Tributação na Venda de Imóveis

Boa tarde

Estou com uma dúvida em relação aos impostos que serão pagos na venda de imóveis, e peço a ajuda de vocês, pois a explicação que meu contador me deu foi confusa e desconfio que pode estar incorreta.

A situação é a seguinte:

Meus pais possuem uma empresa cujo objeto no contrato social é LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. A tributação é pelo lucro presumido, e o aluguel desses imóveis é única receita da empresa.

Agora, meus pais querem vender todos esses imóveis e fechar a empresa. Minhas dúvidas são:

- Esse tipo de empresa é considerada "administradora de bens próprios" ou o CNAE é diferente? Aliás, qual é a diferença entre os objetos "administração de imóveis próprios" e "locação de imóveis próprios"?

- Não existe a atividade VENDA de imóveis no contrato social, será que valeria a pena fazer uma alteração no contrato social para incluí-la antes de efeutar as vendas?

- Esses imóveis foram construídos pela própria empresa, antes de 1996. Qual é a legislação para a apuração do ganho de capital nesse caso?

- Como o capital social não foi integralizado com esses imóveis (e sim em dinheiro), e os imóveis foram construídos pela empresa depois, é possível "desintegralizar" transferindo-os para os sócios (pessoas físicas), na proporção das quotas de cada um?

- Se for possível fazer isso, é mais vantajoso vendê-los pela empresa (e pagando os impostos PJ respectivos) ou passá-los para os sócios e então vendê-los pagando os impostos de pessoa física?

Por favor, eu realmente estou precisando de ajuda nisso, pois apesar das pesquisas que fiz neste fórum, observei respostas para problemas semelhantes, mas nem tudo ficou claro.

Não há necessidade de explicações detalhadas, mas eu preciso pelo menos do caminho das pedras, depois eu me viro!

Boa noite Cristiane,

O grupo de Atividades Imobiliárias de Imóveis Próprios representado pela CNAE 6810-2 compreende (entre outras) a:

6810-2/01 - COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;
6810-2/01 - LOTEAMENTO E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS

e

6810-2/02 - ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS
6810-2/02 - ALUGUEL DE IMÓVEIS PRÓPRIOS; RESIDENCIAIS E NÃO-RESIDENCIAIS
6810-2/02 - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS;

Note que a compra, o loteamento e a venda de imóveis próprios fazem parte da CNAE 6820-2-01 não havendo o termo "administração" nem mesmo entre as atividades que esta subclasse compreende.

Já administração e a locação de imóveis próprios fazem parte da CNAE 6810-2/02 cuja compra e locação não estão elencadas entre as compreendidas nesta subclasse.

Vale dizer que se sua empresa tem a CNAE 6810-2/2 tem também a permissão para locar (e por consequência) a administrar seus próprios imóveis. Entretanto para que possa vendê-los é necessário que se inclua entre suas atividades as de CNAE 6810-2-01.

Se isto for feito, os imóveis destinados a venda devem ser segregados do Ativo Imobilizado e registrados contabilmente no Ativo Circulante como "Estoques de Imóveis". Neste caso, os impostos e contribuições a serem pagos serão calculados sobre o lucro da empresa como um todo e não sobre o lucro auferido na negociação propriamente dita de tais imóveis.

Eu explico; As empresas cuja atividade seja a do comércio (mesmo que de imóveis) pagarão impostos de conformidade com o tipo de tributação adotada (Lucro Presumido ou Lucro Real) . Desta forma não importa quanto ela ganhou na transação o que importa é o lucro que pode ser presumido (com base no percentual de presunção sobre as receitas) ou real (pelo confronto entre as receitas, custos e despesas)

Diferente do que ocorre com a venda de bens do Ativo Imobilizado cujo lucro é apurado pelo ganho de capital representado pela diferença positiva entre o custo do imóvel já diminuído da depreciação acumulada e o valor da venda. Sobre este ganho/lucro incidirão 24% de impostos (15% de IRPJ e 9% de CSLL) , independentemente do tipo de tributação adotado pela empresa (real ou presumido).

A transferência de tais imóveis para os sócios antes ou quando da dissolução da sociedade implicaria na necessidade da apuração do ganho de capital , portanto com ônus idêntico para empresa.

A tributação sobre os Ganhos de Capital auferidos pela Pessoa Fisica é de 15%. Transferí-los subavaliados com vistas a diminuir o ganho tributável da Pessoa Jurídica, significa repassar o ônus para a pessoa física que o terá subavaliado em sua DIRPF. Neste caso, considere também o risco de se ter a transferência tributada pelo fisco que pode entender a transação como distribuição disfarçada de lucros e arbitrar a tributação da empresa.

