DÚVIDA - ISENÇÃO GANHO DE CAPITAL X CONCEITO DE IMÓVEL RESIDENCIAL

Tenho uma dúvida que gostaria de orientação: Vendi imóvel residencial no ano de 2020, sendo que no preenchimento do GCAP foi auferido ganho de capital na venda. Na GCAP informei que usaria a totalidade do valor da alienação desse imóvel na aquisição de uma outro imóvel residencial em até 180 dias, conforme previsão legal.Agora em 2021, com 90 dias da alienação, adquiri um outro imóvel residencial utilizando o valor total da venda, com a construção totalmente regular na prefeitura, projetos aprovados (anos 80), alvará de construção, habite-se, IPTU pago inclusive sobre a área construída, certidão de construção expedida mas, a construção NÃO ESTÁ AVERBADA NA MATRÍCULA.A IN SRF N. 599/2005 da Receita Federal no Art. 2, Parágrafo 9° diz "§ 9º Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.". (grifo nosso)
No conceito de imóvel residencial a IN SRF N. 599/2005 da Receita não faz menção a AVERBAÇÃO, apenas as normas disciplinadoras  das edificações. As normas disciplinadoras da minha cidade (Código de Obras) não fazem menção alguma a averbação também. A pessoa ao qual adquiri o imóvel já declara no IRPF como casa a muitos anos.Minha dúvida é, para fins de isenção no ganho de capital na aquisição de outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias, posso desconsiderar a falta de averbação da construção, não havendo imposto a recolher, uma vez que a construção existe, e de forma regular, junto a prefeitura, preenchendo o requisito da isenção, sendo que irei declarar no IRPF 2022 o imóvel com todas as suas áreas construídas, respectivos alvarás, projetos aprovados, etc?

Bom Dia Durval.

Pelo que li sua história se enquadra perfeitamente na isenção no ganho de capital.

Isso fica claro ao ler a ementa da Solução de Consulta DISIT/SRRF01 nº 16, de 30 de junho de 2008:
“EMENTA: ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. A isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido por pessoa física que alienar imóvel residencial e, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do contrato, aplicar o produto da alienação na aquisição de imóvel residencial não se aplica quando a venda do imóvel que motivou a compra do outro foi efetivada em data posterior à nova aquisição.”

posso desconsiderar a falta de averbação da construção,? Pode, por que há indícios de boa fé na aquisição do segundo imóvel e documentos comprobatórios, eu entendi assim.

ótimo dia!

Olá, Telma
Muito obrigado pela sua resposta.