Ganho de capital - Venda PJ - Despesa

Prezados colegas, boa noite.

Tenho um caso que ainda me resta após algumas pesquisas aqui no fórum como também no site da Receita.

Ganho de capital na venda de imóvel de uma pessoa juridica para outra pessoa juridica.

O objeto social no contrato e no CNPJ da vendedora é: Alugueis de imoveis próprios, e outros alugueis, mas não é imobiliária para estocar imoveis, ela comprou o imovel há algum tempo e depois vendeu para outra PJ.

A dúvida é como calcular o IRPJ e CSLL, e se haverá incidência de PIS/Cofins.

Dados:

Valor de custo do imóvel (terreno): 350.000,00 (2000)

Valor de venda do imóvel (terreno): 2.000.000,00 (2011)

Dos 2.000.000,00 foi deduzido 100.000,00 do corretor, e 60.000,00 de IPTU do local.

O valor da base de calculo seria qual: 2.000.000,00 ou 1.840.000,00?

Como seria o calculo do IRPJ/CSLL/COFINS/PIS sobre esta operação, já que a vendedora é tributada pelo lucro presumido, e a operação aconteceu em 05/2011.

Obrigado antecipado por quem matar essa minha dúvida.

Vanderlan

Boa noite Vanderlan,

A base da cálculo para apuração do ganho de capital é a diferença positiva do custo contábil assim entendido o de aquisição já diminuido da depreciação acumulada até a data da venda e o valor desta.

Vale dizer que os valores do IPTU e o pago ao corretor devem ser tratados como despesas que na realidade são.

Sobre este ganho incidirão apenas o IRPJ e a CSLL as alíquotas de 15 e 9% respectivamente.

...

Prezado Saulo Heusi, surgiu outra dúvida.

Sabendo que tenho que aplicar diretamente as aliquotas sobre o valor de venda menos o custo, o que devo fazer com o PIS/Cofins?

Haverá tributação de PIS e Cofins sobre esta operação? Sobre o valor do ganho, ou o de venda normal?

Obrigado.

Vandelran

Bom dia Vanderlan,

Não há previsão para incidência do PIS e da COFINS sobre o ganho de capital.

Incidem o IRPJ e a CSLL (nas alíquotas indicadas acima) sobre o ganho de capital apurado por pessoas juridicas tributadas pelo Lucro Presumido e Real e apenas o IRPJ (mesma alíquota) no apurado por empresas tributadas pelo Simples Nacional.

...

Prezado Saulo Heusi, lá eu de novo com minhas dúvidas.

O recolhimento dos impostos sobre o ganho serão recolhidos na mesma guia em que se apura o faturamento?

Código: 2089 e 2372? Ou terá código especifico?

Os valores por exemplo que eu gastei desde a compra, tipo tijolo, cimento, mão-de-obra, e outros serviços tipo: terraplenagem e etc, para manter o imovel que agregaram valor ao terreno, posso abater para apurar o ganho de capital?

Vanderlan

Boa noite Vanderlan,

Tratando-se de pessoa jurídica tributada com base de Lucro Presumido, o ganho de capital será adicionado ao valor lucro presumido e à base de cálculo da CSLL determinado sobre a receita bruta da empresa, ou seja, equivale dizer que o ganho de capital será tributado de forma direta, em 15% pelo IRPJ e 9% pela CSLL (Artigos. 36º e 56º da IN SRF 93/1997.)

Vale dizer que os códigos da receita à serem apostos nos DARFs são os mesmos usados para o recolhimento normal do IRPJ (2089) e a CSLL (2372).

Se tais valores foram contabilizados como parte integrante deste imóvel na mesma conta do Imobilizado, agregam (sim) o custo contábil do mesmo.

...

Olá, Saulo.
Meu prezado é coisa que não acaba mais.

Dentro da atividade social da empresa Saulo, a empresa está com um dos CNAEs 68.10-2/01 - Compra e venda de imóveis próprios. E hoje vendo o balancete, do período e vendo a última declaração, constatei:
A empresa tem objetivos inerentes a imobiliária, tais como compra e venda de imoveis, locacao de imoveis proprios, mas não constroi nada. Apenas para manter apresentável os terrenos, paga-se terraplenagem, cimento para pequenos acertos de terreno, tijolos para murar, entre outros.

E no balancete, o mesmo terreno de minha dúvida, está clasificada no ativo circulante como estoque de terrenos. E a última DIPJ é tributada pelo Lucro Presumido.

O conceito de ganho de capital muda, ou devemos tratar como receita operacional, e tributar de acordo com as aliquotas de Cofins (3%) Pis (0,65%), IRPJ (8% x 15% se 8% for maior de 60.000 no trimestre 10% x excedente) CSLL (12% x 9%).

Seria isso?

Me desculpe, pelo embaralho, mas é que o interessado compareceu aqui sem nenhum documento, e só hoje, apareceu com estas informaçoes.

Um forte abraço!

Vanderlan

Boa noite Vanderlan,

Se os imóveis em questão fazem parte do "Estoque de Imóveis destinados a venda" não cabe a apuração de ganhos do capital, pois trata-se apenas de comercialização de coisas existentes no estoque.