A meu ver, a alternativa menos onerosa ainda é a de promover alteração contratual na empresa com a inclusão da atividade de venda, transferir contabilmente tais imóveis para os estoques e negociá-los via Pessoa Jurídica (empresa).

Se esta empresa não tiver custos e despesas significantes, a opção pelo Lucro Presumido pode ser a mais vantajosa.

Ainda assim cabe à você que quer apenas o "caminho das pedras" a decisão que agora pode contar com mais esta opinião.

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Caríssimo Saulo.

A sua resposta foi perfeita!

Realmente englobou praticamento todos os fatores que incidirão na decisão de realizar por ganho de capital ou transferindo o bem para o grupo estoques.
Estou passando por essa situação e, no meu ver, acho interessante realizar a venda como estoque (tendo que realizar a alteração contratual) pelo lucro presumido.
Mas estou com uma dúvida: qual seria a presunção do lucro para esse tipo de atividade para o I.R. e C.S.L.? Seria respectivamente 8% e 32%?
Desde já, obrigado pela atenção.

Boa tarde Raul,

Exatamente!

Por oportuno, cabe lembrar que você não pode (não deve) tão simplesmente promover alteração contratual e transferir os imóveis para os estoques com vistas a beneficiar-se da menor tributação.

Você deve obediência ao Princípio Contábil da Continuidade que o obriga a respeitar um prazo de permanência mínimo para remeter um bem imóvel do Ativo Imobilizado para o Realizável Estoques e vice-versa, além de tirar-lhe a função primitiva, ou seja, não basta transferir contabilmente um Imóvel do Ativo Imobilizado para a Conta de Estoques, faz-se necessário também, suprimir sua função social. Vale dizer (por exemplo) que o imóvel assim transferido não poderá gerar mais rendimentos de aluguel.

A legislação tributária, em face de vários julgados no Conselho de Contribuintes e em Instâncias judiciárias federais, tem entendido haver fraude por parte do contribuinte que, para reduzir a incidência tributária, migra o imóvel objeto da operação de um lado para o outro, mediante simples lançamento contábil, sem as cautelas acima.

Portanto, cuidado com esta prática. Também não é salutar e nem caberia ter as duas atividades sociais (locação e venda) sem que os imóveis (elementos da atividade) estejam regularmente contabilizados na sociedade, em títulos e contas próprias segundo sua destinação, como mencionei acima

...

Cristiane, a propósito, segue link das minhas mensagens postadas a voce na oportunidade.

clique aqui

Att

Hugo.

Caríssimo Saulo,

acho que nesse caso não haverá problemas em relação ao princípio da continuidade, pois desde 1978 o imóvel foi utilizado para comercialização de revenda de combustíveis (posto de combustível, classificado no imobilizado), mas em 2003 fez-se necessário a realização de um aditivo do contrato social, deixando exclusivamente a atividade operacional de locação de bens próprios, para realização de arrendamento do posto. Istoé, o imóvel e os demais bens que fazem parte do posto, desde 2003 eram utilizados para realização de arrendamento. Agora, os sócios pensam em vender o posto, e, dessa forma, tenho o interesse de realizar a transferência dos bens que serão vendidos para a conta estoques.

OUTRA PERGUNTA. A empresa não realizava contabilidade desde 2000, e, dessa forma, terei que escriturá-la retroativamente. Pergunto: o imóvel e os bens que faziam parte da conta IMOBILIZADO até 2003 terão que ser transferidos ao grupo ESTOQUES, pois farão parte da atividade operacional da empresa (locação de imóveis próprios)?
Aguardo respostas.

Grato pela atenção.

Último Comentário-pergunta está reformulado.

Favor reanalisá-lo e, se possível, respondê-lo.

Grato!

Raul Ventura

Prezados Senhores eu veriviquei que de acordo com a CGSN 77/2010 o Cnae 68102/01 pode ser optante do SIMPLES NACIONAL isso faz com que as empresas que comercializem imóveis proprios possam pagar um imposto bem menor sendo de 4 a 12% +/-. A questão é estou abrindo uma empresa para trabalhar imóveis que possuimos que vieram através de herança, para isso estaremos abrindo uma empresa onde os herdeiros são os sócios e a partir dela venderemos os imóveis que são na maioria terrenos. Minha dúvida então devo passar esses imóveis diretamente para o Ativo Imobilizado e registrados contabilmente no Ativo Circulante como "Estoques de Imóveis"?! Como faço essa transação legalmente falando? Cada um dos sócios Integraliza a parte que lhe cabe como integralização de capital?

