Lucro Imobiliário - Ganho de Capital

Prezados colegas, bom dia.
Primeiramente gostaria de parabenizar o Fórum Contábeis que fica melhor, mais dinâmico e mais útil a cada dia.
Tenho uma dúvida em relação ao Lucro Imobiliário:
Tenho um cliente que possui uma casa adquirida e declarada pelo valor de R$ 272.000,00 há três anos atrás, sendo que R$ 138.000,00 está financiado no Itaú.
Atualmente ele está vendendo essa casa por R$ 450.000,00 e vai transferir a dívida (R$ 138.000,00)para o comprador. Ele só tem esse imóvel(onde reside) e já havia feito a venda de outro imóvel há menos de cinco anos. O comprador, além de assumir a dívida com o banco, está dando uma casa no valor de R$ 280.000,00 como parte de pagamento. Então tenho a seguinte situação:
Venda do imóvel por R$ 450.000,00 pagos da seguinte forma:
1-) Imovel no valor de R$ 280.000,00
2-) Transferência do Financiamento R$ 138.000,00
3-) Pagamento em dinheiro R$ 32.000,00
Pergunto: Como faço para calcular o Lucro Imobiliário?
Parte da venda será aplicada na aquisição da casa do comprador (R$ 280.000,00) , tem também o financiamento ( que entendo não ser "ganho de capital" a sua transferência). Preciso de algum "expert" no assunto para me orientar.
Muito obrigado.
Cláudio

Boa tarde Claudio,

Independentemente de qual seja a forma do recebimento - condições de pagamento - o ganho de capital será a diferença positiva entre o custo de aquisição e o valor (total) da venda.

Só caberá a isenção sobre os R$ 280.000,00 se o imóvel em questão for residencial e se o contribuinte não usufruiu este tipo de beneficio nos últimos cinco anos.

O valor da liquidação do financiamento deve (sim) entrar na base de cálculo do ganho de capital porque para todos os efeitos é como se o o contribuinte houvesse recebido os R$ 138.000,00 e em seguida liquidasse o financiamento, pois com a transferência a liquidação não será mais responsabilidade sua.

A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

Fonte: Parte da resposta dada pela Receita Federal a Pergunta 534

...

Muito obrigado pela pronta resposta, Saulo.
Então, pelo que entendi, a grosso modo o meu cliente terá um ganho de capital de R$ 178.000,00 (R$ 450.000,00 - 272.000,00) e um IR no valor de R$ 26.700,00. É isso mesmo?
Obrigado novamente.

Boa tarde Claudio,

Você tem que considerar o tipo de imóvel vendido pela primeira vez. Certifique-se se era ou não residencial e se na ocasião este contribuinte usufruiu do beneficio da isenção na aquisição de outro imóvel residencial.

Se ele não vendeu outro imóvel residencial nos últimos cinco anos, não haverá imposto a ser pago, pois "A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada."

Neste caso não haveria imposto a pagar pois o ganho total foi de R$ 272.000,00 (ou 450.000,00 - 178.000,00) e o custo do imóvel adquirido R$ 280.000,00, ou seja, a parte do produto da venda que foi aplicada na aquisição de outro imóvel residencial é maior do que o ganho propriamente dito.

Entretanto se o imóvel anteriormente vendido era residencial e ele já usufruiu do beneficio indicado acima, o ganho de capital e o imposto serão de:

450.000,00 - 272.000,00 = 178.000,00 de ganho de capital e
178.000,00 x 15% = 26.700,00 de imposto de renda
Código da Receita no DARF - 4600
Vencimento - Ultimo dia útil do mês subsequente ao da negociação (Contrato)

...

Grato novamente Saulo.
Sem querer me aproveitar dos conhecimentos do amigo, você poderia me dizer onde devo informar a comissão da imobiliária? Eu sei que esse valor pode ser abatido para fins de cálculo do imposto, mas não sei onde lançar essa dedução.
Muito obrigado.

Bom dia Claudio,

Não existe um campo para se informar a comissão paga à imobiliária,

simplesmente diminua o valor pago do ganho de capital e ofereça a tributação apenas o valor do ganho líquido.

...

Valeu meu amigo. Obrigado.