Ganho de Capital

Tenho um cliente que nunca declarou imposto de renda mais esse ano ele comprou um imóvel rural com benfeitorias casa, curral, cultura (seringueira), mais o negocio foi feito  da seguinte forma, ele  deu uma casa e voltou o restante em dinheiro, minha duvida é sobre a casa pois tenho que calcular o ganho de capital, a casa ela foi adquirida como terreno em 1997 e em 1998 foi construída e averbada em cartório, queria saber se posso pegar pra declarar o valor dela, o valor que consta no iptu 2025, pois o cliente não tem as notas e os comprovante do gasto de construção, e tambem queria saber como essa casa foi dada como pagamento do imóvel rural se enquadraria na isenção de imóvel aquisição de imóvel residencial?

Bom dia, Marcio!

Se não é possível comprovar os custos das benfeitorias, eu acredito que não será muito interessante fazer essa adição. A lógica do IPTU pode considerar que houve valoração de uma casa, sem que um centavo tenha sido gasto em reformas (como quando se valoriza o bairro, por exemplo), e talvez a receita não aceite a justificativa de que o aumento no valor do imóvel se deu por reforma, e não vai considerar que houveram esses custos, e vão querer que o ganho de capital seja calculado de forma integral.