Obrigada pela atenção desde já.
Regina

Outra dúvida, como devo colocar esses Imóveis na Empresa? Como Mercadoria? Vamos ter que fazer uma escritura de compra desses imóveis pela empresa? (Não vamos ter $$ para isso ) ou a única saída é colocar como integralização de Capital com bem imóvel? e depois podemos passar para o Estoque? Nossa estou queimando minha cabeça estidando esse caso!
obrigada

Boa noite Regina,

Exatamente!

Os herdeiros (todos os que se interessarem) devem constituir uma empresa com esta finalidade e CNAE 6810-2/01 "Compra e venda de terrenos próprios"

Cada um pode integralizar a parte que lhe cabe no Capital Social com a entrega de imóveis destinados à venda, que devem ser registrados contabilmente a débito da conta "Estoques" e a crédito da conta "Capital Social Integralizado".

Pelo menos uma parte do Capital Social deve ser integralizada em moeda corrente do país. Cabe lembrar que o percentual de participação de cada sócio no Capital Social deve ser proporcional a parte que contribuiu com imóveis próprios, pois a distribuição de lucros (após apurado contabilmente) dar-se-á - salvo disposição contratual contrária - nos mesmos percentuais constantes do Contrato Social.

Notas
- Cada sócio deverá escriturar em Cartório o imóvel que representa sua participação no Capital Social da empresa, em nome desta.

- Se o imóvel for passado para Pessoa Jurídica por valor superiores aos que constam da DIRPF dos sócios, deve ser apurado o ganho de capital (na pessoa fisica) e se for o caso, pago o Imposto de Renda.

- Para saber de detalhes sobre a constituição da empresa formule seus questionamentos na sala Registro de Empresas

Cabe lembrar que uma vez constantes dos estoques da empresa, os imóveis pertencem a ela (pessoa jurídica) não tendo seu antigo dono poderes para decidir sozinho sobre a alienação e destinação do resultado apurado em cada negociação. Vale dizer que o Contrato Social deve ser muito bem elaborado com vistas a evitar transtornos e desavenças futuras.

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muito Obrigada pelo esclarecimento.
Regina

Boa Tarde!

Venho acompanhando o forum a algum tempo e estou postando minha primeira pergunta.
Desde já cumprimento a todos.

Ref. o caso da Cristiane.

Resumindo então,considerando uma empresa optante pelo lucro presumido, com a atividade de 6810-2/03 - LOTEAMENTO E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS.

IRPJ - Presunção de 8% e alíquota de 15%
CSLL - Presunção de 32% e alíquota de 9%
PIS - alíquota de 0,65%
COFINS - alíquota de 3%

Existe algum tipo de tributação a mais?
Há o que se falar em tributação de ICMS?

Grato,
Felipe Paes

Caros Saulo Heusi e demais,
desculpem a absoluta qualidade de leigo no assunto, mas uma dúvida prática me assola. Minha esposa, arquiteta, pretende constituir uma empresa (micro ou empreendedor individual) que atuará na compra de imóveis, reformas e pequenas obras e comercialização dos mesmos. É possível aderir ao SIMPLES? Eu imaginava que não, mas um contador lhe informou algo tipo 'se a compra e venda for por escritura, tudo bem, se fosse por nota fiscal, não poderia'. Alguém pode me ajudar?

Caro Saulo,

Em sua mensagem datada de 14 de Setembro de 2010 você menciona sobre julgados do Conselho de Contribuintes (atual CARF) e instâncias judiciais que entenderam que a transferência do imóvel do ativo imobilizado para estoque, com fins de redução da carga tributária, foram tidas como fraude.

Agradeço se puder indicar algumas destas decisões visto que tive dificuldade em encontrá-las.

Obrigado,
Antenor

Prezados,

Estou em vias de proceder à constituição de uma sociedade tendo em vista a alocação de capitais estrangeiros para aquisição e venda de imóveis (atividade 6810-2/01).

Tendo por pressuposto vir a adotar o regime de lucro presumido, fica-me no entanto a dúvida relativamente à aplicação do adicional a que alude o art.º542 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999.

Imaginando-se um cenário de compra de um imóvel por R$2.000.000 e subsequente venda de frações futuras com apuração global de R$3.000.000 ao fim de 18 meses, o IRPJ a pagar seria apenas de 15% sobre 8% dos R$3.000.000, uma vez que esse valor é R$240.000?

Isto é, o adicional de 10% só seria pago se 8% da base de cálculo excedesse R$360.000 (R$20.000 x 18 meses)?

