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GANHO DE CAPITAL NA VENDA DE IMÓVEL
Isenção do Ganho de capital Quando da Compra de Outro Imóvel em 180 Dias
1. INTRODUÇÃO
A Instrução Normativa nº. 599 de 2005, disciplina sobre o ganho de capital na alienação de bens da pessoa física, principalmente no que diz respeito à não aplicação do ganho de capital quando da venda de um bem imóvel, se no prazo de 180 dias a pessoa física aplicar o resultado da venda na compra de um outro bem imóvel residencial, no país. Disciplina também sobre a definição de bem de pequeno valor, para fins de aplicação do ganho de capital.
2. GANHO DE CAPITAL NA VENDA DE BEM IMÓVEL
Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
O benefício desta isenção, somente pode ser utilizado pelo contribuinte uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.
2.1. Comissões pagas na venda do Imóvel
Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
2.2. Outros Casos de Alienação
A isenção do ganho de capital na compro de outro imóvel residencial aplica-se, inclusive:
I - aos contratos de permuta de imóveis residenciais;
II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
Este beneficio não se aplica, dentre outros:
I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
II - à venda ou aquisição de terreno;
III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
2.3. Venda de mais de um Imóvel
No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, período este, disciplinado para a procura do outro bem imóvel, será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação de venda.
2.4. Aplicação Parcial do Resultado da Venda
A aplicação parcial do produto da venda do imóvel implicará em tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada na nova compra. Caso O contribuinte, adquira de mais de um imóvel, a isenção aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
2.5. Informações na Declaração de Ajuste Anual
A opção pela isenção do ganho de capital é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual (Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física).
2.6. Venda a Prazo de Imóveis
Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção do Imposto sobre o ganho, observando o seguinte:
I - nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
II - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
III - nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
3. CARACTERIZAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar o imóvel.
4. Penalidades Legais
A inobservância das condições estabelecidas com relação ao prazo de 180 dias, importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido. Será também exigida a multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
5. APURAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL
Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado.
A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:
1 - nas alienações ocorridas entre 16 de junho de 2005 e 13 de outubro de 2005, FR = 1/1,0035m, onde "m" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de sua alienação.
2 - nas alienações ocorridas entre 14 de outubro de 2005 e 30 de novembro de 2005, FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de sua alienação.
3 - nas alienações ocorridas a partir de 1º de dezembro de 2005:
a) FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005; e
b) FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
Nota: Em relação à fórmulas e sua aplicação, o contribuinte não necessita realizar cálculos matemáticos, pois o GCAP - Programa de Ganho de Capital da Pessoa Física realiza os cálculos, basta que o contribuinte informe as datas e os valores correspondente.
5.1. Demais Fatores de Redução
Aplicam-se, sucessivamente e quando cabíveis, as seguinte reduções, aplicando-se de cada redução, sobre o ganho de capital diminuído das reduções anteriores:
I - a redução prevista no art. 18 da Lei nº. 7.713, de 22 de dezembro de 1988, na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988. Prevendo que para apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens imóveis, poderá ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem.
II - o fator de redução FR de que trata o disposto no subitem nº. 1 do item 5 deste trabalho, nas alienações ocorridas entre 16 de junho de 2005 e 13 de outubro de 2005; ou
III - o fator de redução FR1 de que trata o disposto no subitem nº. 2 do item 5 deste trabalho, nas alienações ocorridas entre 14 de outubro de 2005 e 30 de novembro de 2005; ou
IV - nas alienações ocorridas a partir de 1º de dezembro de 2005, os fatores de redução:
a) FR1 de que trata a alínea "a" do disposto no subitem nº. 3 do item 5 deste trabalho; e
b) FR2 de que trata a alínea "b" do disposto no subitem nº. 3 do item 5 deste trabalho.
5.2. Alienação Conjunta de Imóveis Adquiridos em Datas Diferentes
Na alienação em conjunto de imóvel constituído de partes adquiridas em datas diferentes, a redução aplica-se à parcela do ganho de capital que corresponder a cada parte, observando-se que:
I - a redução correspondente a cada parte é determinada em função da data de sua aquisição e aplicada sobre a parcela do ganho de capital a ela correspondente;
II - a parcela do ganho de capital correspondente a cada parte é determinada aplicando-se sobre o total do ganho de capital o percentual resultante da relação entre o custo da parte objeto da redução e o custo total do imóvel, ou entre a área da parte objeto da redução e a área total do imóvel.
Nota: O disposto neste item, aplica-se à construção, ampliação ou reforma, ressalvado que, a alienação de imóvel constituído por terreno adquirido até 31 de dezembro de 1995 e de edificação, ampliação ou reforma iniciada até essa data, ainda que concluída em ano posterior, informada na Declaração de Ajuste Anual, os fatores de redução de que trata no item 5, são determinados em função do ano de aquisição do terreno e aplicado sobre todo o ganho de capital.
Em relação ao ganho de capital, aplica-se, no que couber, às alienações efetuadas, as normas disciplinadoras da Instrução Normativa SRF nº. 84, de 11 de outubro de 2001, para apuração e aplicação das normas de recolhimento.
6. ALIENAÇÃO DE BENS DE PEQUENO VALOR
Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido por pessoa física na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), para os bens e direitos em geral.
Os limites a que se refere este item, são considerados em relação:
I - ao bem ou direito ou ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês;
II - à parte de cada condômino ou co-proprietário, no caso de bens possuídos em condomínio, inclusive na união estável;
III - a cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal.
Nota: É considerado como bens ou direitos da mesma natureza aqueles que guardam as mesmas características entre si, tais como automóveis e motocicletas; imóvel urbano e terra nua; quadros e esculturas.
Fundamentação Legal: Instrução Normativa SRF nº. 599 de 2005.
