IRPF - Venda de imóvel

Olá!
Tenho um cliente de IR que tem os direitos de um imóvel. Esse imóvel ainda esta em construção e não tem escritura no nome dele, somente um contrato com a construtora.
Ano passado ele comprou uma casa e esse ano esta vendendo.
O valor é abaixo dos R$ 440.000,00 e não teve venda similar nos últimos 5 anos.
Pela venda dessa casa, ele irá precisar pagar o ganho de capital, sendo que o outro imóvel não tem escritura no nome dele?
Obrigada! 

Veja , a isenção pelo valor é para quem tem um único imóvel.
Se ele comprou outro por contrato particular, este imóvel deveria estar na dirpf dele pelos valores já pagos em 2023.(vc não disse quando ele contratou)
Veja se ele se enquadra na venda para compra de outro imóvel residencial.

Oi Salvador,

Os valores pagos de 2021 a 2023 constam na declaração do IRPF. Porém, esse imóvel ainda esta em construção, então ele tem somente um contrato com a construtora.
Essa casa que ele irá vender, o valor não será para aquisição de um novo bem.
Teria que pagar o ganho de capital?

O contrato particular e as parcelas pagas e declaradas, são provas de aquisição do imóvel.
Por isso vc só pode usar a opção de compra de outro imóvel.
Vc pode aplicar a isenção sobre as parcelas que vieram a ser pagas em até 180 dias da venda.
Veja a in 2070/2022.