Se as vendas forem efetuadas em 8 meses, sendo o valor de cálculo do adicional de R$160.000, sobre que valor incide a taxa de 10%? Sobre R$80.000, que é o valor em que os R$240.000 auferidos excedem os R$20.000 x 8meses?

Atentamente,
Eusébio

Boa tarde a todos do Fórum

Quem puder me ajudar POR FAVOR

Preciso saber o seguinte: Tem uma empresa cujo o seu capital é composto uma parte em moeda corrente e outra em IMÓVEIS, esses imóveis estão sendo VENDIDOS, minha dúvida é quais os impostos devidos sobre a venda desses imóveis? pago os impostos só sobre o ganho de capital? Outra dívida como devo proceder na contabilização dessas vendas.

Um abraço

Olá a todos os caros colegas, estou com um duvida sobre um empresa qued seu capital social é de 50.000,00. só que essa empresa foi vendida por 1.100.000,00 reais, sendo que na declaração de IR do sócio é declarado todo ano a participação dele que é de 50% ou seja 25.000,00, mais os lotes onde funcionam a empresa no valor de R$ 4.000,00, sendo que nao era averbada, ´so que com a venda foi feita a averbação no valor de 600.000,00 o valor do imovel.
minha duvida é como proceder nesse caso na questão da declaração de IR do sócio 2011/2012?

Boa noite Jaider,

Os impostos que devem ser calculados e pagos são os incidentes sobre o ganho de capital ou seja IRPJ (15%) e CSLL (9%) se esta empresa for tributada pelo Lucro Presumido ou Lucro Real. Se tributada pelo Simples Nacional a tributação reduz-se a 15% de IRPJ.

Para saber sobre a contabilização propriamente dita, repita seu questionamento na sala "Contabilidade em Geral"

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Boa noite Reginaldo

Se as quotas de capital que cabiam a este sócio eram no valor de R$ 25.000,00 e foram vendidas por R$ 550.000,00 (50% de 1.100.000,00) a diferença deve ser oferecida a tributação por tratar-se de ganho de capital.

Se os lotes (terrenos) estavam na DIRPF do sócio por pertencerem a ele a não a empresa a diferença também deve ser tributada nos moldes do ganho de capital. Você não deixou claro a quem pertenciam os lotes, por isto admiti a venda separada cabengo a apuração do ganho apenas a este sócio.

Se persistirem dúvidas, torne a entrar em contato.

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Boa tarde Saulo obrigado pela orientação, os lotes estão em nome de um sócio só, e ele averbou a contrução no lote, é foi avaliado no valor de 600.000,00, dai ele vendeu o imovel por esse valor, dai agora ele vai pagar ganho de capital no valor de 15% sobre os 596.000,00?

Obrigado SAULO pelo esclarecimento

Saulo,

Me tire uma dúvida, tenho uma empresa que constrei os imóveis que vende e o antigo contador apura sobre o valor total da venda, ou seja, aplica a presunção de 8% em cima da venda.

Eemplo:
Venda = R$ 100.000,00
Impostos = 5,93%
Valor = 5.930,00

mas meu cliente gastou cerca de R$ 50.000,00 para construir esse empreendimento, o correto não seria pagar os tributos sobre o restante, ou seja, os outros 50.000,00 mil?

Abraços

Boa noite Franklin,

Acabo de responder a questionamento idêntico postado em duplicidade por você em outro tópico.

Leia a resposta aqui

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Saulo, muito boa tarde antes de tudo.
Tenhos algumas duvidas com respeito as perguntas da Regina Celia e do Jaider. A empresa cujo CNAE seja 6810-2/01 compra e venda de imoveis proprios nao esta impedido de ser Simples ? Persiste ainda uma dúvida. No caso do imovel que foi conferido à sociedade a título de integralizacao de capital e contabilizado no Ativo Circulante, sendo vendido, o que cabe de tributacao nesta venda ?

* Ganho de capital ? % ?
* Tritutacao atraves de um dos anexos da LC 123/06

Ou pago os impostos normais do Simples mais o ganho de capital ?

Agradeço antecipadamente !

Junior

Bom dia Junior

6810-2/01 - Compra e venda de imóveis próprios
Atividade Permitida - O CNAE 6810-2/01 não está incluso nos Anexos VI e VII §§ 1º e 2º do Art. 8º da Resolução CGSN nº 94 de 2011

A atividade acima poderá segregar a receita pelo Anexo I

Observação: Vigência a partir de 01/12/2010 (Resolução CGSN nº 77/2010)

Fonte: LC 123/2006 com alterações das LC 127/2007, LC 128/2008, e LC 139/2011. Resolução CGSN nº 51/2008, Resolução CGSN nº 94/2011 e CONCLA/IBGE Tabela de CNAES (Fonte: Ferramentas - Simples Nacional)

- Ao contabilizar o imóvel no Ativo Circulante a empresa deixa clara a intenção de vendê-lo. Nestes termos não deve ser calculado o ganho de capital pois trata-se da venda de estoques.

