Ganho de Capital

Estou fazendo uma declaração de imposto de renda, mas a pessoa vendeu uma casa em 2022:
1) Em 2021, ele precisou mudar de cidade e comprou um apartamento pequeno por R$ 86.000,00 (R$ 46.000,00 está declarado como doação da filha, mas o imóvel está só no nome dele)
2) Em 2022, ele conseguiu vender a casa por R$160.000,00
4) Em 2022, ele devolveu os R$46.000,00 da filha

Queria saber se os R$ 46.000,00 podem ser abatidos do ganho de Capital.
Ou se há alguma outra isenção que ele possa usufruir, tendo em vista que na data da venda ele tinha os 2 imóveis.

gcap - 2 imóveis - não há isenção

venda do imóvel - 160.000,00 (-) custo de aquisição de 86.000,00*  - no gcap aparecerá o ganho de capital

*não importa de onde veio a condição para PAGAR este valor (recursos próprios, financiamentos, empréstimos de 3º, etc...)

boa tarde, favor informar .
uma pessoa vendeu um apto em 02/2020, apurou o GCapital não gerou Imposto a pagar.
1- em 02/2020 comprou outro apto financiado na CEF.
2- em 11/03/2022 vendeu este apto no valor de R$ 1.530.000,00, comissão de R$ 70.000,00.
no contrato consta que o saldo devedor R$ 569.839,60 na CEF, será quitado em boleto.
recebeu a diferença de R$ 890.160,40. 
minha dúvida:
no custo de aquisição que consta nos bens e direitos em 31/12/2021, poderá somar o valor da quitação na CEF ?
sendo a 2a alienação nos 5 anos, entendi que não há isenção de imposto.
quem puder ajudar, muito obrigado