Ganho de capital em venda de ativo fixo

Bom dia, estou com uma dúvida

Uma empresa, holding administrativa de bens próprios e participação societária, tem como receita apenas a receita de locação de seus imóveis que foram integralizados em seu capital social.

Hoje ela quer vender um imóvel e aí está a minha grande dúvida, Como devo calcular o imposto e quais impostos incidem sobre essa venda???

Forma de tributação: Lucro Presumido
Custo de aquisição lançado no ativo fixo R$ 400.000,00
Valor da venda R$ 3.300.000,00

Calculo sobre o ganho de capital de R$ 2.900.000,00 a base de 32% do Lucro Presumido e sobre essa base o IRPJ (15%) e CSL (9%) e AIR(%) ??

Calculo Pis e Cofins sobre os R$ 3.300.000,00 ou esta isenta do recolhimento por estar no ativo fixo?

Alguém por gentileza poderia me ajudar??

Obrigada

Oi Cristiane Landin, boa tarde...

Bem, como sendo uma constância o recebimento de alugueis pela locação do imobilizado, entendo que deveria ter incluído essa atividade nos objetivos da sociedade.

Porque sendo atividade fim da empresa, pagaria-se o PIS e COFINS, mas haveria economia no pagamento do IRPJ e CSSL no caso de venda dos imóveis, conforme exponho abaixo.

Essa pequena introdução foi só no sentido de demonstrar que a omissão acima citada, mesmo que involuntária, tende a mascarar as atividades da entidade, trazendo prejuízos para empresa, que na venda do imobilizado, pagará mais IRPJ e CSLL.

E partindo para a sua pergunta propriamente dita:

Não. Voce só se beneficiaria da redução do IRPJ e CSLL se aluguel de salas fosse objeto da empresa.

Deverá aplicar automaticamente 15% e 9% respectivamente sobre o ganho de capital, sem se esquecer do AIR.

Lembro (prá deixar bem ratificado) que o seu raciocínio acima estaria correto se os alugueis dos imóveis constassem como atividade social da empresa.

E sobre o ganho de capital, nos moldes por voce expostos, não há incidência nem do PIS nem do COFINS.

Caso não concorde com algum ponto de vista da minha parte, favor retornar.



Att

Hugo.

Hugo, bom dia

Primeiro, obrigada pela sua orientação.

A Atividade de administração de bens próprios, por si já não configura a locação e venda de seus imóveis??

Porque se vc me falar que não, eu estou com diversas empresas nesta mesma situação e todas indevidas.

E Com relação aos impostos, então se eu não entendi errado, eu pagaria 15% e 9% direto sobre os R$ 2.900.000,00, nossa bem alto.

Porque neste caso não aplica sobre a base de 32%?

Att

Cristiane

Cristiane Lantin,
boa tarde.

O seu entendimento diante do que expus está correto.

Entendo que para gozar desse benefício, a empresa deveria alocar a aquisição dos imóveis em estoque (AC), e não em imobilizado (ANC), como creio que assim tenha ocorrido, bem como tivesse como objeto social a venda de imóveis.

Do contrário, entendo tratar-se de uma receita não operacional, assim definida no § 1º do artigo 511 do RIR. (Decr 3000 de 23/03/99):

§ 1º Consideram-se não operacionais os resultados decorrentes da alienação de bens ou direitos do ativo permanente.

Por esses motivos é que entendo não poder usufruir da BC de 32%, ou seja, o ganho de capital seria a própria base de cálculo, cfe exposto na minha primeira mensagem.

Cristiane, apenas uma pequena retificação na minha primeira mensagem: quando escreví que a locação de salas deveria constar no objeto social da empresa, entenda como venda de imóveis, que é o caso tratado em tela.

Qualquer esclarecimento complementar que puder prestar para dirimir eventual entendimento errado por mim interpretado, fique a vontade para retornar.

Att

Hugo.

Cristiane, veja como são as coincidências da vida.

Ao postar a mensagem prá voce, vi um link respondido pelo Saulo sobre o mesmo assunto, (e coincidentemente, para uma homônima sua) que vêm ratificar minhas exposições.

Vale a pena acessar: Tributação venda de imóveis

Att

Hugo.

Boa tarde Cristiane,

Em principio a Holding é constituída com vistas a exploração de atividades imobiliárias assim entendida a administração de imóveis próprios, gestão de bens incluindo a locação, bem como a compra e venda de imóveis, podendo ainda ser sócia ou acionista de outras sociedades.

Pode-se dizer que o princípio básico é o de buscar economia tributária e a facilitação do controle de seus ativos quando da sucessão dos principais titulares (pessoas físicas) do capital social desta modalidade de sociedade,

Como a maioria das sociedades imobiliárias, a Holding tem por objeto social a exploração das atividades de locação e venda de imóveis, cujos aspectos tributários são adequados a uma ou outra atividade exercida. Pela legislação vigente para aplicação da tributação adequada não basta a prática de atividades sem a identificação de seus elementos, ou seja, você não pode locar imóveis destinados à venda (Estoque de Imóveis) ou vender aqueles destinados às instalações e uso da empresa (Bens do Ativo Imobilizado) com vistas apenas ao benefício da menor tributação.

