A atividade imobiliária possui peculiaridades, dentre as quais tem destaque o reconhecimento das receitas e dos custos nas operações de venda. Tanto no aspecto contábil quanto no aspecto tributário, as pessoas jurídicas, ou a elas equiparadas, que se dedicam a loteamento, incorporação, construção para venda, aquisição para revenda de imóveis, bem como os serviços de construção, empreitada ou administração de obra, deverão observar as particularidades desse setor, as quais trataremos a seguir.
1 - Visão Tributária
Na legislação tributária, a regra geral para critério de reconhecimento de receita é o regime de competência. Na atividade imobiliária, porém, isto muda. As pessoas jurídicas que exploram as atividades imobiliárias consideram como receita bruta, por padrão, o montante efetivamente recebido, em relação às unidades imobiliárias
vendidas.
Enquadram-se aqui as atividades de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda e venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda. Cabe este tipo de reconhecimento, ainda, para empreitada ou fornecimento a preço determinado de bens ou serviços, contratado por pessoa jurídica de direito público, empresa sob seu controle, empresa pública, sociedade de economia mista ou sua subsidiária, quando o prazo destes contratos for superior a um ano.
Assim, na atividade imobiliária, tradicionalmente devemos considerar as receitas recebidas, deixando de ter a tributação vínculo direto com o auferimento das receitas, ou assinatura dos contratos de compra e venda. Não há margem, na legislação tributária vigente, para opção pelo regime de competência. Conforme redação do art. 30 da Lei nº 8.981/95, o reconhecimento “deve” ser pelo recebimento. Contudo, há casos em que o contribuinte deseja, mesmo sem previsão legal, adotar o reconhecimento pelo regime de competência. A despeito da imposição da Lei, a Instrução Normativa SRF nº 25/99
discorre sobre uma suposta opção do contribuinte pelo critério de caixa ou competência para o reconhecimento das receitas. Contudo, entendemos não ser devida, considerando a hierarquia entre a Lei e uma mera Instrução Normativa.
Para as atividades em geral no Lucro Presumido, a legislação tributária autoriza adotar tanto o regime de caixa quanto de competência como critério de reconhecimento das receitas para fins tributários. Assim, mesmo que não seja especificamente uma atividade imobiliária, o aluguel de imóveis próprios, que é bastante relacionado às atividades aqui descritas, pode ser tributado pelo regime de caixa ou regime de competência, conforme opção do contribuinte para a pessoa jurídica como um todo.
Fundamentação Legal: Lei nº 8.981/95, art. 30.
SOLUÇÃO DE DIVERGÊNCIA COSIT Nº 37, DE 05 DE DEZEMBRO DE 2013.
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ. LUCRO
PRESUMIDO. REGIME DE COMPETÊNCIA. RECEITAS DA ATIVIDADE DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MOMENTO DE RECONHECIMENTO.
EMENTA: A pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação do
imposto de renda com base no lucro presumido segundo o regime de competência,
reconhecerá a receita de venda de unidades imobiliárias no momento da efetivação do
contrato da operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa,
carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento
representativo de compromisso.
ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA - IRPJ. LUCRO
PRESUMIDO. REGIME DE CAIXA. RECEITAS DA ATIVIDADE DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MOMENTO DE RECONHECIMENTO.
EMENTA: A pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação do
imposto de renda com base no lucro presumido segundo o regime de caixa, reconhecerá
a receita de venda de unidades imobiliárias na medida do seu recebimento,
independentemente da conclusão ou entrega da unidade.
ASSUNTO: CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O LUCRO LÍQUIDO - CSLL. LUCRO
PRESUMIDO. REGIME DE COMPETÊNCIA. RECEITAS DA ATIVIDADE DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MOMENTO DE RECONHECIMENTO.
EMENTA: A pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação do
imposto de renda com base no lucro presumido segundo o regime de competência,
reconhecerá a receita de venda de unidades imobiliárias no momento da efetivação do
contrato da operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa,
carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento
representativo de compromisso.
ASSUNTO: CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O LUCRO LÍQUIDO - CSLL. LUCRO
PRESUMIDO. REGIME DE CAIXA. RECEITAS DA ATIVIDADE DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MOMENTO DE RECONHECIMENTO.
EMENTA: Na apuração da base de cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro
Líquido (CSLL), a pessoa jurídica incorporadora de imóveis, optante pela tributação
do imposto de renda com base no lucro presumido segundo o regime de caixa,
reconhecerá a receita de venda de unidades imobiliárias na medida do seu recebimento,
independentemente da conclusão ou entrega da unidade.
DISPOSITIVOS LEGAIS: arts. 27 a 29 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977; itens nº 2 e
nº 10 a 14 da Instrução Normativa SRF nº 84, de 1979 e alterações; art. 30 a 35 da Lei
nº 8.981, de 1995; art. 15 da Lei nº9.249, de 1995; art. 25 da Lei nº 9.430, de 1996;
arts. 13, 14, 17 e 18 Lei nº 9.718, de 1998; arts. 117, § 4º e 154 do Decreto nº 3.000, de
1999 (RIR/99); art. 20 da Medida Provisória nº 2158-35, de 2001; art.16 da Instrução
Normativa SRF nº 247, de 2002.
2 - Visão Contábil
Inicialmente, a principal diferença no reconhecimento fiscal e contábil se nota por não existir, em nenhuma hipótese, contabilidade por regime de caixa. Um dos princípios contábeis, inclusive, é o princípio da competência. Ainda que sua previsão expressa estivesse na Resolução CFC nº 750/93, com a redação atual dada pela Resolução CFC nº 1.282/10, atualmente revogada, ainda assim permeia as normas contábeis de forma implícita. De forma muito concisa e clara, o art. 9º da referida Resolução expõe que os eventos devem ser reconhecidos nos períodos a que se referem, independentemente do
recebimento ou do pagamento. Há ainda de se observar que este princípio pressupõe que o confronto entre receitas e despesas correlatas seja simultâneo. Podemos extrair as mesmas previsões da NBC TG 30, que aborda as Receitas.
Ao observar atividades como prestação de serviço, compra para revenda ou até mesmo a tradicional industrialização, o prazo curto, quase que imediato destas operações gera uma análise binária para reconhecimento da receita: ou a receita não foi auferida ou já foi totalmente auferida. Contudo, a construção civil tem na realização de seu objeto social a particularidade do prazo para realização da obra. Esta diferença faz com que a entidade deixe de pensar em extremos para aplicar o princípio da competência considerando gradações, que nada mais são que percentuais.