A tributação dar-se-á de conformidade com os preceitas da Lei 123/2006.

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Pessoal, boa tarde! Estou com uma dúvida e não sei o que fazer! Tenho um terreno em nome da minha empresa (lucro presumido com atividade de compra, venda, administração e locação de imóveis) escriturado em 200.000,00, estou com uma proposta de ser feito uma construção neste terreno de 1.000.000,00 (não sei se pode ser chamado de arrendamento) e receber aluguel de 10.000,00/mês durante 10 anos. Depois dos 10 anos a construção passará a ser da minha empresa, como devo fazer? Recolher os impostos com base no Lucro Presumido ou ganho de capital sobre a diferença?

1.000.000,00 - 200.000,00 = 800.000,00 x 15% = 120.000,00
Já sobre o aluguel como a atividade da empresa é compra, venda, administração e locação de imóveis irei apurar os impostos normalmente no Lucro Presumido:
IR: 32% x 15%
CSLL: 32% x 9%
PIS: 0,65%
COFINS: 3,00%

Procede? Devo fazer os cálculos desta forma? Realmente preciso pagar o ganho de capital sobre a diferença do Terreno e Benfeitorias que a empresa irá fazer? Pois é a empresa construtora que irá usufruir do imóvel durante 10 anos.

Agradeço e muito a atenção de vocês! Por favor ajudem!

bom dia,

a empresa tem um terreno adquirido em 2001 por 60.000,00 e esta vendendo agora por 100.000,00, posso valorizar este terreno no imobilizado pelo valor de mercado ?

e qual a % de imposto que pagarei na venda deste terreno.

a empresa e optante pelo lucro real e sua atividade nao é compra e venda de imovel e sim distribuidora de produtos veterinarios.

at.

Prezado Saulo,
No início desse debate você menciona "Você deve obediência ao Princípio Contábil da Continuidade que o obriga a respeitar um prazo de permanência mínimo para remeter um bem imóvel do Ativo Imobilizado para o Realizável Estoques e vice-versa".
Qual seria o prazo mínimo de permanência?
Grata!

Boa tarde Samira

O fisco tem autuado sumariamente empresas que promovem a transferência de bens do imobilizado para os estoques seguida da alienação destes.

Isto porque (repito) tem entendido haver fraude por parte do contribuinte que, para reduzir a incidência tributária, migra o imóvel objeto da operação de uma conta para a outra mediante simples registro contábil, sem observar o prazo mínimo de doze meses após suprimir sua função social.

...

Caros, bom dia.

A princípio, SMJ, não vejo onde possa ser considerada fraudulenta uma transferência entre Ativo Imobilizado e Estoques, veja:

Um imóvel pode ter por objetivo a locação visto que em determinado momento a locação do mesmo é mais rentável.

A empresa possui o Know-how tanto de locação quanto de venda, e a partir do momento que não é mais interessante a locação, a venda pode ser efetuada, como a empresa possui o Know-how de venda, nada mais justo que a transferência deste item para o estoque para que o “departamento de vendas” consiga vendê-lo.

Se a empresa possui os dois objetivo (locação e venda), a legislação, em nenhum momento, impede esta transferência.

A corroborar com tal entendimento, temos a seguinte solução deconsulta.

SOLUÇÃO DE CONSULTA SRF 10ª RF Nº 139, DE 29 DE AGOSTO DE
2006, DOU 28.09.2006
ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica - IRPJ
EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. BENS PASSÍVEIS DE INTEGRAR O
ATIVO CIRCULANTE E O ATIVO IMOBILIZADO. TRANSFERÊNCIA DE
CONTAS. A empresa optante pelo lucro presumido que
comercializa bens suscetíveis de serem contabilizados tanto no
ativo permanente como na conta estoques, em virtude de suas
atividades desenvolvidas constarem, em ambos os casos, de seu
objeto social, pode transferir da primeira conta para segunda o
respectivo bem a ser destinado para futura comercialização sem a
necessidade de apurar o correspondente ganho de capital,
contanto que seja adotado um conjunto de procedimentos
sistematizados, baseados nas normas e padrões de contabilidade
geralmente aceitos.

Espero de alguma forma ter contribuído ao tema proposto.

Att.

Fernando