do regime de casamento, por ja ser do conjuge. Correto?

C2) como se dara a tributação na transferencia, na declaração final de espolio. Como será apurado o custo de aquisição das quotas, para apurar o ganho de capital. exemplo 1: (+) valor de alienação 50% R$ 1.583.080,95 (-) custo pelo capital social registrado R$ 49.995,00 (=) ganho de capital R$ 1.533.085,95 exemplo 2: (+) valor de alienação 50% R$ 1.583.080,95 (-) custo pelo total do patrimonio liquido R$ 1.090.265,61 (=) ganho de capital R$ 492.815,34

Então, se apurarmos o ganho de capital pelo total do patrimonio liquido o ganho de capital será bem menor e consequentemente teremos um ganho muito grande. Mas gostaria de saber qual a forma correta de apurarmos o ganho de capital nesse caso?