No caso de empresa que entre as atividades cuja exploração é permitida no Contrato Social, consta a compra e venda de imóveis, é natural que os imóveis destinados à venda que existem nos estoque seja a "coisa à ser comercializada".

Nestes termos a tributação incide sobre a receita da venda e não sobre o ganho de capital.

...

Obrigado, por sua atenção dispensada.

Bom dia ...

lendo as explicações acima, conclui que uma cooperativa de habitação tributada pelo lucro real tendo no objeto a comercialização de lotes deve recolher os imposto como comércio e não como ganho de capital. . a cooperativa sendo isenta a imposto federal por operar somente com cooperados não teria impostos a recolher... existe algum outro imposto sobre a comercialização de imóveis?

Porque meu cliente veio ate nos dizendo que em um seminário com cooperativas de habitação o palestrante falou da incidência de um imposto em torno de 15%... imagino que se refira a ganho de capital... como meu cliente deve ter distorcido a informação fiquei na dúvida. O meu cliente sabe que não paga imposto federal por operar somente com cooperados, então veio dizendo que é um outro imposto.

se alguem puder me ajudar desde ja agradeço.

Senhores
Uma empresa cujo objetivo é mineração vendeu seus direitos p/exploração, a outra empresa. No balancete consta o bem intangível no valor de 100.000,00 porem a venda se deu em 1000.000,00. Como calcular o ganho de capital. ?
Agradeço muito se puderem me ajudar.
Rose

Saulo b dia. A presuncao de lucro para empresa cuja atividade seja a compra e vendas de imoveis proprios eh de 8% ou 32% ?

Boa tarde Junior,

Exatamente!

A presunção de lucros para construção dos imóveis para terceiros (serviços) é de 32% tanto para o IRPJ quanto para CSLL

para o comércio deste imóveis a presunção será de 8% e 12% respectivamente.

...

Saulo muito boa tarde e obrigado antecipadamente pela sua disposicao.
Para mim ficou um pouco confuso. Trata-se neste caso de CNAEs 68.10-2/01 - Compra e venda de imoveis proprios.
Entao para a revenda de imoveis proprios a presunção de IRPJ é de 8% e para a CSLL é de 12%. Correto ?

Desde já grato !

Junior

Boa tarde Junior

Exatamente!

É o que se lê nas orientações da Receita Federal acerca dos percentuais do IRPJ para empresas do Lucro Presumido.

...

Esse negocios de venda de imoveis e venda de imoveis proprios confunde um pouco e as aliquotas de presunção sao muito diferentes não é verdade ?

Otima semana !

Amigos, não quero desenterrar tópico, mas depois de muito pesquisar estou com uma dúvida muito grande.

Considerando uma empresa do Lucro Presumido, que seu objeto não seja a compra e venda de imóveis, que vende um imóvel parcelado. Essa empresa usa o regime de apuração.

Exemplo custo: R$100.000,00 Venda R$ 500.000,00 parcelado em 5 vezes.

Devo apurar o ganho de capital total sobre os R$ 400.000,00 na data da venda, ou posso apurar R$ 100.000,00 - custo (20.000) = Ganho de Capital de R$ 80.000,00, e recolher os 15% do IR e 9% da CSLL em cada parcela?

Boa noite Heliton

Por se tratar de empresa tributada pelo Lucro Presumido cujas atividades não são de cunho imobiliário, ou seja, o negócio realizado foi apenas uma venda de bem do Ativo Imobilizado, se deve obedecer o regime de competência.

Neste termos o ganho de capital deverá ser oferecido a tributação quando da realização do nmegócio (assinaturta do contrato) independentemente do fato de ter sido realizado a prazo.

...

bom dia a todos!

lí outro dia uma resposta sobre apuração de ganhos de capital de uma empresa optante do simples nacional, que dizia ser possível abater o IPTU bem como a comissão paga ao corretor, do valor.

ou seja: um imóvel foi vendido por R$ 800.000,00, o valor contábil já com depreciação é de R$ 171,042,52 = lucro de R$ 628.957,48 desse valor pode abater a comissão paga antes de aplicar a alíquota de 15%, ou não?

grata.
Rosangela

Boa tarde Rosangela,

A dedução das despesas de corretagem quando do cálculo do ganho de capital, só é permitida à pessoas físicas.

Nestes termos se pode dizer que a informação obtida por você não tem fundamento legal, ou seja, é inverídica.

...

SAULO

muito obrigada pelo esclarecimento.

é que tenho um cliente que não quer, de forma alguma pagar o imposto que apuramos, e andei pesquisando e lendo tanta coisa a respeito, que acredito ter "embolado tudo".

nós tínhamos essa informação, mas estava vendo se tinha algo novo a respeito!

ele andou consultando um advogado, não sei quem é se é tributarista, que disse pra que a contabilidade fosse aberta nos últimos cinco anos, e fizéssemos alterações acrescendo melhorias no imóvel, para que o valor ficasse mais perto do valor de venda, imagine!

o tal pensa que é assim! lança valores sem documentos hábeis, refaz tudo, abre diário, e pronto! engana-se a Receita Federal, e se der problema, lá vai o escritório e o contador "pro vinagre".

boa tarde a você!

abraços!