Ganhos de Capital na venda de imóveis

Boa Tarde
Gostaria de um esclarecimento sobre ganho de capital, sobre a venda de imóveis.
Tenho dois imóveis que estão sendo vendidos:
1- Imóvel adquirido em 2007/2008, que está sendo vendido e o valor correspondente a essa venda, já deduzidos os valores de impostos referente a ganho de capital, será doado ao meu filho que utilizará para quitar parte do financiamento de um imóvel adquirido na planta, o qual já foi entregue e ele está pagando as prestações de forma natural.

2- O outro imóvel eu adquiri em 1978, meu primeiro imóvel,que também estou vendendo para utilizar o valor para a quitação de um novo imóvel que adquiri na planta, com parte financiado pela construtora e parte financiamento bancário. Ocorre que já recebi o imóvel e estou pagando as prestações do financiamento bancário. Minha intenção é com o resultado da venda deste imóvel quitar o financiamento.

Minhas dúvidas:

para o imóvel 1 deduzidos os valores referentes ao ganho de capital, o valor a ser doado ao meu filho será de aproximadamente R$ 120.000,00. Terei que pagar mais alguma coisa pela doação?

para o imóvel 2, se efetuar a venda e dentro do prazo de 180 dias, utilizar quase a totalidade do valor para quitação do financiamento, estarei isento o imposto de ganho de capital desse imóvel?
De acordo com a legislação não especifica se a utilização do valor para a quitação de outro financiamento, pode ocorrer mesmo eu já ter feito a aquisição de outro imóvel, que utilizarei para moradia, tendo já pago a parte da construtora e já estar pagando as prestações do financiamento.

Agradeço imensamente os esclarecimentos que puderem me fornecer
Atenciosamente
Celso Corrêa da Silva

Boa noite Celso,

Na mesma ordem aposta por você:

1 - A doação de bens sofre a incidência do ITCMD (Imposto sobre transmissão de causa mortis ou doação. Trata-se de imposto estadual, ou seja a alíquota e o nome do imposto podem mudar, mas existe em todos os estados. Repita seu questionamento na sala "Legislação Estaduais" para saber mais acerca do assunto

2 - A contagem do prazo se dá a contar da data do contrato de venda e só existe a isenção para o ganho de capital utilizado para a aquisição de outro imóvel residencial e não para a quitação de um imóvel já adquirido antes da venda do imóvel em questão.

É o que se lê em parte da resposta dada pela Receita Federal a Pergunta 534 :

6 - A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

Atenção:

A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.

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Bom dia,

Estou com uma dúvida.
Sou inventariante no espólio do meu pai, falecido em maio/2012.
Trata-se de um único imóvel que na DIRPF dele consta com valor de R$200.000,00.
No inventário, ele foi declarado com o valor de R$350.000,00 e destinado exclusivamente à meação da viúva, já que o restante do patrimônio é que entrará para a divisão dos herdeiros. Ou seja, somente ela será a proprietária do único bem imóvel. O inventário já foi concluído, mas ainda não lavrada a escritura.
Esse mesmo imóvel será vendido pelo valor de R$350.000,00 e com o valor da venda, adquirido outro imóvel.
Há IR sobre o ganho de capital a recolher?

Bom dia Patricia,

Primeiramente você deve verificar se este é o único imóvel constante do espólio (que o falecido possuía) nos últimos cinco anos. Se for, o ganho de capital será isento, pois trata-se da venda de único imóvel com valor inferior a R$ 440.000,00

Caso não seja o único imóvel você terá duas situações:

1 - Valorização do bem na transição da DIRPF do falecido para o inventário (inventário maior que a DIRPF)

2 - Valorização do bem na transição do inventário para o herdeiro (o herdeiro declara valor maior do que está no inventário)

No caso "1" o imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser pago pelo inventáriante em nome do espólio

No caso "2" o imposto de renda deveré ser apurado e pago pelo herdeiro.

Nota
O ganho de capital apurado na venda de imóvel residencial para aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias contado a partir da data de celebração do contrato de venda, é isento.

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Prezado Saulo,

Obrigada pela resposta.
Na verdade é o único imóvel sim dos ultimos 5 anos.
A transmissão será feita à viúva como meação do monte mor. Ela não era dependente do "de cujus" na DIRPF, mas era casada com comunhão de bens.O imóvel somente constava na DIRPF do "de cujus".
Assim, após a escritura, ela como dono única do imóvel vai vendê-lo.
Se esse valor não for usado na compra de um novo imóvel, ela então pagará algum IR ganho de capital?

Bom dia Patricia,

Quais são as isenções relativas ao ganho de capital?
3 - Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não ... Fundamentação

Vale dizer que como a alienação se dará por valor inferior a R$ 440.000,00 e é o único imóvel que o contribuinte possui, desde que não tenha efetuado outra venda nos últimos cinco anos o ganho de capital será isento do imposto de renda.

Nota
Se o valor do imóvel no inventário é de R$ 350.000,00 na venda por valor idêntico não haverá ganho de capital (lucro) e já não se falaria de imposto de renda sobre o ganho, pois este não ocorreu.

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Bom dia!
Só mais uma dúvida.
Fiz a compra de um imóvel nesta data.A escritura sairá somente em outubro de 2012
Por outro lado, recebi como meação num inventário um imóvel no valor de R$400.000,00. Vou vendê-lo por esse mesmo valor. Entendo que não gerou ganho de capital porque o valor é o mesmo, ainda que eu já tenha adquirido outro imóvel antes da venda deste.É isso mesmo?
No entanto, esse mesmo imóvel de R$400.000,00 constava como R$200.000,00 na DIRP do "de cujus" e no inventário o valor foi atualizado como o de mercado.
A minha dúvida é se nesse caso, o espólio terá que recolher o IR sobre o ganho de capital ou sendo o único imóvel do "de cujus", o espólio terá isenção?

Bom dia Patricia,

O imóvel recebido como doação e vendido pelo menos valor, não gerou ganho de capital e consequentemente não se fala sobre imposto de renda que incidiria apenas se houvesse ganho.

A regra sobre a isenção é a mesma e também válida neste caso, ou seja, se não for o único imóvel que o falecido possuía nos últimos cinco anos, deve ser apurado o ganho de capital e o imposto deve ser pago pelo inventariante em nome do falecido, se for o único não haverá imposto sobre o ganho.

São duas situações (instantes) diferentes:

1 - o ganho se deu na transição da DIRPF do falecido para o inventário
2 - o ganho se deu na transição do inventário para o herdeiro

No primeiro caso (se apurado ganhos tributável) o imposto deve ser apurado pelo inventariante que o pagará em nome (CPF) do falecido.

No segundo caso (se apurado ganho tributável) o imposto deve ser apurado e pago pelo herdeiro.

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Desculpe a insistência. Eu entendi essa resposta, mas quero considerar que a venda, pelo mesmo valor do imóvel, sera feita pela meeira após ter adquirido, anteriormente outro imóvel.
Ou seja,quando vender o imóvel adquirido pelo inventário, (repita-se, pelo mesmo valor lá apurado), este já não seria o único imóvel, já que adquiriu anteriormente outro. Mesmo assim continua na regra de isenção?

Boa tarde Patricia,

O imóvel havido via inventário e vendido pelo mesmo valor não gerou ganho de capital, consequentemente não se fala sobre imposto de renda que incidiria apenas se houvesse ganho.

Vale dizer: Neste caso, como não houve ganho de capital, pouco importa se o alienante possuia outros imóveis na data da venda ou antes desta.

PS: Se ainda não entendi seu questionamento, por favor repita-o para que eu possa orientá-la a contento.

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