Construção de imóveis para locação

Um cliente constrói imóveis para posterior locação/venda. No caso da construção e posterior VENDA utilizamos o CNAE 4110700 (Incorporação de empreendimentos imobiliários) , certo?

E no caso de construção para locação?  Pode ser utilizado somente o CNAE 6810202?  Tributo somente quando ocorrer a locação? 

Os custos da obra podem ser classificadas como construção para investimento? 

Boa tarde! A empresa é do Simples Nacional?

Maria Paula Rahn, não, é do Lucro presumido 

Michele, bom dia. Entendi. No caso então o melhor seria esse mesmo 6810-1/02 – Aluguel de imóveis próprios. Todas atividades efetivamente desempenhadas devem ser corretamente descritas no contrato social ou no estatuto, além de serem enquadradas nos códigos CNAE perante o CNPJ, sob pena de futuros questionamentos sobre a carga tributária pelas autoridades fiscais. Isto é, a tributação ocorre somente quando houver locação (movimento). 

Referente aos custos de obras:
Construções em Andamento:
Nessa conta são classificados todos os gastos com materiais, mão-de-obra direta e indireta e outros gastos que a empresa incorrer na construção e instalação, até o momento em que os bens entram em operação, quando são reclassificados para as contas específicas do grupo Imobilizado em Operação.

Aqui vai um exemplo de uma construtora que contabilizo aqui no escritório:

Empresa tributada pelo Lucro Presumido constituída com o objeto social de compra, venda e locação de imóveis próprios, adquire/constrói um imóvel que precisa ser classificado.

SE O IMÓVEL FOR DESTINADO EXCLUSIVAMENTE PARA VENDA
Classificação: Ativo Circulante / Estoque
Tributação: Pela Receita Bruta (Presunção de IRPJ, CSLL,  PIS e COFINS)
Depreciação: Não se realiza

SE O IMÓVEL FOR DESTINADO A VENDA OU LOCAÇÃO
Classificação: Ativo Não Circulante / Investimentos
Tributação: Pelo Ganho de Capital
Depreciação: Não se realiza

Opção 3: SE O IMÓVEL FOR DESTINADO A LOCAÇÃO
Classificação: Ativo Não Circulante / Imobilizado
Tributação: Pelo Ganho de Capital
Depreciação: 4% ano ano.

Maria Paula Rahn, bom dia!

Certo, a empresa possui o CNAE 6810202 - Aluguel de imóveis próprios (o que entendo que ele constrói para locação está correto, pois podemos classificar os custos como você informou e na quando locar tributa a receita da locação) mas não entendi a questão de tributar pelo ganho de capital, não seria pelo valor do aluguel recebido? 

Possui também o CNAE 6810201 - Compra e venda de imóveis próprios, aqui entendo que é correto quando ocorrer a compra de um imóvel pronto e posteriormente vendê-lo. Tributando pelo valor da venda. 

Mas ainda fiquei em dúvida na questão de construir e depois vender, não seria uma incorporação? Ou por se tratar de imóvel próprio não é dessa forma? 

Bom dia. O imposto sobre aluguel recebido é calculado e pago mensalmente somente o valor total exceder R$ 1.903,98 e caso o pagador seja uma pessoa física. Se você recebe esse tipo de rendimento de pessoas jurídicas, deve preencher os valores recebidos apenas na declaração anual. Se o teto for menor que esse valor, a incorporadora tributa somente anualmente, lembrando que mesmo nessa situação, se existir outra fonte de renda como salário ou pró-labore, a renda dos aluguéis é somada às demais e pode sim tributar.

Os impostos serão pagos de acordo com a escolha do regime: competência ou caixa - se for competência, sempre que foi emitido um documento de venda, seja contrato ou escritura, os tributos deverão ser pagos no valor total declarado nestes documentos, mesmo que não tenham sido recebidos - Se for regime de caixa conforme os valores forem sendo recebidos, seja integral ou parcelado, serão recolhidos os respectivos tributos.
As empresas que só vendem à vista escolhem a opção regime de competência, quando se vende à prazo, a escolha é regime de caixa.

Michele, por fim, você pode ter duas atividades e receitas das duas atividades (construtora e incorporadora). Para o pagamento dos impostos deve-se segregar as receitas e depois de definidas podem ser somadas e pagas em uma única guia, para cada código.

Boa Explanação Maria,

Sobre os lançamentos, entrando nessa area da contabilidade ainda um pouco leigo parte de construção.