Em termos gerais não poderá haver exploração das atividades se não estiverem estritamente atreladas às identificações e a correta classificação na contabilidade da empresa. Se explorada indistintamente, desfigura-se incidência tributária e o fisco e passa a tratá-la como tributação incidente sobre atividades não operacionais, o que onera de sobremaneira a carga tributária.

Hoje, tanto a legislação comercial como a tributária estabelecem claramente que os bens imóveis se destinados ao uso próprio, locação e/ou arrendamento devem ser classificados no Ativo Imobilizado, e nos Estoques se destinados à comercialização.

Considerando o acima exposto, para a correta aplicação da tributação, você deve ter em conta o objeto social da empresa e a classificação contábil do imóvel em questão. Se o imóvel vendido fizer parte do Imobilizado da empresa, a tributação recairá sobre o ganho de capital, assim entendido o resultado positivo da diferença entre o custo contábil já diminuído da depreciação acumulada até a data da alienação e do valor desta. Se fizer parte dos Estoques, a tributação recairá sobre a presunção das receitas (Lucro Presumido) ou sobre o lucro real propriamente dito assim entendido o contábil ajustado pelas adições, exclusões e compensações (se tributada pelo Lucro Real).

Cabe lembrar que você não pode (não deve) transferir o bem imóvel do Imobilizado para o Estoque com vistas unicamente a beneficiar-se da menor tributação sem cumprir o tempo mínimo de permanência no Imobilizado previsto em lei, e sem cessar outras destinações que lhes foram conferidas.

...

Boa tarde Hugo

Desta feita o pedido de desculpas cabe à mim que não notei que você já tinha respondido ao questionamento da Cristiane.

Certamente enquanto catamilhografei minha resposta você (bem mais rápido que eu) postou a sua.

Na melhor das hipóteses ganha a Cristiane que conta agora com dois pareceres. Na pior, contribuimos para a desnecessária sobrecarga do Banco de Dados do Forum.

...

Caro Saulo, boa tarde.

Feliz por também postar o seu ponto de vista, onde resumindo pelo penúltimo parágrafo da sua mensagem, nossos pareceres coincidiram.

E como voce relata, a Cristiane ganha com esses dois pareceres para assimilar o seu próprio ponto de vista acerca do assunto.

Abração, Saulo.

Att

Hugo.

Bom dia!!

Tenho um caso de um cliente idêntico ao da Cristiane e gostaria de saber qual o tempo mínimo de permanência no Imobilizado previsto em lei e a base legal.
Muito obrigada!!

Pesquisando sobre “Holding” familiar, deparei com a dúvida da Cristiane Lantin, quando ela pergunta:
P) Calculo sobre o ganho de capital de R$ 2.900.000,00 a base de 32% do Lucro Presumido e sobre essa base o IRPJ (15%) e CSL (9%) e AIR(%) ??
A resposta postada no fórum foi esta:
R) Entendo que para gozar desse benefício, a empresa deveria alocar a aquisição dos imóveis em estoque (AC), e não em imobilizado (ANC), como creio que assim tenha ocorrido, bem como tivesse como objeto social a venda de imóveis.
Concordo plenamente com a resposta, quanto à classificação dos imóveis no (AC), porém, fiquei com dúvida quanto a tributação.
Explicando: Por se tratar de uma “holding” mista (Locação e venda de imóveis próprios) no caso da venda do imóvel em estoque, o correto da tributação não deveria ser conforme abaixo:
Imóveis no Realizável (AC) - em estoque:
Atividade: COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS PRÓPRIOS
Tributo Base de cálculo Alíquota Tributação Final
IRPJ 8% s/ faturamento 15% 1,20%
CSL 12% s/ faturamento 9% 1,08%
PIS 100% s/ faturamento 0,65% 0,65%
COFINS 100% s/ faturamento 3,00% 3,00%

Por ser a primeira vez que participo deste fórum, aproveito a oportunidade de parabenizar seus idealizadores.
ATT.
Claudinei

Caros Amigos e Colegas;
Eu concordo com o Claudinei. acredito que, quando a atividade da empresa (objeto social) contiver a atividade exploração imobiliária e o imóvel estiver em estoque a carga será de 5,93% sobre a receita.
Agora tenho dúvida quando se trata de empresa tributada pelo lucro presumido cuja atividade social é outra como por exemplo comércio e indústria de confecçoes.
Qual a carga? por acaso é 24% sobre a receita (15% de IRPJ e 9% de CSLL) considerada a depreciação e valor de aquisição e valor de venda? ou é aplicado de forma diretamente sobre a receita não operacional?

Bom dia Pablo,

No caso citado por você trata-se de simples venda de bens do Ativo Imobilizado,

portanto a tributação será de 15% e 9% de IRPJ e CSLL respectivamente, se tributada pelo Lucro Presumido ou Real e de 15% de IRPJ se pelo Simples Nacional.

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Prezado Saulo;

A alíquota será aplicada diretamente ao recebimento ou deve-se fazer as depreciações e ganho de capital?

Boa tarde Pablo,

Os impostos incidem sobre o ganho de capital assim entendido a diferença positiva entre o custo de aquisição do bem já diminuído da depreciação acumulada até a data da venda e o valor desta.

Nota
Voce considerar a depreciação acumulada mesmo que a empresa não a tenha reconhecido contábilmente, ou seja, para o cálculo do ganho de capital a depreciação deve ser considerada mesmo que não praticada.

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